鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -301	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m区道、中間画地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)
b	ＫＭＭ（公）０４ -6	港区		建付地	（　）	不整形	南東15m都道、中間画地		商業 (88,521)
c	ＷＴＮ（公）０４ -4	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.9m区道、南6.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＡＲＧ（公）０４ -113	港区		更地	（　）	長方形	西8.1m区道、南4m、角地		商業 (100,600)
e	ＹＡＳ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東28m都道、北11m、南4m、三方路		準工 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,617,801	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,752,824	100 [ 86.1]	3,197,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,260,000
b	(　 ) 3,666,943	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	3,848,360	100 [ 119.3]	3,225,784		3,290,000
c	(　 ) 2,461,743	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,380,482	100 [ 72.3]	3,292,506		3,360,000
d	(　 ) 2,115,787	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	2,043,891	100 [ 68.2]	2,996,908		3,060,000
e	(　 ) 2,444,667	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,304,972	100 [ 67.9]	3,394,657		3,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,340,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	503,229,270	150,283,644	352,945,626	173,922,000	179,023,626	（　0.9364） 167,637,723	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,407,668,484 円　　　　（　 2,840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	49.5 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・部分貸し、２～５階事務所・フロア貸し、６階共同住宅２ＬＤＫ６０㎡程度、地下１階機械式駐車場、１階平面式駐車場

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,500	3,681,690	12.0	44,180,280
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	住宅	916.47	84.7	776.18	4,300	3,337,574	2.0	6,675,148
							1.0	3,337,574
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,695,872		296,268,292
								3,337,574

⑨年額支払賃料	37,695,872 円　×　12ヶ月　＝　 452,350,464 円
⑩a共益費（管理費）	820 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,586,454 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	512,936,918 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 26,294,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	499,602,072 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	296,268,292 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,814,549 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,337,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 812,649 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	503,229,270 円　　　　（　 264,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-11	4,146 ( 3,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-12	4,080 ( 3,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,459
c	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-13	8,009 ( 7,570)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,730

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,090,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,832,744 円	525,896,918　×　　　　 14.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,545,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 25,755,000 円	3,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,030,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,030,000 円	3,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 150,283,644 円　（　　　　　　 79,055 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,030,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	173,922,000 円（　　　　　 91,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	503,229,270 円
②総費用	150,283,644 円
③純収益　①－②	352,945,626 円
④建物等に帰属する純収益	173,922,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	179,023,626 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,637,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,407,668,484 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 5-47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-47

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

5,820,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区海岸１丁目２１番９外｢海岸１－９－１８｣				②地積　(㎡)	1,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他）住宅付置義務駐車付置義務 (80,400)
	不整形 1.5:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域	南西21.5m区道、北西側道	水道、ガス、下水	浜松町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺では複数の大規模複合施
設が開業し、商業集積性の高
まりが期待される地域。

街

路

２１．５ｍ区道

交通

施設

浜松町駅東方

400m

法令

規制

準工
(70,400)
防火
住宅付置義務
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ浜松町駅とゆりかもめ竹芝駅を結ぶ歩行者デッキの開通を間近に控えアクセスの向上が期待され、利便性の
増大により今後、事務所地としての付加価値の上昇が期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,760,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び隣接区の店舗兼事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。主たる需要者は、潤沢な資金力
を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定される。需要の中心となる価格帯は、土地の規模により収益力
が異なり把握困難であるが、２０００㎡程度の土地で総額６０～７０億円程度と推測される。新規開業の周辺複合商業
施設の影響で竹芝エリアの商業ポテンシャルは上昇しており、不動産価格はコロナ禍においても上昇している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発機運が高まりをみせている竹芝地区に立地する大規模な土地で、主な需要者は大手不動産会社等が想定される。当
該需要者は収益性を重視した価格決定を行う傾向にあるが、現状において賃料が取引価格に追いついておらずやや低位
に試算された。一方、同種商業地の取引事例に基づく比準価格は昨今の取引動向を反映した実証的な価格である。従っ
て、本件では比準価格を重視し、収益価格を斟酌の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-24 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,240,000 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[103.0]

100
[172.1]

[102.0]
100

3,010,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,040,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きがみられるが、長引く
コロナ禍でオフィスや店舗市況は弱含み、一
方、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾
向にある。

付近の大規模複合商業施設の開業により竹芝
エリアの商業集積性は向上。浜松町駅直結歩
行者デッキの完成も間近で、地価は微増基調
にある。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -134	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,651)
b	ＵＥＨ（公）０４ -112	港区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,480)
c	ＹＡＳ（公）０４ -406	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.9m区道、西10.9m、角地		準工 (80,287)
d	ＹＡＳ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東28m都道、北11m、南4m、三方路		準工 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,836,488	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,805,287	100 [ 84.4]	3,323,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	3,390,000
b	(　 ) 3,315,651	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,265,916	100 [ 100.6]	3,246,437		3,310,000
c	(　 ) 1,957,487	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,875,767	100 [ 58.7]	3,195,514		3,260,000
d	(　 ) 2,444,667	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,304,972	100 [ 71.3]	3,232,780		3,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +21.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,280,000 円／㎡]

港 5-47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	484,322,470	144,118,764	340,203,706	167,608,000	172,595,706	（　0.9436） 162,861,308	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	5,253,590,581 円　　　　（　 2,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	1,488.00	Ｓ6F1B	8,730.29
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火住宅付置義務駐車付置義務	80 ％	400 ％	400 ％	1,901 ㎡	49.5 m x 34.0 m	前面道路：区道　 21.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下及び１階駐車場２７台、１階店舗３区画、２～５階フロア貸し事務所、６階共同住宅（２ＬＤＫ平均専有面積約５９㎡）１３戸

⑦有効率　 70.5 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	589.98

1～ 1	店舗	1,488.00	29.1	433.14	8,000	3,465,120	10.0	34,651,200
							0.0	0
2～ 5	事務所	1,428.96	86.6	1,236.96	6,200	7,669,152	8.0	61,353,216
							0.0	0
6～ 6	共同住宅	916.47	84.7	776.18	4,200	3,259,956	2.0	6,519,912
							1.0	3,259,956
塔屋～		20.00

計		8,730.29	70.5	6,157.16		37,401,684		286,583,976
								3,259,956

⑨年額支払賃料	37,401,684 円　×　12ヶ月　＝　 448,820,208 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 6,157.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 44,331,552 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	493,151,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 25,305,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	480,806,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	286,583,976 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,722,548 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,259,956 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 793,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	484,322,470 円　　　　（　 254,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-20	5,016 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,241 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-16	4,652 ( 4,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,081
c	ＵＥＨ（公）０４賃貸　　　　-7	4,351 ( 4,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,216

港 5-47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,600,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	67,312,864 円	506,111,760　×　　　　 13.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,545,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,820,000 円	2,920,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,920,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,920,000 円	2,920,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 144,118,764 円　（　　　　　　 75,812 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,920,000,000 円	設計監理料率　 318,000 円／㎡　×　 8,730.29 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 × 35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	167,608,000 円（　　　　　 88,168 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	484,322,470 円
②総費用	144,118,764 円
③純収益　①－②	340,203,706 円
④建物等に帰属する純収益	167,608,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	172,595,706 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,861,308 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,671 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,253,590,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,760,000 円／㎡）