鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０４ -110	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,700)
b	ＳＳＫ（公）０４ -202	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m国道、南東7m、二方路		商業 (100,669)
c	ＡＢＲ（公）０４ -405	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西3.8m、南東3.5m、三方路		商業高度地区60m (83,496)
d	ＡＢＲ（公）０４ -407	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西3.5m、角地		商業高度地区60m (75,513)
e	ＨＴＲ（公）０４ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、北東4m、角地		商業高度地区最高60m (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 11,740,400) 10,591,655	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,591,655	100 [ 91.7]	11,550,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	12,100,000
b	(　 ) 12,351,051	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	12,133,091	100 [ 92.6]	13,102,690		13,800,000
c	(　 ) 13,143,953	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	12,549,947	100 [ 75.2]	16,688,759		17,500,000
d	(　 ) 10,950,982	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,744,973	100 [ 78.4]	13,705,323		14,400,000
e	(　 ) 10,554,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,247,427	100 [ 90.7]	11,298,155		11,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,900,000 円／㎡]

港 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,929,694,577	785,198,885	2,144,495,692	670,340,000	1,474,155,692	（　0.9130） 1,345,904,147	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	48,068,005,250 円　　　　（　 10,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	2,604.00	Ｓ13F1B	34,902.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区60m 住宅付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	4,480 ㎡	51.8 m x 77.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場７５台、１階店舗、２～１１階事務所、１２～１３階共同住宅（２ＬＤＫ、平均６０㎡）

⑦有効率　 70.3 ％
の理由

同種・同品等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,624.00

1～ 1	店舗	2,604.00	32.7	851.20	14,218	12,102,362	12.0	145,228,344
							0.0	0
2～11	事務所	2,598.96	80.2	2,083.20	9,680	20,165,376	10.0	201,653,760
							0.0	0
12～13	住宅	2,300.00	62.1	1,427.20	5,143	7,340,090	2.0	14,680,180
							2.0	14,680,180
塔屋 14～14		84.48

計		34,902.08	70.3	24,537.60		228,436,302		2,191,126,304
								29,360,360

⑨年額支払賃料	228,436,302 円　×　12ヶ月　＝　 2,741,235,624 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 24,537.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 267,361,690 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 75 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 54,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,008,597,314 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 54,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 158,529,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,904,067,448 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,191,126,304 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,815,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 29,360,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 4,811,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,929,694,577 円　　　　（　 653,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-17	9,166 ( 9,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,761 円/㎡　月額支払賃料（　 9,680 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-34	8,692 ( 8,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	9,658
c	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-35	8,692 ( 8,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,226

港 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	36,300,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,007,785 円	3,062,597,314　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 376,841,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 102,850,000 円	12,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	12,100,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	12,100,000 円	12,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 785,198,885 円　（　　　　　　 175,268 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9130

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	12,100,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 34,902.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	670,340,000 円（　　　　　 149,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,929,694,577 円
②総費用	785,198,885 円
③純収益　①－②	2,144,495,692 円
④建物等に帰属する純収益	670,340,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,474,155,692 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,345,904,147 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,068,005,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,700,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-42　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-42

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　田村　直之

TEL.

鑑定評価額

58,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	10,510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月30日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区南青山２丁目７７番１外｢南青山２－１－１｣				②地積　(㎡)	4,480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度地区60m 住宅付置義務 (100,700)
	1:1.5	事務所兼駐車場Ｓ19F3B	中高層の事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西40m国道、三方路	水道、ガス、下水	青山一丁目近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 190 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 75.0 ｍ、規模　　 3,750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

青山一丁目駅近接

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度地区60m
住宅付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

「青山通り」沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく
今後もその性格を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

住宅等の付置のある高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 13,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区内にあって、幹線道路沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域の存する圏域である。典
型的な需要者は、賃貸用不動産の開発素地として購入する不動産投資ファンド、大手不動産会社等である。対象標準地
の存する「青山通り」沿いの地域の土地は稀少性が極めて高く、売り物件が出た際は強い引合いが見込まれる。取引と
なる場合の中心価格帯は大規模画地であれば数百億円に及ぶ。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は店舗兼事務所ビルの開発素地として強い需要が見込まれる。比準価格は、規範性の高い取引事例を基礎と
して試算されており、実証性を備え説得力に優れる。収益価格は、実現性の観点から住宅付置の建物建築を想定したが
事業者によっては隔地住宅とする計画とすることも考えられるため、説得力はやや劣る。そこで、比準価格を重視し、
収益価格も参酌して、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,100,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 97.0]

100
[ 91.5]

[105.0]
100

13,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 13,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響は業界により明暗が分か
れているが地価に与える影響は今後の金融環
境と財政支援状況及び動向を注視する必要が
ある。

幹線道路沿いの視認性に優れた高度商業地域
。事務所賃料及び空室率へのコロナ禍の影響
が懸念されていたが投資家の物色意欲に衰え
は見られない

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.5
行政　　　　　　 +25.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-42　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０４ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m国道、南東3.5m、二方路		商業高度地区60m (73,496)
b	ＫＭＭ（公）０４ -8	港区		更地	（　）	長方形	南東15m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＵＥＨ（公）０４ -6	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m区道、中間画地		商業 (100,500)
d	ＵＥＨ（公）０４ -151	港区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西33m都道、南西11m、南東8m、北東6m、四方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,687,352	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	8,911,253	100 [ 76.0]	11,725,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	12,300,000
b	(　 ) 10,381,503	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	10,360,740	100 [ 87.3]	11,867,973		12,500,000
c	(　 ) 11,428,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	11,428,240	100 [ 77.6]	14,727,113		15,500,000
d	(　 ) 12,216,187	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	12,167,322	100 [ 96.0]	12,674,294		13,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 13,400,000 円／㎡]

港 5-42　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,045,353,919	870,940,434	2,174,413,485	753,440,000	1,420,973,485	（　0.9130） 1,297,348,792	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	46,333,885,429 円　　　　（　 10,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-42　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	2,604.00	Ｓ13F1B	34,902.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区60m 住宅付置義務	100 ％	700 ％	700 ％	4,480 ㎡	51.8 m x 77.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場７５台、１階店舗、２～１１階事務所、１２～１３階住宅（２ＬＤＫ６０㎡）

⑦有効率　 70.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,624.00

1～ 1	店舗	2,604.00	32.7	851.20	15,125	12,874,400	12.0	154,492,800
							1.0	12,874,400
2～11	事務所	2,598.96	80.2	2,083.20	9,458	19,702,906	10.0	197,029,060
							1.0	19,702,906
12～13	住宅	2,300.00	62.1	1,427.20	6,050	8,634,560	3.0	25,903,680
							2.0	17,269,120
塔屋～		84.48

計		34,902.08	70.3	24,537.60		227,172,580		2,176,590,760
								244,441,700

⑨年額支払賃料	227,172,580 円　×　12ヶ月　＝　 2,726,070,960 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 24,537.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 356,285,952 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 75 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 54,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,082,356,912 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 54,000,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 159,517,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,976,839,066 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,176,590,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,677,612 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,441,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 47,837,241 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,045,353,919 円　　　　（　 679,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-35	8,692 ( 8,620)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	10,166	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,699 円/㎡　月額支払賃料（　 9,458 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＴＲ（公）０４賃貸　　　　-7	7,405 ( 6,958)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	10,249
c	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-15	5,584 ( 5,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	8,114

港 5-42　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	40,800,000 円	13,600,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	310,499,334 円	3,136,356,912　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 376,841,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 115,600,000 円	13,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	13,600,000 円	13,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	13,600,000 円	13,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 870,940,434 円　（　　　　　　 194,406 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9130

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	13,600,000,000 円	設計監理料率　 370,000 円／㎡　×　 34,902.08 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	753,440,000 円（　　　　　 168,179 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,045,353,919 円
②総費用	870,940,434 円
③純収益　①－②	2,174,413,485 円
④建物等に帰属する純収益	753,440,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,420,973,485 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,297,348,792 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,333,885,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300,000 円／㎡）