鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳＴ（公）０４ -115	港区		更地	（　）	ほぼ台形	西11m区道、中間画地		近商高度地区35m 特別用途地区 (90,400)
b	ＵＥＨ（公）０４ -138	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
c	ＵＥＨ（公）０４ -139	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.5m道路、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
d	ＷＴＮ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
e	ＮＫＭ（公）０４ -113	港区		更地	（　）	ほぼ正方形	南4.3m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,368,903	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,451,815	100 [ 170.9]	1,434,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,480,000
b	(　 ) 1,836,455	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,963,303	100 [ 135.3]	1,451,074		1,490,000
c	(　 ) 1,221,355	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,254,332	100 [ 89.7]	1,398,363		1,440,000
d	(　 ) 1,495,759	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,475,624	100 [ 105.0]	1,405,356		1,450,000
e	(　 ) 1,589,825	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,651,828	100 [ 116.4]	1,419,096		1,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +55.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

港 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,509,260	4,780,874	19,728,386	8,151,000	11,577,386	（　0.9700） 11,230,064	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	320,858,971 円　　　　（　 1,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	172.00	ＲＣ3	516.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m	80 ％	300 ％	188 ％	288 ㎡	10.2 m x 26.1 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅１～３階（２ＤＫタイプ、４５㎡程度）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種・同等の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	172.00	80.0	137.60	4,400	605,440	2.0	1,210,880
							1.0	605,440
～ 2	共同住宅	172.00	90.0	154.80	4,500	696,600	2.0	1,393,200
							1.0	696,600
～ 3	共同住宅	172.00	90.0	154.80	4,600	712,080	2.0	1,424,160
							1.0	712,080
～

～

計		516.00	86.7	447.20		2,014,120		4,028,240
								2,014,120

⑨年額支払賃料	2,014,120 円　×　12ヶ月　＝　 24,169,440 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 447.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,073,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,242,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,262,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,980,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,028,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,014,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 490,408 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,509,260 円　　　　（　 85,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-8	4,584 ( 4,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	4,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,604 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-10	4,424 ( 4,324)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	4,521
c	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-9	4,392 ( 4,293)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [106.0]	4,596

港 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	143,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,170,874 円	25,242,720　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 679,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,780,874 円　（　　　　　　 16,600 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,151,000 円（　　　　　 28,302 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,509,260 円
②総費用	4,780,874 円
③純収益　①－②	19,728,386 円
④建物等に帰属する純収益	8,151,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,577,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,230,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,993 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 320,858,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -24

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

TEL.

鑑定評価額

389,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区高輪２丁目４５番１７｢高輪２－１２－５１｣				②地積　(㎡)	288 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区2種22m (80,188)
	1:2.5	共同住宅ＲＣ3	マンションのほか一般住宅等も見られる住宅地域	東4.7m区道、北側道	水道、ガス、下水	泉岳寺 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

４．７ｍ区道

交通

施設

泉岳寺駅南西方

270m

法令

規制

１中専
(70,188)
準防
高度地区2種22m

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅のほか戸建住宅も見られる住宅地域であるが、山手線新駅「高輪ゲートウェイ」開業により周辺開発や
交通利便性の向上の影響が見られつつある。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 874,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高輪周辺地区のうち一般住宅、共同住宅の多い住宅地域一円と判定した。需要者の中心は自己使用目的
の一次取得及び買換え層の外、これらを対象とした投資家等である。新型コロナウイルス感染症流行の影響は当地域の
様な高額所得層を対象とした住宅地域においては限定的かつ近隣の高輪ゲートウェイ駅開業の効果もあって地価はやや
強含んでいる。総額的価格水準は、土地で３億円～４億円程度、建物を含む総額では５億円～７億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅のほか、マンション等も多い住宅地域である。比準価格は、取引市場の実勢を反映するものとして規範性の高
い価格である。収益価格は、共同住宅として賃貸する場合の収益性を反映している。共同住宅の賃貸需要も根強い地域
であるが、居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が中心となる地域であるので比準価格を重視し、収益価
格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,410,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[105.0]

100
[106.1]

[103.0]
100

1,350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

後退する景気に反して金余りはあらゆる資産
価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格
とも収益力低下にも係わらず堅調に推移して
いる。

山手線新駅にもほど近い閑静な住宅地域で、
今後より一層利便性が高まり、人気上昇の可
能性を含む地域といえる。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
b	ＨＴＲ（公）０４ -116	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
c	ＮＫＭ（公）０４ -112	港区		建付地	（　）	不整形	南10m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,300)
d	ＳＴＳ（公）０４ -406	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m区道、北西2.7m、角地		１中専高度2種最高22m (80,160)
e	ＫＭＭ（公）０４ -2	港区		建付地	（　）	長方形	北東5.4m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,495,759	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,475,624	100 [ 102.0]	1,446,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,490,000
b	(　 ) 955,074	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	983,726	100 [ 97.0]	1,014,151		1,040,000
c	(　 ) 1,136,272	100 [ 85.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,367,598	100 [ 100.8]	1,356,744		1,400,000
d	(　 ) 985,294	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	984,326	100 [ 74.8]	1,315,944		1,360,000
e	(　 ) 1,943,939	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,942,014	100 [ 139.1]	1,396,128		1,440,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	その他	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +42.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

港 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,080,399	4,674,463	17,405,936	8,322,000	9,083,936	（　0.9700） 8,811,418	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	251,754,800 円　　　　（　 874,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	172.00	ＲＣ3	516.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m	80 ％	300 ％	188 ％	288 ㎡	10.2 m x 26.1 m	前面道路：区道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅１～３階（２ＤＫタイプ、４５㎡程度）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	172.00	80.0	137.60	3,850	529,760	2.0	1,059,520
							1.0	529,760
～ 2	共同住宅	172.00	90.0	154.80	4,150	642,420	2.0	1,284,840
							1.0	642,420
～ 3	共同住宅	172.00	90.0	154.80	4,150	642,420	2.0	1,284,840
							1.0	642,420
～

～

計		516.00	86.7	447.20		1,814,600		3,629,200
								1,814,600

⑨年額支払賃料	1,814,600 円　×　12ヶ月　＝　 21,775,200 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 447.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 965,952 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,741,152 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,137,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,604,094 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,629,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,477 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,814,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 441,828 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,080,399 円　　　　（　 76,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-4	4,585 ( 4,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,246 円/㎡　月額支払賃料（　 4,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-5	4,764 ( 4,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,720
c	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-6	4,013 ( 3,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,179

港 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	438,000 円	146,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,023,963 円	22,741,152　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 679,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,674,463 円　（　　　　　　 16,231 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 516.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,322,000 円（　　　　　 28,896 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,080,399 円
②総費用	4,674,463 円
③純収益　①－②	17,405,936 円
④建物等に帰属する純収益	8,322,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,083,936 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,811,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,754,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 874,000 円／㎡）