鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＲＧ（公）０４ -14	港区		更地	（　）	不整形	北西12m区道、東8m、角地		商業 (100,700)
b	ＵＥＨ（公）０４ -148	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m区道、中間画地		商業 (100,700)
c	ＡＲＧ（公）０４ -13	港区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (100,700)
d	ＡＲＧ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業 (100,640)
e	ＵＥＨ（公）０４ -102	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16.8m区道、南東3.5m、二方路		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,505,309	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	5,391,853	100 [ 95.1]	5,669,667	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	5,840,000
b	(　 ) 4,452,154	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,429,893	100 [ 85.7]	5,169,070		5,320,000
c	(　 ) 4,064,663	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,056,534	100 [ 80.8]	5,020,463		5,170,000
d	(　 ) 5,478,484	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,451,092	100 [ 91.1]	5,983,636		6,160,000
e	(　 ) 5,645,050	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,506,691	100 [ 87.3]	6,307,779		6,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,740,000 円／㎡]

港 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	82,209,148	24,158,155	58,050,993	28,050,000	30,000,993	（　0.9456） 28,368,939	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	978,239,276 円　　　　（　 5,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.02	Ｓ10	1,374.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	189 ㎡	15.4 m x 12.3 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１０階は事務所を想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.46	70.6	97.00	5,900	572,300	10.0	5,723,000
							0.0	0
2～10	事務所	137.46	90.6	124.50	5,180	644,910	8.0	5,159,280
							0.0	0
～

～

～

計		1,374.60	88.6	1,217.50		6,376,490		52,156,520
								0

⑨年額支払賃料	6,376,490 円　×　12ヶ月　＝　 76,517,880 円
⑩a共益費（管理費）	650 円／㎡　×　 1,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 9,496,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費（管理費）より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	86,014,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,300,719 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,713,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,156,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 495,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	82,209,148 円　　　　（　 434,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-4	4,111 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,215 円/㎡　月額支払賃料（　 5,180 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-12	4,889 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,326
c	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-13	5,805 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	5,876

港 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	11,095,855 円	86,014,380　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,312,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,250,000 円	500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,158,155 円　（　　　　　　 127,821 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	500,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,374.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,050,000 円（　　　　　 148,413 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	82,209,148 円
②総費用	24,158,155 円
③純収益　①－②	58,050,993 円
④建物等に帰属する純収益	28,050,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,000,993 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,368,939 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 978,239,276 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-5

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　吉本　博貴

TEL.

鑑定評価額

1,030,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,450,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区新橋３丁目２８番１３｢新橋３－１０－９｣				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1.2:1	ホテルＳ12F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西18m区道、南西側道	水道、ガス、下水	新橋 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１８ｍ区道

交通

施設

新橋駅西方

280m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

「赤レンガ通り」沿いに店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、当分の間現状のまま推移するものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区内の繁華性の高い準高度商業地域等である。需要者の中心は投資用不動産の取得を目的とした法人
、機関投資家、不動産会社等である。赤レンガ通りは最近開発が進む新虎通りへ繋がっており、需給関係は安定してい
るが、新型コロナウイルス感染症により、店舗需要が乏しく、需要が減退している。土地は１㎡当り５５０万円前後、
土地建物総額は、１０億円～２０億円が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層の店舗事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域に位置する。比準価格は、十全に比較
検討され、市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方収益価格は収益性を的確に反映した理論的価
格で、需要者は収益性、投資採算性をも重視する。従って、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,880,000 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[ 91.8]

[103.0]
100

5,430,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症等の経済への影響
は和らぎつつあるが、回復傾向は遅く未だ警
戒は必要である。

新橋の赤レンガ通りに面する繁華性の高い商
業地域。特段の変化要因はないが、新型コロ
ナウイルス感染症の影響を受け、弱含みであ
る。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＭＭ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m都道、北西5m、北東4m、三方路		１住居高度地区35m (80,361)
b	ＨＴＲ（公）０４ -102	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m都道、北西2.5m、南西2.8m、三方路		１住居高度地区35m (80,400)
c	ＭＳＫ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
d	ＵＥＨ（公）０４ -148	港区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m区道、中間画地		商業 (100,700)
e	ＡＲＧ（公）０４ -13	港区		建付地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,967,516	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,730,968	100 [ 59.7]	7,924,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	8,160,000
b	(　 5,074,252) 4,791,862	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,652,293	100 [ 55.2]	8,428,067		8,680,000
c	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,113,921	100 [ 76.0]	5,413,054		5,580,000
d	(　 ) 4,452,154	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,429,893	100 [ 79.1]	5,600,370		5,770,000
e	(　 ) 4,064,663	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,056,534	100 [ 76.0]	5,337,545		5,500,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -27.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,640,000 円／㎡]

港 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	79,270,485	22,729,416	56,541,069	27,159,300	29,381,769	（　0.9357） 27,492,521	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	948,017,966 円　　　　（　 5,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	151.02	Ｓ10	1,374.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	189 ㎡	15.4 m x 12.3 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～１０階事務所

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.46	70.6	97.00	6,100	591,700	10.0	5,917,000
							0.0	0
2～10	事務所	137.46	90.6	124.50	5,150	641,175	8.0	5,129,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,374.60	88.6	1,217.50		6,362,275		52,081,600
								0

⑨年額支払賃料	6,362,275 円　×　12ヶ月　＝　 76,347,300 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,574,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,921,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,146,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,775,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	52,081,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 494,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	79,270,485 円　　　　（　 419,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＯＳ（公）０４賃貸　　　　-4	3,531 ( 3,443)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	5,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,184 円/㎡　月額支払賃料（　 5,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＯＳ（公）０４賃貸　　　　-5	3,857 ( 3,763)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	5,399
c	ＹＯＳ（公）０４賃貸　　　　-6	4,019 ( 3,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,081

港 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,437,000 円	479,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,950,616 円	82,921,800　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,312,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,071,500 円	479,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	479,000 円	479,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	479,000 円	479,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,729,416 円　（　　　　　　 120,261 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9357

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	479,000,000 円	設計監理料率　 332,000 円／㎡　×　 1,374.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0567	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,159,300 円（　　　　　 143,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	79,270,485 円
②総費用	22,729,416 円
③純収益　①－②	56,541,069 円
④建物等に帰属する純収益	27,159,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,381,769 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,492,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 948,017,966 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,020,000 円／㎡）