鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -11	品川区		更地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	ＭＳＫ（公）０４ -111	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東17.8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	ＮＫＭ（公）０４ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、西5.5m、二方路		２住居 (70,280)
d	ＫＳＨ（公）０４ -105	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.8m区道、北西4.5m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 878,049	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,708	100 [ 67.7]	1,311,238	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 858,400	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	875,568	100 [ 68.5]	1,278,201		1,280,000
c	(　 ) 1,238,743	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,252,369	100 [ 98.7]	1,268,864		1,270,000
d	(　 ) 707,213	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	697,591	100 [ 52.2]	1,336,381		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

港 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,829,523,124	2,326,500,696	10	1,050,000	4,546.00	389,000	5,548.18
⑧開発法による価格	1,503,022,428 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,157 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,157.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡	5,548.18 ㎡	4,627.45 ㎡	920.73 ㎡	4,546.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 60 戸) 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.4 ％）	（ 479.5 ％）	（ 400.0 ％）	（ 79.6 ％）	（ 81.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.7 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,050,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,050,000 円／㎡　　×　　 4,546.00 ㎡　　＝　　　　 4,773,300,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,773,300,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 389,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 408,450 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 408,450 円／㎡　　×　　　 5,548.18 ㎡　　＝　　　　 2,266,154,121 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,773,300,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 525,063,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,791,217,121 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	381,864,000 円	( 8 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 325,768,178 円
	販売総額(2期)	3,436,776,000 円	( 72 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,751,482,866 円
	販売総額(3期)	954,660,000 円	( 20 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 752,272,080 円
収入合計		－	－	－	－	3,829,523,124 円
支出	建築工事費(1期)	226,615,412 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 212,655,903 円
	建築工事費(2期)	226,615,412 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 196,430,239 円
	建築工事費(3期)	1,812,923,297 円	( 80 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,451,426,392 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	210,025,200 円	( 40 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 197,087,648 円
	販売管理費(2期)	157,518,900 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 138,726,895 円
	販売管理費(3期)	157,518,900 円	( 30 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 130,173,619 円
支出合計		－	－	－	－	2,326,500,696 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,829,523,124 円　　－　　　　　　 2,326,500,696 円　　＝　　　　　 1,503,022,428 円 1,300,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -19

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	990,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区港南３丁目６番７｢港南３－７－２３｣				②地積　(㎡)	1,157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,400) 防火（その他） (70,400)
	1:2	共同住宅ＲＣ12F1B	新興の高層マンションが建ち並ぶ共同住宅地域	西10m区道	水道、ガス、下水	品川 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 120 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

港区南部の埋立地にあって、
倉庫工場主体の地域からマン
ション街に変貌を遂げた地域

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

品川駅北東方

1.1km

法令

規制

準工
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は物流施設、倉庫の事業用地が介在し、開発余地が残されている。今後は高輪ゲートウェイ駅周辺の開発に
よる利便性の向上が期待され、高層マンションの増加による土地利用の高度化が進展してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,300,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区及び周辺区で高層マンションの立地が可能な住宅地域。需要者は分譲目的のマンションデベロッパー
が中心で、賃貸目的の大手不動産会社や投資法人等の参画もみられる。マンション販売価格は新築・中古共に高騰して
おり、建設用地の取得競争が激化しているため地価は上昇している。加えて、高輪ゲートウェイ駅周辺の開発も本格化
し、発展の期待も大きい。取引は標準地規模の土地で１５億円程度、一棟の土地建物で４０～５０億円と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

全てマンション適地の取引から求められた比準価格は、取引市場の実勢を的確に反映した実証的な価格となった。マン
ション開発の事業採算性を測定した開発法による価格は、中心的需要者にとって取引の意思を決定づける指標となった
。したがって、各々の価格は価格形成に共に重大な影響力を有するものである。本件では両試算価格が一致したため信
頼性が特に高いものと判断してその価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,560,000 円／㎡

[104.5]
100

100
[100.0]

100
[125.5]

[100.0]
100

1,300,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口はコロナ禍で減少に転じるが、購
入層の所得・資産水準は安定的。再開発が活
発化。好調なマンション販売に対し開発用地
の供給は限定的。

近隣地域周辺では倉庫等の取壊がみられ、土
地利用の高度化が進展中。高輪ゲートウェイ
駅周辺の開発も本格化し、波及効果への期待
が高まっている。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０４ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、西5.5m、二方路		２住居 (70,280)
b	ＮＫＭ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m都道、東15m、角地		１住居 (80,400)
c	ＮＳＫ（公）０４ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東11.9m区道、北4.4m、角地		近商高度地区3種 (86,230)
d	ＨＴＲ（公）０４ -124	港区		貸家建付地	（　）	不整形	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
e	ＴＭＲ（公）０４ -102	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、南4.2m、角地		近商高度地区地区計画 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,238,743	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,252,369	100 [ 98.7]	1,268,864	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 2,493,691	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,479,165	100 [ 148.5]	1,669,471		1,670,000
c	(　 ) 762,917	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	769,722	100 [ 60.3]	1,276,488		1,280,000
d	(　 1,544,095) 1,355,716	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,445,621	100 [ 110.2]	1,311,816		1,310,000
e	(　 ) 872,200	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	842,296	100 [ 65.8]	1,280,085		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

港 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの開発用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,865,994,772	2,359,635,531	10	1,060,000	4,546.00	395,000	5,548.18
⑧開発法による価格	1,506,359,241 円　　　　（　 1,300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,157 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,157.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
664.58 ㎡	5,548.18 ㎡	4,627.45 ㎡	920.73 ㎡	4,546.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 60 戸) 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 57.4 ％）	（ 479.5 ％）	（ 400.0 ％）	（ 79.6 ％）	（ 81.94 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工防火	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.7 ｍ 45.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,060,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンションの分譲事例等を比較検討のうえ査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,060,000 円／㎡　　×　　 4,546.00 ㎡　　＝　　　　 4,818,760,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,818,760,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 414,750 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に個別性も斟酌して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 414,750 円／㎡　　×　　　 5,548.18 ㎡　　＝　　　　 2,301,107,655 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,818,760,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 530,063,600 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,831,171,255 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担金率を考量して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	24 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	30 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	385,500,800 円	( 8 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 328,870,732 円
	販売総額(2期)	3,469,507,200 円	( 72 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,777,687,464 円
	販売総額(3期)	963,752,000 円	( 20 ％)	×　　0.7880	（ 30 ヶ月）	＝　　 759,436,576 円
収入合計		－	－	－	－	3,865,994,772 円
支出	建築工事費(1期)	230,110,766 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 215,935,943 円
	建築工事費(2期)	230,110,766 円	( 10 ％)	×　　0.8668	（ 18 ヶ月）	＝　　 199,460,012 円
	建築工事費(3期)	1,840,886,124 円	( 80 ％)	×　　0.8006	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,473,813,431 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	212,025,440 円	( 40 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 198,964,673 円
	販売管理費(2期)	159,019,080 円	( 30 ％)	×　　0.8807	（ 16 ヶ月）	＝　　 140,048,104 円
	販売管理費(3期)	159,019,080 円	( 30 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 131,413,368 円
支出合計		－	－	－	－	2,359,635,531 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,865,994,772 円　　－　　　　　　 2,359,635,531 円　　＝　　　　　 1,506,359,241 円 1,300,000 円／㎡