鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０４ -127	港区		建付地	（　）	台形	東6m区道、中間画地		近商 (100,360)
b	ＡＲＧ（公）０４ -133	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m区道、北西4.1m、角地		商業 (100,400)
c	ＹＡＳ（公）０４ -403	港区		貸家建付地	（　）	不整形	東3.8m区道、中間画地		商業容積率低減係数 (100,320)
d	ＡＲＧ（公）０４ -102	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m区道、中間画地		商業 (100,416)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,516,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,516,435	100 [ 86.3]	1,757,167	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,760,000
b	(　 ) 1,624,276	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,553,312	100 [ 85.8]	1,810,387		1,810,000
c	(　 ) 1,499,495	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,652,777	100 [ 88.3]	1,871,775		1,870,000
d	(　 ) 1,573,374	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,563,934	100 [ 86.6]	1,805,928		1,810,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,810,000 円／㎡]

港 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,922,546	12,959,710	32,962,836	20,662,400	12,300,436	（　0.9453） 11,627,602	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	352,351,576 円　　　　（　 1,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	140.00	ＲＣ7	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	228 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階は事務所、フロア貸しを想定

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	140.00	70.0	98.00	4,310	422,380	6.0	2,534,280
							0.0	0
2～ 7	事務所	140.00	80.0	112.00	4,310	482,720	6.0	2,896,320
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

～

計		1,000.00	77.0	770.00		3,318,700		19,912,200
								0

⑨年額支払賃料	3,318,700 円　×　12ヶ月　＝　 39,824,400 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,316,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,140,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,407,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,733,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,912,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,922,546 円　　　　（　 201,415 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-6	3,799 ( 3,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,332 円/㎡　月額支払賃料（　 4,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-11	4,146 ( 3,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,743
c	ＵＥＨ（公）０４賃貸　　　　-8	3,552 ( 3,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,199

港 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,056,000 円	352,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,969,410 円	48,140,400　×　　　　 12.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,238,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,992,000 円	352,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	352,000 円	352,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,959,710 円　（　　　　　　 56,841 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	352,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,662,400 円（　　　　　 90,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,922,546 円
②総費用	12,959,710 円
③純収益　①－②	32,962,836 円
④建物等に帰属する純収益	20,662,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,300,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,627,602 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,998 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,351,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-27

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　有賀　岳大

TEL.

鑑定評価額

390,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区浜松町１丁目１１５番９外｢浜松町１－１２－１０｣				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.2	事務所ＲＣ6	中層の事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域	南6m区道	水道、ガス、下水	浜松町 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

６ｍ区道

交通

施設

浜松町駅北西方

350m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の事務所ビルが多く見られる商業地域で、当該地域には特段の変動要因は見あたらず、今後とも現状の
利用状態を維持しながら推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,660,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松町・新橋・田町地区の幹線道路背後の普通商業地域で、需要者は自社ビル目的の個人及び法人の外、
不動産業者等が中心である。事務所ビルを中心とした普通商業地域であり、事務所等の賃貸市場については軟調な一方
、都心エリアの不動産を求める富裕層等の需要は強く、賃貸市場と売買市場で異なる動きが見られる。市場の中心的な
価格帯は立地・規模等で異なるが、土地単価は概ね１㎡当たり１３０～１９０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例から試算されたもので、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方収益価格は賃貸収
入から得られる不動産の収益性に着目した理論的な価格である。比準価格は地域の動向等を反映し、実証的であること
から比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,420,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[102.0]

100
[138.8]

[100.0]
100

1,700,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響については
アセットにより異なる動きを示しており、住
宅や一般的なオフィスについては目立った影
響は見られない。

幹線道背後の地域で中小のビルが多い普通商
業地域であり、大きな変動は見られない。賃
貸市場は軟調だが、売買市場での富裕層等の
取得意欲は強い。

個別的要因による変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０４ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、中間画地		２住居 (82,440)
b	ＡＲＧ（公）０４ -105	港区		建付地	（　）	長方形	南東8.2m区道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＵＥＨ（公）０４ -5	港区		建付地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
d	ＮＳＫ（公）０４ -119	港区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.9m区道、中間画地		準工 (70,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,006,607) 2,866,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,866,293	100 [ 151.4]	1,893,192	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,890,000
b	(　 ) 1,510,248	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,498,166	100 [ 82.5]	1,815,959		1,820,000
c	(　 ) 2,023,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,044,189	100 [ 115.5]	1,769,861		1,770,000
d	(　 ) 1,403,812	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,392,582	100 [ 82.3]	1,692,080		1,690,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,760,000 円／㎡]

港 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難な為、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,217,255	13,411,194	32,806,061	19,723,200	13,082,861	（　0.9529） 12,466,658	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	377,777,515 円　　　　（　 1,660,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	140.00	ＲＣ7	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	228 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

中高層事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	140.00	70.0	98.00	4,600	450,800	6.0	2,704,800
							0.0	0
2～ 7	事務所	140.00	80.0	112.00	4,420	495,040	6.0	2,970,240
							0.0	0
塔屋～		20.00

～

～

計		1,000.00	77.0	770.00		3,421,040		20,526,240
								0

⑨年額支払賃料	3,421,040 円　×　12ヶ月　＝　 41,052,480 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,392,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似地域の共益費水準を基に査定する。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,444,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,422,224 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,022,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,526,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 194,999 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,217,255 円　　　　（　 202,707 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-19	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,768	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,432 円/㎡　月額支払賃料（　 4,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-16	4,652 ( 4,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,307
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-21	3,660 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,349

港 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,008,000 円	336,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,636,894 円	48,444,480　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,238,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,856,000 円	336,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	336,000 円	336,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	336,000 円	336,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,411,194 円　（　　　　　　 58,821 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9529

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	336,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,723,200 円（　　　　　 86,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,217,255 円
②総費用	13,411,194 円
③純収益　①－②	32,806,061 円
④建物等に帰属する純収益	19,723,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,082,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,466,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,678 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,777,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660,000 円／㎡）