鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
b	ＡＲＧ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m都道、南東48.4m、北52.4m、三方路		商業 (100,900)
c	ＡＢＲ（公）０４ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m国道、南東3.5m、二方路		商業高度地区60m (73,496)
d	ＴＭＲ（公）０４ -138	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m国道、中間画地		商業高度地区40m (100,500)
e	ＵＥＨ（公）０４ -111	港区		建付地	（　）	長方形	西30m都道、北7.5m、角地		商業特別用途地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,113,921	100 [ 72.4]	5,682,211	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,680,000
b	(　 ) 9,151,904	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	8,893,979	100 [ 160.9]	5,527,644		5,530,000
c	(　 ) 8,687,352	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	8,911,253	100 [ 158.2]	5,632,903		5,630,000
d	(　 ) 3,713,528	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,772,944	100 [ 67.9]	5,556,619		5,560,000
e	(　 ) 4,590,200	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,389,657	100 [ 79.2]	5,542,496		5,540,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +30.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +85.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,630,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,197,792	61,231,478	142,966,314	65,076,000	77,890,314	（　0.9456） 73,653,081	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,539,761,414 円　　　　（　 4,730,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１駐車場・機械式、１Ｆ店舗・フロア貸し、２～８Ｆ事務所・フロア貸し、９Ｆ共同住宅・専有面積５５㎡・２ＬＤＫ程度を想定

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	8,000	612,000	12.0	7,344,000
							0.0	0
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	6,000	1,954,800	8.0	15,638,400
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		15,551,100		119,323,800
								1,255,500

⑨年額支払賃料	15,551,100 円　×　12ヶ月　＝　 186,613,200 円
⑩a共益費（管理費）	698 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,079,974 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	208,693,174 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,674,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	202,818,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,323,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,133,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,255,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 245,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,197,792 円　　　　（　 380,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-1	5,908 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,479	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,040 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-2	5,602 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	5,954
c	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-3	4,010 ( 3,937)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,332

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,480,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	28,821,578 円	213,493,174　×　　　　 13.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,749,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,860,000 円	1,160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,160,000 円	1,160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,231,478 円　（　　　　　　 114,025 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,160,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,076,000 円（　　　　　 121,184 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,197,792 円
②総費用	61,231,478 円
③純収益　①－②	142,966,314 円
④建物等に帰属する純収益	65,076,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,890,314 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,653,081 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,539,761,414 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,730,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 5-4

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

2,790,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区高輪３丁目４６６番１５｢高輪３－２５－２２｣				②地積　(㎡)	537 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等住宅附置義務 (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ9F1B	高層の店舗兼事務所ビル等が多い商業地域	西33m国道	水道、ガス、下水	品川 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

現在進行中の駅及び駅周辺の
再開発により商業ポテンシャ
ルの向上が期待される地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

品川駅北方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
住宅附置義務

⑤地域要因の将
　来予測

リニア中央新幹線の開業に合わせた品川駅西口駅前広場の整備や品川駅西口地区の開発、隣の高輪ゲートウェイ
駅周辺開発の進展により、国際的なビジネス拠点として今後更に発展していくことが予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,730,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は品川駅高輪口駅前の幹線道路沿い商業地域で、同一需給圏は主として都心３区のＪＲ線主要駅前に位置する
高度商業地域である。需要者の中心は潤沢な資金力を有する大手不動産会社または不動産投資法人等が想定され、需要
の中心となる価格帯は、５００㎡程度の土地で総額２５億円～３０億円程度。リニア新幹線開通事業のほか、品川駅西
口地区再開発等の進行により、商業ポテンシャルの高さからコロナ禍においても地価は安定している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗兼事務所等が建ち並ぶ高度商業地域で、基本的には投資採算性に基づき取引価格が決定される傾向にあ
るが、収益価格は想定事項が多く、一方で本件比準価格は取引当事者の属性や用途、利用目的等の類似した規範性の高
い取引事例に基づく信頼性の高い価格であることから、本件では両試算価格を等しく関連付け、代表標準地価格との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,950,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.2]

[100.0]
100

5,180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きがみられるが、長引く
コロナ禍でオフィスや店舗市況は弱含み、一
方、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾
向にある。

駅前幹線道路沿いの商業地域で、駅前広場整
備やリニア開業、周辺再開発等による期待か
ら、長引くコロナ禍にあっても地価は横ばい
を維持している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西21m区道、北西20m、角地		商業 (100,573)
b	ＹＳＴ（公）０４ -118	港区		更地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		商業特別用途地区 (90,600)
c	ＵＥＨ（公）０４ -111	港区		建付地	（　）	長方形	西30m都道、北7.5m、角地		商業特別用途地区 (100,700)
d	ＵＥＨ（公）０４ -102	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16.8m区道、南東3.5m、二方路		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,237,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,113,921	100 [ 70.5]	5,835,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,840,000
b	(　 ) 6,149,177	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	6,124,580	100 [ 101.8]	6,016,287		6,020,000
c	(　 ) 4,590,200	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,389,657	100 [ 84.5]	5,194,860		5,190,000
d	(　 ) 5,645,050	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	5,506,691	100 [ 94.1]	5,851,956		5,850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,680,000 円／㎡]

港 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	194,648,872	56,129,562	138,519,310	60,588,000	77,931,310	（　0.9456） 73,691,847	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,541,098,172 円　　　　（　 4,730,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	395.90	Ｓ9F1B	3,607.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等住宅附置義務	100 ％	600 ％	600 ％	537 ㎡	20.6 m x 26.3 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が機械式駐車場、１階が店舗、２～８階が事務所、９階が共同住宅５戸（２ＬＤＫ、平均専有面積約５５．８㎡）

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	234.90

1～ 1	店舗	344.50	22.2	76.50	7,700	589,050	12.0	7,068,600
							1.0	589,050
2～ 8	事務所	384.90	84.6	325.80	5,750	1,873,350	8.0	14,986,800
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	333.80	83.6	279.00	4,500	1,255,500	2.0	2,511,000
							1.0	1,255,500
～

計		3,607.50	73.1	2,636.10		14,958,000		114,487,200
								1,844,550

⑨年額支払賃料	14,958,000 円　×　12ヶ月　＝　 179,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 2,636.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,979,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	198,475,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,163,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	193,112,124 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	114,487,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,087,628 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,844,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	194,648,872 円　　　　（　 362,475 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-11	6,040 ( 5,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	5,699	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,788 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-1	5,908 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	6,091
c	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-13	3,811 ( 3,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	5,899

港 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,240,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	24,799,662 円	203,275,920　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,749,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 56,129,562 円　（　　　　　　 104,524 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9456

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 284,000 円／㎡　×　 3,607.50 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	60,588,000 円（　　　　　 112,827 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	194,648,872 円
②総費用	56,129,562 円
③純収益　①－②	138,519,310 円
④建物等に帰属する純収益	60,588,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,931,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,691,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,541,098,172 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,730,000 円／㎡）