鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -4	港区		更地	（　）	長方形	西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)
b	ＡＲＧ（公）０４ -114	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
c	ＴＭＲ（公）０４ -109	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	ＵＥＨ（公）０４ -134	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,651)
e	ＷＴＮ（公）０４ -4	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西7.9m区道、南6.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,192,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.5]	2,505,655	100 [ 100.0]	2,505,655	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,560,000
b	(　 ) 2,115,966	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,107,502	100 [ 89.1]	2,365,322		2,410,000
c	(　 ) 2,525,628	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,439,035	100 [ 95.1]	2,564,706		2,620,000
d	(　 ) 2,836,488	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,805,287	100 [ 112.5]	2,493,588		2,540,000
e	(　 ) 2,461,743	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,380,482	100 [ 99.0]	2,404,527		2,450,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,480,000 円／㎡]

港 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	120,623,554	38,250,722	82,372,832	50,247,200	32,125,632	（　0.9416） 30,249,495	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	916,651,364 円　　　　（　 2,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼駐車場	250.90	Ｓ10F1B	2,628.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	400 ㎡	22.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗付事務所ビルが標準的である。店舗はフロア貸し、事務所は部分貸し、駐車場は４台を想定した。

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

同類型・同規模の賃貸用建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	235.80	44.3	104.40	3,500	365,400	10.0	3,654,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.70	34.3	78.80	4,400	346,720	10.0	3,467,200
							0.0	0
2～10	事務所	237.00	87.4	207.10	4,200	869,820	8.0	6,958,560
							0.0	0
塔屋 1～ 1	搭屋	29.90

～

計		2,628.40	77.9	2,047.10		8,540,500		69,748,240
								0

⑨年額支払賃料	8,540,500 円　×　12ヶ月　＝　 102,486,000 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,108,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	124,594,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,313,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,960,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,748,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 662,608 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	120,623,554 円　　　　（　 301,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-7	4,256 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	4,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,228 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-8	4,224 ( 4,206)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	4,400
c	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-9	4,905 ( 4,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	4,716

港 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,568,000 円	856,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	20,835,322 円	126,274,680　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,859,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,276,000 円	856,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	856,000 円	856,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	856,000 円	856,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 38,250,722 円　（　　　　　　 95,627 円／㎡）　　（経費率　　 31.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	856,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,247,200 円（　　　　　 125,618 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	120,623,554 円
②総費用	38,250,722 円
③純収益　①－②	82,372,832 円
④建物等に帰属する純収益	50,247,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	32,125,632 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	30,249,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,624 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 916,651,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-12

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

964,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,830,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区芝大門２丁目２０１番１外｢芝大門２－１１－１｣				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	事務所兼車庫ＳＲＣ8	中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北11m区道、東側道	水道、ガス、下水	大門 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

大門駅南西方

220m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

浜松町駅西口周辺開発計画の波及効果が見込まれるものの、幹線道路背後の中小ビルが多い商業地域であり、浜
松町駅・大門駅周辺では比較的変化の速度は遅い。したがって今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区内の普通～準高度商業地域であり、中小オフィスビルの多い地域と価格牽連性が強い。需要者は投資
・開発目的の不動産会社、投資家、ファンド等が中心だが、自用の事業法人等も考えられる。良好な資金調達環境の持
続や浜松町駅西口周辺開発計画の波及効果が見込まれるが、コロナ禍によるオフィス需要の減退により中小ビルの経営
環境は悪化している。取引は標準地規模の土地で１０億円程度、土地建物の総額で２０億円前後が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣地域を含む標準地周辺の中小オフィスビルを中心とする地域から事例が採用できたため比準の精度は
高く、また投資・実需両面の取引動機に基づく実勢水準が的確に把握された。収益価格は、標準地の賃料水準や容積率
等を前提とした収益力を測定した価格であり、本件では中心的需要者の投資判断を左右する指標が高い精度で求められ
た。以上を踏まえ、両価格の規範性が互いに遜色のないものと判断して関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　港 5-23                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,410,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区内の商業不動産への投資は依然として高
水準。利回りの低下が顕著。一方、コロナ禍
でオフィス市況は軟調、店舗は苦戦、新規ホ
テルは需要喪失。

浜松町駅周辺では複数の開発プロジェクトが
進行し、地域的発展期待がある一方、裏通り
に面した中小ビルの店舗商況、オフィス市況
は低下している。

個別的要因に変動はない。角地以外は近隣地
域では平均的な画地。側道はメインの接面道
路に比べて狭いため、角地による市場競争力
はやや良好程度。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

港 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -5	港区		建付地	（　）	不整形	西8m区道、中間画地		商業 (100,600)
b	ＵＥＨ（公）０４ -4	港区		更地	（　）	長方形	西6.1m区道、中間画地		商業 (100,488)
c	ＹＳＴ（公）０４ -114	港区		貸家建付地	（　）	台形	北6.1m区道、西4m、角地		商業 (100,576)
d	ＡＲＧ（公）０４ -105	港区		建付地	（　）	長方形	南東8.2m区道、中間画地		商業 (100,600)
e	ＵＥＨ（公）０４ -134	港区		貸家建付地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		商業 (100,651)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,023,747	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,044,189	100 [ 80.0]	2,555,236	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	2,610,000
b	(　 ) 2,192,448	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.6]	2,561,271	100 [ 100.0]	2,561,271		2,610,000
c	(　 ) 1,941,246	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,875,281	100 [ 77.2]	2,429,120		2,480,000
d	(　 ) 1,510,248	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,498,166	100 [ 63.1]	2,374,273		2,420,000
e	(　 ) 2,836,488	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,805,287	100 [ 109.1]	2,571,299		2,620,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

港 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	131,413,326	44,296,608	87,116,718	55,882,400	31,234,318	（　0.9416） 29,410,234	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	891,219,212 円　　　　（　 2,230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼駐車場	250.90	Ｓ10F1B	2,628.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	400 ㎡	22.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１階は店舗・フロア貸し、２～１０階は事務所・フロア貸し、地下１階～地上１階に機械（２段）式駐車場を設ける

⑦有効率　 77.9 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	235.80	44.3	104.40	4,300	448,920	10.0	4,489,200
							0.0	0
1～ 1	店舗	229.70	34.3	78.80	5,600	441,280	10.0	4,412,800
							0.0	0
2～10	事務所	237.00	87.4	207.10	4,600	952,660	8.0	7,621,280
							0.0	0
塔屋～		29.90

～

計		2,628.40	77.9	2,047.10		9,464,140		77,493,520
								0

⑨年額支払賃料	9,464,140 円　×　12ヶ月　＝　 113,569,680 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 2,047.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,305,202 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	135,874,882 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,877,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	130,677,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	77,493,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 736,188 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	131,413,326 円　　　　（　 328,533 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-19	4,575 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,871	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,631 円/㎡　月額支払賃料（　 4,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-21	3,344 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,343
c	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-5	4,519 ( 4,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,474

港 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,856,000 円	952,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	25,585,208 円	137,554,882　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,859,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,092,000 円	952,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	952,000 円	952,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	952,000 円	952,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 44,296,608 円　（　　　　　　 110,742 円／㎡）　　（経費率　　 33.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9416

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	952,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 2,628.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0587	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 × 35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,882,400 円（　　　　　 139,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	131,413,326 円
②総費用	44,296,608 円
③純収益　①－②	87,116,718 円
④建物等に帰属する純収益	55,882,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	31,234,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,410,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,526 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 891,219,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,230,000 円／㎡）