鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０４ -125	港区		貸家建付地	（　）	長方形	東5.4m区道、中間画地		１中専高度地区2種17m (70,200)
b	ＴＭＲ（公）０４ -9	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.8m区道、南東4m、角地		近商高度3種最高24m (90,300)
c	ＮＳＫ（公）０４ -13	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
d	ＮＫＭ（公）０４ -112	港区		建付地	（　）	不整形	南10m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,300)
e	ＵＥＨ（公）０４ -146	港区		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		２中専高度3種最高24m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,974,635	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,982,379	100 [ 120.0]	1,651,983	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	1,770,000
b	(　 ) 1,561,773	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,541,868	100 [ 101.7]	1,516,094		1,620,000
c	(　 ) 1,587,940	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,573,929	100 [ 103.9]	1,514,850		1,620,000
d	(　 ) 1,136,272	100 [ 85.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,367,598	100 [ 95.9]	1,426,067		1,530,000
e	(　 ) 1,495,401	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,799,759	100 [ 109.5]	1,643,616		1,760,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	その他	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,620,000 円／㎡]

港 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,781,272	3,904,882	15,876,390	6,950,000	8,926,390	（　0.9669） 8,630,926	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	261,543,212 円　　　　（　 1,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＲＣ4	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	240 ％	188 ㎡	16.3 m x 11.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、４階建共同住宅（１ＬＤＫ、５０㎡程度）と判定した。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

中層の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	105.00	75.0	78.75	4,400	346,500	2.0	693,000
							1.0	346,500
2～ 2	共同住宅	105.00	90.0	94.50	4,500	425,250	2.0	850,500
							1.0	425,250
3～ 3	共同住宅	105.00	90.0	94.50	4,500	425,250	2.0	850,500
							1.0	425,250
4～ 4	共同住宅	105.00	90.0	94.50	4,600	434,700	2.0	869,400
							1.0	434,700
～

計		420.00	86.3	362.25		1,631,700		3,263,400
								1,631,700

⑨年額支払賃料	1,631,700 円　×　12ヶ月　＝　 19,580,400 円
⑩a共益費（管理費）	182 円／㎡　×　 362.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 791,154 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,371,554 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,018,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,352,976 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,263,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,631,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 397,294 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,781,272 円　　　　（　 105,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-4	4,128 ( 4,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,539	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,604 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-5	3,888 ( 3,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,629
c	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-6	5,013 ( 5,009)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,689

港 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	375,000 円	125,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,731,582 円	20,371,554　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,904,882 円　（　　　　　　 20,771 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9669

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0556	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,950,000 円（　　　　　 36,968 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,781,272 円
②総費用	3,904,882 円
③純収益　①－②	15,876,390 円
④建物等に帰属する純収益	6,950,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,926,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,630,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,909 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 261,543,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,390,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -20

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

282,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区南麻布４丁目９番１８外｢南麻布４－１０－２２｣				②地積　(㎡)	188 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度2種最高22m 土砂災害警戒区域 (80,240)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ4	マンション、一般住宅等が見られる住宅地域	南西6m区道、北西側道	水道、ガス、下水	広尾 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北６ｍ区道

交通

施設

広尾駅南東方

480m

法令

規制

１中専
(70,240)
準防
高度2種最高22m

⑤地域要因の将
　来予測

築年数の経過した都営住宅やマンションも見られるが、まとまった規模の画地には高級マンションが建つ。将来
的には品等の高いマンションや戸建住宅に建て替わり、地域環境の向上が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域は広尾駅徒歩圏の閑静な住宅地域で、同一需給圏は主として港区の麻布、青山、赤坂、白金、白金台等の品等
の高い住宅地域。需要の中心は自己使用目的の個人の富裕層の他、収益物件の開発及び販売を行う不動産業者等が想定
される。需要の中心となる価格帯は、土地１８０㎡程度で２億７千万円前後。大規模なマンション用地の場合には、更
に高値の取引もみられる。従来より名声のある住宅地域で、コロナ禍においても富裕層による需要で安定している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は従来より名声のある品等の高い住宅地域であり、一般に、市場での需給バランス或いは代替競争関係にある
不動産との比較によって価格が定まる傾向にある。一方で、本件対象標準地に関しては開発及び転売を目的とする業者
等の参入も見込まれることから、投資採算性を反映した収益価格の規範性も一定程度有する。従って、本件では、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,410,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[105.0]

100
[ 99.3]

[107.1]
100

1,500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長期化するコロナ禍の下、景気回復は二極化
傾向にあり、所得格差は拡大しているものの
区内住宅需要は共同住宅をはじめ比較的堅調
である。

大使館や高級マンションが建つ名声ある住宅
地域で富裕層の個人等による需要が底堅い。
地域要因に変化はなく、地価は一般的要因の
影響を受け推移。

敷地の一部が土砂災害警戒区域にかかるが、
現状において当該要因による価格への影響は
見受けられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０４ -4	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,160)
b	ＭＳＫ（公）０４ -114	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,180)
c	ＫＭＭ（公）０４ -4	港区		建付地	（　）	長方形	西4.5m区道、南3m、二方路		２中専高度地区3種 (70,180)
d	ＡＢＲ（公）０４ -11	港区		更地	（　）	長方形	南西3.5m私道、中間画地		２中専高度地区3種24m (70,160)
e	ＡＢＲ（公）０４ -121	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北東5.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,220)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,875,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,878,713	100 [ 120.0]	1,565,594	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.1] 　　　　 100	1,680,000
b	(　 ) 1,736,182	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,739,620	100 [ 121.1]	1,436,515		1,540,000
c	(　 ) 1,324,264	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,321,642	100 [ 90.3]	1,463,612		1,570,000
d	(　 ) 2,040,198	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	2,175,495	100 [ 128.4]	1,694,311		1,810,000
e	(　 ) 1,890,578	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,918,937	100 [ 129.6]	1,480,661		1,590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

港 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,112,764	4,271,740	15,841,024	7,239,000	8,602,024	（　0.9669） 8,317,297	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	252,039,303 円　　　　（　 1,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	105.00	ＲＣ4	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高22m 土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	240 ％	188 ㎡	16.3 m x 11.6 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建の共同住宅（１ＬＤＫ、８戸、平均専有面積約４５㎡）を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	105.00	75.0	78.75	4,500	354,375	2.0	708,750
							1.0	354,375
2～ 2	共同住宅	105.00	90.0	94.50	4,550	429,975	2.0	859,950
							1.0	429,975
3～ 4	共同住宅	105.00	90.0	94.50	4,600	434,700	2.0	869,400
							1.0	434,700
～

～

計		420.00	86.3	362.25		1,653,750		3,307,500
								1,653,750

⑨年額支払賃料	1,653,750 円　×　12ヶ月　＝　 19,845,000 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 362.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 869,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,714,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,035,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,678,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,307,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,653,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 402,663 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,112,764 円　　　　（　 106,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-6	4,695 ( 4,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,655 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-7	4,686 ( 4,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,686
c	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-4	4,929 ( 4,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,481

港 -20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	381,000 円	127,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,071,440 円	20,714,400　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 485,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,271,740 円　（　　　　　　 22,722 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9669

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0566 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,239,000 円（　　　　　 38,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,112,764 円
②総費用	4,271,740 円
③純収益　①－②	15,841,024 円
④建物等に帰属する純収益	7,239,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,602,024 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,317,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,241 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 252,039,303 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,340,000 円／㎡）