鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０４ -120	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m区道、南西11m、角地		商業 (100,700)
b	ＡＲＧ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,640)
c	ＨＴＲ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西11m区道、北東10.9m、南東4m、南西6.1m、四方路		商業駐車場整備地区 (100,700)
d	ＵＥＨ（公）０４ -402	港区		建付地	（　）	長方形	南東16.7m区道、北西4m、二方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,646,108	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	6,400,912	100 [ 60.6]	10,562,561	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	10,600,000
b	(　 ) 5,478,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,451,092	100 [ 52.5]	10,383,032		10,400,000
c	(　 9,366,500) 8,410,832	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	7,879,536	100 [ 67.2]	11,725,500		11,700,000
d	(　 ) 11,218,702	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	12,340,572	100 [ 101.5]	12,158,199		12,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,200,000 円／㎡]

港 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	223,883,435	63,791,600	160,091,835	68,142,000	91,949,835	（　0.9296） 85,476,567	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	3,052,734,536 円　　　　（　 10,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	251.18	Ｓ14	3,335.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	293 ㎡	16.0 m x 18.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を駐車場、２階を店舗、３～１４階を事務所（フロア貸し）と想定した。

⑦有効率　 64.7 ％
の理由

同種・同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	237.14

2～ 2	店舗	237.14	70.0	166.00	9,000	1,494,000	12.0	17,928,000
							1.0	1,494,000
3～14	事務所	237.14	70.0	166.00	7,500	1,245,000	6.0	7,470,000
							0.0	0
塔屋～		16.00

～

計		3,335.96	64.7	2,158.00		16,434,000		107,568,000
								1,494,000

⑨年額支払賃料	16,434,000 円　×　12ヶ月　＝　 197,208,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,334,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	70,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	228,542,160 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 12,771,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	222,491,052 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	107,568,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,021,896 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,494,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 363,767 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	840,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	223,883,435 円　　　　（　 764,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-49	7,295 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	7,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,538 円/㎡　月額支払賃料（　 7,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-48	7,132 ( 7,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	7,489
c	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-26	8,396 ( 8,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	7,860

港 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,690,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	26,114,100 円	235,262,160　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,072,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,455,000 円	1,230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,791,600 円　（　　　　　　 217,719 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9296

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,230,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,142,000 円（　　　　　 232,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	223,883,435 円
②総費用	63,791,600 円
③純収益　①－②	160,091,835 円
④建物等に帰属する純収益	68,142,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	91,949,835 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	85,476,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291,729 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,052,734,536 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-33　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-33

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　上原　弘訓

TEL.

鑑定評価額

3,140,000,000 円

１㎡当たりの価格

10,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	8,720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区新橋２丁目８番５外｢新橋２－１９－３｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,1000)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ11F2B	高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東33m都道	水道、ガス、下水	新橋 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

新橋駅東方

140m

法令

規制

商業
(100,1000)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに高層店舗兼事務所が建ち並ぶ地域で、商業地域としては熟成しており、今後も現状を維持すると
予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 11,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,610,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び隣接区内の商業地域で、特に駅への接近性に優れた商業地域との代替競争関係が強く認められる
。需要者の中心は賃貸事業を行う資金調達力の高い不動産会社や不動産開発会社等である。事務所の空室率上昇や賃料
の下落圧力等に伴い地価は下落して推移している。取引の中心価格帯は物件の規模等によって異なるが土地で３０億か
ら８０億円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引市場で成立した取引事例より求めており市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に店舗兼事務所を建設して賃貸運営することを想定して求めたもので収益性を反映している。収益性も考慮されるが駅
への接近性に優れた地域性から市場性を反映した値付けが優位であるため比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,200,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[121.8]

[100.0]
100

10,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により都内
経済は弱含んでいるものの、持ち直しの動き
もみられる。

最寄り駅の接近性に優れる地域であるが、事
務所の空室率上昇に伴い賃料の弱含みがみら
れ、地価は下落して推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-33　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -155	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東17.5m区道、南西4m、角地		商業駐車付置義務 (100,700)
b	ＨＴＲ（公）０４ -409	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東40m都道、北西24m、角地		商業 (100,622)
c	ＡＢＲ（公）０４ -118	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東11m区道、南6.5m、角地		商業 (87,457)
d	ＴＫ１－公４取１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,639,131	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	8,063,189	100 [ 68.9]	11,702,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	11,700,000
b	(　 ) 9,808,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	9,341,126	100 [ 86.8]	10,761,666		10,800,000
c	(　 ) 6,961,655	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	6,658,375	100 [ 62.8]	10,602,508		10,600,000
d	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	9,289,055	100 [ 82.8]	11,218,665		11,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -29.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 11,200,000 円／㎡]

港 5-33　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	210,618,242	57,683,311	152,934,931	68,142,000	84,792,931	（　0.9296） 78,823,509	（ 3.1 - 0.3 ） 2.8％
	⑧収益価格	2,815,125,321 円　　　　（　 9,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-33　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	251.18	Ｓ14	3,335.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	1,000 ％	1,000 ％	293 ㎡	16.0 m x 18.5 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場、２階は店舗、３～１４階は事務所、フロア貸しを想定

⑦有効率　 64.7 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	237.14

2～ 2	店舗	237.14	70.0	166.00	7,180	1,191,880	12.0	14,302,560
							0.0	0
3～14	事務所	237.14	70.0	166.00	7,180	1,191,880	12.0	14,302,560
							0.0	0
～	塔屋	16.00

～

計		3,335.96	64.7	2,158.00		15,494,440		185,933,280
								0

⑨年額支払賃料	15,494,440 円　×　12ヶ月　＝　 185,933,280 円
⑩a共益費（管理費）	1,050 円／㎡　×　 2,158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,190,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	70,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	213,124,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,992,204 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	208,851,876 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	185,933,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,766,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	210,618,242 円　　　　（　 718,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-17	6,721 ( 6,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	7,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,252 円/㎡　月額支払賃料（　 7,180 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-49	7,295 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,761
c	ＹＯＳ（公）０４賃貸　　　　-7	5,822 ( 5,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,882

港 5-33　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,690,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	20,005,811 円	219,844,080　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,072,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,455,000 円	1,230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 57,683,311 円　（　　　　　　 196,871 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9296

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,230,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,335.96 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0554	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 × 35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,142,000 円（　　　　　 232,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	210,618,242 円
②総費用	57,683,311 円
③純収益　①－②	152,934,931 円
④建物等に帰属する純収益	68,142,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	84,792,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	78,823,509 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,022 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,815,125,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,610,000 円／㎡）