鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -4	港区		更地	（　）	長方形	西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)
b	ＴＭＲ（公）０４ -118	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m区道、中間画地		近商高度地区35m (100,400)
c	ＹＳＴ（公）０４ -115	港区		更地	（　）	ほぼ台形	西11m区道、中間画地		近商高度地区35m 特別用途地区 (90,400)
d	ＡＲＧ（公）０４ -114	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
e	ＨＴＲ（公）０４ -119	港区		貸家建付地	（　）	長方形	東41m都道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,192,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,192,448	100 [ 92.2]	2,377,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 2,796,620	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,824,586	100 [ 99.4]	2,841,636		2,870,000
c	(　 ) 2,368,903	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,451,815	100 [ 96.8]	2,532,867		2,560,000
d	(　 ) 2,115,966	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,107,502	100 [ 87.1]	2,419,635		2,440,000
e	(　 ) 2,541,123	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,541,123	100 [ 110.2]	2,305,919		2,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,520,000 円／㎡]

港 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,391,033	29,491,444	69,899,589	39,681,200	30,218,389	（　0.9416） 28,453,635	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	862,231,364 円　　　　（　 2,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.26	Ｓ9	1,693.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区35m	100 ％	400 ％	400 ％	392 ㎡	15.6 m x 25.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所（フロア貸）を想定。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

同用途、同規模の建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.26	62.7	183.18	5,950	1,089,921	10.0	10,899,210
							0.0	0
2～ 2	事務所	287.76	95.1	273.74	4,960	1,357,750	8.0	10,862,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	227.56	93.8	213.54	4,960	1,059,158	8.0	8,473,264
							0.0	0
4～ 9	事務所	147.62	90.5	133.60	4,960	662,656	8.0	5,301,248
							0.0	0
～

計		1,693.30	86.9	1,472.06		7,482,765		62,041,962
								0

⑨年額支払賃料	7,482,765 円　×　12ヶ月　＝　 89,793,180 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,472.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,248,540 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,041,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,200,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,801,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,041,962 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 589,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,391,033 円　　　　（　 253,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-18	6,081 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,288	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,993 円/㎡　月額支払賃料（　 4,960 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-19	4,118 ( 4,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,811
c	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-20	5,962 ( 5,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	4,891

港 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,028,000 円	676,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,768,244 円	104,001,720　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,597,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,746,000 円	676,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	676,000 円	676,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	676,000 円	676,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,491,444 円　（　　　　　　 75,233 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	676,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 1,693.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,681,200 円（　　　　　 101,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,391,033 円
②総費用	29,491,444 円
③純収益　①－②	69,899,589 円
④建物等に帰属する純収益	39,681,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,218,389 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,453,635 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,586 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 862,231,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-22

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　服部　毅

TEL.

鑑定評価額

921,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,880,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区西麻布３丁目１９番１６｢西麻布３－１７－２６｣				②地積　(㎡)	392 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区35m (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ5F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	西25m都道、背面道	水道、ガス、下水	広尾 620m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

広尾駅北方

620m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区35m

⑤地域要因の将
　来予測

西麻布エリアの商業地域として成熟しており、格別の変動要因がないことから、当分の間現状を維持すると予測
する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,190,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区内において、主に中層の店舗兼事務所ビル・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主
たる需要者は中堅規模の不動産会社、不動産ファンド会社、個人投資家等である。新型コロナウイルス感染症拡大によ
り飲食店を中心とする店舗やオフィスの賃貸需要は弱くなっているが、不動産投資需要は堅調である。需要の中心とな
る価格帯は画地規模等によりばらつきが見られるが、対象標準地の規模の土地で８～１２億円である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例を適切に選択して試算しており、比準の過程も適切で、市場の実勢を示す実証的な
価格である。収益価格は不動産賃貸事業の収益性を直接的に反映した理論的な価格である。いずれの試算価格も主たる
需要者である中堅規模の不動産会社、不動産投資ファンド等が重視する価格であり、説得力を有する。以上より、比準
価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-44 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,270,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[141.0]

[101.0]
100

2,340,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響で先行き不
透明感はあるものの、金融緩和策等により不
動産投資需要は安定的に推移している。

西麻布地区では飲食店舗を中心にテナント退
去等の動きも見られるが、不動産投資需要は
底堅く推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０４ -401	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北10.9m区道、南西5.4m、角地		商業高度地区最高35m (100,400)
b	ＹＳＴ（公）０４ -112	港区		建付地	（　）	長方形	西12m都道、中間画地		近商 (90,400)
c	ＨＴＲ（公）０４ -101	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40.3m都道、北東3.3m、南西3.9m、三方路		商業高度地区最高50m (100,600)
d	０３公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
e	ＹＳＴ（公）０４ -115	港区		更地	（　）	ほぼ台形	西11m区道、中間画地		近商高度地区35m 特別用途地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,043,335	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,854,938	100 [ 105.5]	2,706,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,730,000
b	(　 ) 2,742,997	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,778,656	100 [ 99.9]	2,781,437		2,810,000
c	(　 3,337,697) 3,704,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,596,618	100 [ 137.4]	2,617,626		2,640,000
d	(　 ) 2,769,572	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,797,268	100 [ 112.4]	2,488,673		2,510,000
e	(　 ) 2,368,903	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,451,815	100 [ 96.8]	2,532,867		2,560,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,650,000 円／㎡]

港 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,087,972	29,314,251	70,773,721	40,737,800	30,035,921	（　0.9416） 28,281,823	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	857,024,939 円　　　　（　 2,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.26	Ｓ9	1,693.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区35m	100 ％	400 ％	400 ％	392 ㎡	15.6 m x 25.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所（フロア貸）を想定

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	292.26	62.7	183.18	6,000	1,099,080	10.0	10,990,800
							0.0	0
2～ 2	事務所	287.76	95.1	273.74	5,000	1,368,700	8.0	10,949,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	227.56	93.8	213.54	5,000	1,067,700	8.0	8,541,600
							0.0	0
4～ 9	事務所	147.62	90.5	133.60	5,000	668,000	8.0	5,344,000
							0.0	0
～

計		1,693.30	86.9	1,472.06		7,543,480		62,546,000
								0

⑨年額支払賃料	7,543,480 円　×　12ヶ月　＝　 90,521,760 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,472.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,248,540 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,770,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,236,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	99,493,785 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	62,546,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 594,187 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,087,972 円　　　　（　 255,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-7	5,576 ( 5,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,576	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,033 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＵＥＨ（公）０４賃貸　　　　-10	5,402 ( 5,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,402
c	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-27	4,938 ( 4,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,938

港 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,082,000 円	694,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,348,051 円	104,730,300　×　　　　 13.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,597,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,899,000 円	694,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	694,000 円	694,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	694,000 円	694,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,314,251 円　（　　　　　　 74,781 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	694,000,000 円	設計監理料率　 410,000 円／㎡　×　 1,693.30 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,737,800 円（　　　　　 103,923 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,087,972 円
②総費用	29,314,251 円
③純収益　①－②	70,773,721 円
④建物等に帰属する純収益	40,737,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,035,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,281,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 857,024,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,190,000 円／㎡）