鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -110	港区		建付地	（　）	不整形	西30m都道、東5m、北2.6m、三方路		商業特別用途地区 (100,600)
b	ＦＪＮ（公）０４ -8	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m国道、南東4m、二方路		商業 (100,600)
c	ＳＳＫ（公）０４ -8	品川区		建付地	（　）	不整形	西15m区道、南東4.8m、北東5.2m、三方路		商業 (100,544)
d	ＹＳＴ（公）０４ -118	港区		更地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業特別用途地区 (90,600)
e	ＨＴＲ（公）０４ -406	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	南西26.8m都道、南東4.5m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,855,184	100 [ 120.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	5,632,516	100 [ 104.5]	5,389,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	5,550,000
b	(　 ) 5,353,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	5,412,644	100 [ 100.8]	5,369,687		5,530,000
c	(　 ) 4,977,117	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	5,361,593	100 [ 95.0]	5,643,782		5,810,000
d	(　 ) 6,149,177	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,124,580	100 [ 101.2]	6,051,957		6,230,000
e	(　 5,298,066) 5,039,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	4,940,663	100 [ 91.7]	5,387,855		5,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	買進み	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,540,000 円／㎡]

港 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	132,373,038	36,410,329	95,962,709	41,065,200	54,897,509	（　0.9456） 51,911,085	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,790,037,414 円　　　　（　 4,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	301.50	Ｓ8	2,323.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	379 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～８Ｆ事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 65.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	289.50	38.0	110.00	9,000	990,000	12.0	11,880,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	290.50	69.2	201.00	6,500	1,306,500	8.0	10,452,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,323.00	65.3	1,517.00		10,135,500		85,044,000
								0

⑨年額支払賃料	10,135,500 円　×　12ヶ月　＝　 121,626,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,517.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,383,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	138,009,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,924,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	131,565,120 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	85,044,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 807,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	132,373,038 円　　　　（　 349,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-13	5,782 ( 5,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	7,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,543 円/㎡　月額支払賃料（　 6,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-14	5,490 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,224
c	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-15	8,582 ( 8,540)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	7,690

港 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,196,000 円	732,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,264,429 円	138,489,600　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,263,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,222,000 円	732,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,410,329 円　（　　　　　　 96,069 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	732,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,323.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,065,200 円（　　　　　 108,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	132,373,038 円
②総費用	36,410,329 円
③純収益　①－②	95,962,709 円
④建物等に帰属する純収益	41,065,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,897,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,911,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,790,037,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,720,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-24

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

1,980,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区港南２丁目８番６７｢港南２－３－１｣				②地積　(㎡)	379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.2:1	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	中高層の店舗兼事務所ビルが多い駅前商業地域	北26m区道、西側道	水道、ガス、下水	品川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 0 ｍ、南 35 ｍ、北 75 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２６ｍ区道

交通

施設

品川駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

品川駅港南口の中高層事務所、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域として熟成している。品川駅周辺の再開発によ
り品川駅のポテンシャルは向上すると予測されるが、近隣地域は今後も現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,940,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び隣接区内のＪＲ・地下鉄駅周辺の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は
不動産会社、機関投資家等である。コロナ禍によりオフィスの空室率は上昇、募集賃料も下落しているが、都心部の不
動産投資需要は旺盛であり、地価は若干弱含みではあるが、安定的に推移している。取引の中心となる価格帯は、対象
地の規模で単価で５～６百万円／㎡、総額１０～２０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

品川駅に近い再開発エリアに隣接した商業地域にあり、需要者は賃貸事務所の開発業者が中心と考えられるが、自己使
用目的の法人も考えられる。収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、比準価格は市場性を反映した実証的な
価格であるため、収益価格と比準価格を関連づけ、前年標準地価格からの変動要因を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心部の土地は実需・投資需要共に安定的に
推移している。コロナ禍により下落したＲＥ
ＩＴ価格も回復傾向にある。

コロナ禍により店舗や事務所の空室率は上昇
している。地域要因に影響を与える開発事業
等は見られない。

画地条件が良いため代替・競争関係にある他
の不動産と比較し、競争力は高い。個別的要
因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０４ -120	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西11m区道、南西11m、角地		商業 (100,700)
b	ＹＳＴ（公）０４ -118	港区		更地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業特別用途地区 (90,600)
c	ＡＲＧ（公）０４ -14	港区		更地	（　）	不整形	北西12m区道、東8m、角地		商業 (100,700)
d	ＳＳＫ（公）０４ -8	品川区		建付地	（　）	不整形	西15m区道、南東4.8m、北東5.2m、三方路		商業 (100,544)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,646,108	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	6,400,912	100 [ 119.2]	5,369,893	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	5,530,000
b	(　 ) 6,149,177	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,124,580	100 [ 115.0]	5,325,722		5,490,000
c	(　 ) 5,505,309	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,391,853	100 [ 100.4]	5,370,372		5,530,000
d	(　 ) 4,977,117	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	5,361,593	100 [ 99.3]	5,399,389		5,560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,520,000 円／㎡]

港 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	135,254,251	36,720,094	98,534,157	41,065,200	57,468,957	（　0.9456） 54,342,646	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	1,873,884,345 円　　　　（　 4,940,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	301.50	Ｓ8	2,323.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	379 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 26.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～８Ｆ事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 65.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	289.50	38.0	110.00	10,000	1,100,000	12.0	13,200,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	290.50	69.2	201.00	6,600	1,326,600	8.0	10,612,800
							0.0	0
～

～

～

計		2,323.00	65.3	1,517.00		10,386,200		87,489,600
								0

⑨年額支払賃料	10,386,200 円　×　12ヶ月　＝　 124,634,400 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,517.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,383,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	141,018,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,074,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	134,423,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	87,489,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 831,151 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	135,254,251 円　　　　（　 356,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-14	7,793 ( 7,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	8,032	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,644 円/㎡　月額支払賃料（　 6,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-18	5,576 ( 5,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	6,519
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-17	5,884 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	6,731

港 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,196,000 円	732,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,574,294 円	141,498,000　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,263,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,222,000 円	732,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,720,094 円　（　　　　　　 96,887 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	732,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,323.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,065,200 円（　　　　　 108,351 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	135,254,251 円
②総費用	36,720,094 円
③純収益　①－②	98,534,157 円
④建物等に帰属する純収益	41,065,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	57,468,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	54,342,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,384 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,873,884,345 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,940,000 円／㎡）