鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０４ -403	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m区道、西7.9m、角地		商業高度地区最高40m (100,500)
b	ＷＴＮ（公）０４ -406	港区		建付地	（　）	長方形	北9.1m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,413)
c	ＷＴＮ（公）０４ -126	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、北東3.8m、角地		商業高度地区40m (100,500)
d	ＹＡＳ（公）０４ -301	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m区道、中間画地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
e	ＨＴＲ（公）０４ -126	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北10.6m区道、南10.5m、二方路		２中専高度3種最高24m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,360,969	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,292,203	100 [ 105.0]	2,183,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,230,000
b	(　 ) 2,138,609	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,138,609	100 [ 95.9]	2,230,041		2,270,000
c	(　 ) 2,035,928	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.2]	2,033,876	100 [ 95.4]	2,131,945		2,170,000
d	(　 ) 2,617,801	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,752,824	100 [ 122.1]	2,254,565		2,300,000
e	(　 3,338,211) 2,751,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,697,984	100 [ 121.0]	2,229,739		2,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,250,000 円／㎡]

港 5-52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,893,319	20,520,533	81,372,786	45,771,000	35,601,786	（　0.9411） 33,504,841	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	957,281,171 円　　　　（　 1,930,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	281.80	ＲＣ11	2,429.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高35m	80 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	16.0 m x 31.0 m	前面道路：都道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～１０階住宅（２ＬＤＫ、６０㎡程度）

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同類型の建物として、標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
8～11	居宅	216.44	82.7	179.00	4,400	787,600	1.0	787,600
							1.0	787,600
5～ 7	居宅	216.44	82.7	179.00	4,300	769,700	1.0	769,700
							1.0	769,700
2～ 4	居宅	216.44	82.7	179.00	4,300	769,700	1.0	769,700
							1.0	769,700
1～ 1	店舗	264.72	44.6	118.10	4,900	578,690	12.0	6,944,280
							0.0	0
～

計		2,429.12	78.6	1,908.10		8,347,290		14,712,880
								7,768,600

⑨年額支払賃料	8,347,290 円　×　12ヶ月　＝　 100,167,480 円
⑩a共益費（管理費）	185 円／㎡　×　 1,908.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,235,982 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保するため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	104,403,462 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 5,388,173 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,855,289 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,712,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,768,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,891,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	840,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,893,319 円　　　　（　 205,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-19	3,979 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,395 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-20	4,641 ( 4,555)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,219
c	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-21	3,915 ( 3,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,143

港 5-52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,409,000 円	803,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	8,314,233 円	105,243,462　×　　　　 7.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,365,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,825,500 円	803,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	803,000 円	803,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	803,000 円	803,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,520,533 円　（　　　　　　 41,456 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9411

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	803,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 2,429.12 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,771,000 円（　　　　　 92,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,893,319 円
②総費用	20,520,533 円
③純収益　①－②	81,372,786 円
④建物等に帰属する純収益	45,771,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	35,601,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	33,504,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 957,281,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,930,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 5-52　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-52

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

1,020,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,360,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金１丁目３３９番１３外｢白金１－２５－２０｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）高度地区最高35m 特別用途地区 (80,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南10.9m都道、東側道	水道、ガス、下水	白金高輪 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 75 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

白金高輪駅西方

200m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
高度地区最高35m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層共同住宅のほか店舗兼住宅も見られる近隣商業地域であり、近隣では大規模タワーマンションの竣工が予
定され、居住人口の増加により低層階店舗需要は安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,880,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、白金・高輪を中心とする高層店舗付共同住宅が建築可能な圏域と判定される。主な需要者は、開発目的
の不動産業者や投資ファンド等が想定される。需要の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で１㎡当たり２００～
２５０万円程度と推測される。コロナ禍においてもエンドマンション需要は堅調であり、これにより開発業者のマンシ
ョン素地取得需要も比較的旺盛であることから、地価は上昇基調にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は代替競争関係にある規範性の高い取引事例との比較から求められた市場性を反映した価格である。一方、収
益価格は想定要素を含むものの不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を反映した価格である。標準地にかかる主たる需
要者はいずれの価格も重視して取引を行うものであり、両価格は説得力を有すると判断される。従って、本件では、比
準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,420,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[116.0]

[102.0]
100

2,080,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きがみられるが、長引く
コロナ禍でオフィスや店舗市況は弱含み、一
方、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾
向にある。

白金高輪駅に近い近隣商業地域で、地域要因
に特段の変化はない。店舗需要は弱含みの一
方、住宅需要は底堅く、地価は一般的要因の
影響を受け推移。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-52　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -121	港区		更地	（　）	ほぼ整形	南6.2m区道、西5.1m、角地		１住居高度地区3種 (80,248)
b	ＵＥＨ（公）０４ -138	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
c	ＳＴＳ（公）０４ -109	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.4m区道、中間画地		商業高度地区40m 容積低減係数 (100,352)
d	ＨＴＲ（公）０４ -5	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北東25m区道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,343)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,056,154	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,046,173	100 [ 91.8]	2,228,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,270,000
b	(　 ) 1,836,455	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,963,303	100 [ 90.6]	2,167,001		2,210,000
c	(　 ) 2,811,003	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,861,601	100 [ 93.1]	3,073,685		3,140,000
d	(　 ) 2,877,554	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,924,060	100 [ 130.1]	2,247,548		2,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,260,000 円／㎡]

港 5-52　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	101,123,961	21,556,465	79,567,496	45,096,300	34,471,196	（　0.9434） 32,520,126	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	929,146,457 円　　　　（　 1,880,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-52　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	281.80	ＲＣ11	2,429.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度地区最高35m 特別用途地区	80 ％	400 ％	400 ％	495 ㎡	15.7 m x 31.5 m	前面道路：都道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階がフロア貸し店舗、２階以上は共同住宅（２ＬＤＫ、３０戸、平均専有面積約６０㎡）を想定。

⑦有効率　 78.6 ％
の理由

同種建物の標準的な設計に基づく有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	264.72	44.6	118.10	4,900	578,690	12.0	6,944,280
							1.0	578,690
2～ 3	居宅	216.44	82.7	179.00	4,200	751,800	1.0	751,800
							1.0	751,800
4～ 6	居宅	216.44	82.7	179.00	4,250	760,750	1.0	760,750
							1.0	760,750
7～ 9	居宅	216.44	82.7	179.00	4,300	769,700	1.0	769,700
							1.0	769,700
10～11	居宅	216.44	82.7	179.00	4,350	778,650	1.0	778,650
							1.0	778,650

計		2,429.12	78.6	1,908.10		8,230,940		14,596,530
								8,230,940

⑨年額支払賃料	8,230,940 円　×　12ヶ月　＝　 98,771,280 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,908.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,579,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同規模建物の標準的な共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,350,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,209,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,981,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,596,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,230,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,004,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	101,123,961 円　　　　（　 204,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-23	4,538 ( 4,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,293 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-24	4,603 ( 4,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,384
c	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-25	4,268 ( 4,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,268

港 5-52　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,403,000 円	801,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,377,165 円	104,190,720　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,365,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,808,500 円	801,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	801,000 円	801,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,556,465 円　（　　　　　　 43,548 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9434

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	801,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,429.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	45,096,300 円（　　　　　 91,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	101,123,961 円
②総費用	21,556,465 円
③純収益　①－②	79,567,496 円
④建物等に帰属する純収益	45,096,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	34,471,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	32,520,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,697 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 929,146,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,880,000 円／㎡）