鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０４ -13	港区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０４ -3	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、北東4m、角地		商業高度地区最高60m (100,700)
c	ＨＴＲ（公）０４ -1	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東7.9m区道、北西4m、二方路		商業 (100,500)
d	ＡＲＧ（公）０４ -120	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m区道、南西11m、角地		商業 (100,700)
e	ＦＪＮ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西22m都道、南西15m、北東8m、南東4m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,064,663	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,056,534	100 [ 65.5]	6,193,182	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,190,000
b	(　 ) 10,554,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	10,247,427	100 [ 159.0]	6,444,923		6,440,000
c	(　 ) 4,080,124	100 [ 120.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,363,436	100 [ 55.1]	6,104,240		6,100,000
d	(　 ) 6,646,108	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	6,400,912	100 [ 99.0]	6,465,568		6,470,000
e	(　 ) 9,593,636	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.8]	9,154,233	100 [ 142.2]	6,437,576		6,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +75.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -15.0
c	限定価格	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,430,000 円／㎡]

港 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,500,446	21,427,943	41,072,503	19,971,600	21,100,903	（　0.9456） 19,953,014	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	688,034,966 円　　　　（　 5,460,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	82.43	Ｓ13F1B	1,001.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	126 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上１階は店舗（フロア貸し）、地上２～１３階は事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	82.43	73.2	60.37	5,200	313,924	10.0	3,139,240
							0.0	0
1～ 1	店舗	70.72	55.1	38.94	7,600	295,944	10.0	2,959,440
							0.0	0
2～13	事務所	70.72	91.5	64.72	5,200	336,544	10.0	3,365,440
							0.0	0
～

～

計		1,001.79	87.4	875.95		4,648,396		46,483,960
								0

⑨年額支払賃料	4,648,396 円　×　12ヶ月　＝　 55,780,752 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 875.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,544,351 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,325,103 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,266,255 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,058,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	46,483,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 441,598 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,500,446 円　　　　（　 496,035 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-8	4,274 ( 4,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,109	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-9	4,113 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,034
c	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-10	4,463 ( 4,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,335

港 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	356,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,301,243 円	65,325,103　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,608,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,026,000 円	356,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	356,000 円	356,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,427,943 円　（　　　　　　 170,063 円／㎡）　　（経費率　　 34.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	356,000,000 円	設計監理料率　 338,000 円／㎡　×　 1,001.79 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,971,600 円（　　　　　 158,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,500,446 円
②総費用	21,427,943 円
③純収益　①－②	41,072,503 円
④建物等に帰属する純収益	19,971,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,100,903 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,953,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688,034,966 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,460,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-40

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

752,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,970,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区新橋１丁目３０番９｢新橋１－１７－１｣				②地積　(㎡)	126 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	事務所ＳＲＣ8F1B	店舗兼事務所、ホテル等が集積する商業地域	北東11m区道	水道、ガス、下水	新橋 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

新橋駅北西方

260m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車付置義務
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

外堀通りの背後で、店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であるが、新橋駅や銀座に近く利便性が高いため、周辺ではホ
テルも複数見られる。引き続き利便性の高い商業地域として推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,790,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区・中央区・千代田区等の駅に近い商業地域である。需要者は大手不動産会社、投資家、大手事業法人
等が中心である。コロナ禍により店舗や事務所の空室率が上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の不動産投資需要
は旺盛であり、地価は若干弱含みではあるが、安定的に推移している。基準容積率、繁華性等の地域要因や敷地規模に
より幅が見られ、単価で５～７百万円／㎡、総額５億円以上の取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

新橋駅に近い外堀通り背後の商業地域にあり、需要者は賃貸事務所の開発業者が中心と考えられるが、自己使用目的の
法人も考えられる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であ
るため、収益価格と比準価格を関連づけ、代表標準地との検討及び前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価
額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,880,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 80.7]

[100.0]
100

6,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心部の土地は実需・投資需要共に安定的に
推移している。コロナ禍により下落したＲＥ
ＩＴ価格も回復傾向にある。

コロナ禍により店舗や事務所の空室率は上昇
している。地域要因に影響を与える開発事業
等は見られない。

ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・
競争関係にある他の不動産と比較し、競争力
は同等である。個別的要因に変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,640)
b	ＡＲＧ（公）０４ -120	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m区道、南西11m、角地		商業 (100,700)
c	ＡＲＧ（公）０４ -14	港区		更地	（　）	不整形	北西12m区道、東8m、角地		商業 (100,700)
d	ＵＥＨ（公）０４ -136	港区		貸家建付地	（　）	長方形	北西11m区道、南西8m、角地		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,478,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,451,092	100 [ 86.5]	6,301,840	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,300,000
b	(　 ) 6,646,108	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	6,400,912	100 [ 103.5]	6,184,456		6,180,000
c	(　 ) 5,505,309	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,391,853	100 [ 87.3]	6,176,235		6,180,000
d	(　 ) 6,008,702	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,763,687	100 [ 89.1]	6,468,785		6,470,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,280,000 円／㎡]

港 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,224,432	16,946,941	41,277,491	18,905,700	22,371,791	（　0.9456） 21,154,766	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	729,474,690 円　　　　（　 5,790,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	82.43	Ｓ13F1B	1,001.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	126 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階店舗、１階店舗、２～１３階事務所（全てフロア貸し）

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	82.43	73.2	60.37	4,800	289,776	12.0	3,477,312
							0.0	0
1～ 1	店舗	70.72	55.1	38.94	6,800	264,792	12.0	3,177,504
							0.0	0
2～13	事務所	70.72	91.5	64.72	4,800	310,656	10.0	3,106,560
							0.0	0
～

～

計		1,001.79	87.4	875.95		4,282,440		43,933,536
								0

⑨年額支払賃料	4,282,440 円　×　12ヶ月　＝　 51,389,280 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 875.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,460,260 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,849,540 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,042,477 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,807,063 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	43,933,536 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 417,369 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,224,432 円　　　　（　 462,099 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-21	5,659 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	5,180	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,840 円/㎡　月額支払賃料（　 4,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-22	5,047 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [108.9]	100 [100.0]	5,093
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-23	5,243 ( 5,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [118.8]	100 [100.0]	4,745

港 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,011,000 円	337,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,788,741 円	60,849,540　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,608,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,864,500 円	337,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	337,000 円	337,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,946,941 円　（　　　　　　 134,500 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	337,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,001.79 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,905,700 円（　　　　　 150,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,224,432 円
②総費用	16,946,941 円
③純収益　①－②	41,277,491 円
④建物等に帰属する純収益	18,905,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,371,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,154,766 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 729,474,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,790,000 円／㎡）