鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０４ -3	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.7m区道、北西4m、角地		１中専高度2種最高22m (80,160)
b	ＮＳＫ（公）０４ -402	港区		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
c	ＵＥＨ（公）０４ -126	港区		建付地	（　）	不整形	南5.3m区道、中間画地		２中専高度3種最高24m (70,212)
d	ＮＳＫ（公）０４ -4	港区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m私道、中間画地		１中専高度3種最高24m (70,160)
e	ＵＥＨ（公）０４ -129	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		２中専高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,097,940	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,081,486	100 [ 104.6]	1,989,948	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,990,000
b	(　 ) 1,759,923	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,847,012	100 [ 93.8]	1,969,096		1,970,000
c	(　 ) 1,772,625	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,969,583	100 [ 105.0]	1,875,793		1,880,000
d	(　 ) 1,875,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,878,713	100 [ 101.4]	1,852,774		1,850,000
e	(　 ) 1,902,497	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	1,928,894	100 [ 94.1]	2,049,834		2,050,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,930,000 円／㎡]

港 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,500,581	5,024,157	24,476,424	7,905,600	16,570,824	（　0.9722） 16,110,155	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	488,186,515 円　　　　（　 1,760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	166.00	ＲＣ3	498.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m 日影規制	70 ％	300 ％	216 ％	278 ㎡	12.4 m x 23.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用から、３階建共同住宅（１ＬＤＫ、４５㎡程度）と判定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	166.00	80.0	132.80	5,700	756,960	2.0	1,513,920
							1.0	756,960
2～ 2	共同住宅	166.00	85.0	141.10	5,800	818,380	2.0	1,636,760
							1.0	818,380
3～ 3	共同住宅	166.00	85.0	141.10	5,900	832,490	2.0	1,664,980
							1.0	832,490
～

～

計		498.00	83.3	415.00		2,407,830		4,815,660
								2,407,830

⑨年額支払賃料	2,407,830 円　×　12ヶ月　＝　 28,893,960 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,494,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似建物の共益費水準に基づき査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,387,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,519,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,868,562 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,815,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,749 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,407,830 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 586,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,500,581 円　　　　（　 106,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-1	6,074 ( 5,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	6,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,934 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-2	4,231 ( 4,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	5,567
c	ＦＪＮ（公）０４賃貸　　　　-3	5,236 ( 5,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,802

港 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	144,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,127,157 円	30,387,960　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 953,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,024,157 円　（　　　　　　 18,073 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,905,600 円（　　　　　 28,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,500,581 円
②総費用	5,024,157 円
③純収益　①－②	24,476,424 円
④建物等に帰属する純収益	7,905,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,570,824 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,110,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 488,186,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,760,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -14

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

517,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,860,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区元麻布３丁目２４２番３０外｢元麻布３－６－２｣				②地積　(㎡)	278 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区2種22m 日影規制 (70,216)
	1:2	共同住宅ＲＣ3	中規模一般住宅と共同住宅が見られる住宅地域	北東5.4m区道	水道、ガス、下水	六本木 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

六本木駅南西方

650m

法令

規制

１中専
(70,216)
準防
高度地区2種22m
日影規制

⑤地域要因の将
　来予測

住環境と都心への接近性・利便性に優れ、ブランド力も抜群であることから、需要の高い住宅地域として既に熟
成している。近隣地域に特段の変動要因が見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,950,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,490,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は港区３Ａ地区（麻布・赤坂・青山）等の品等と名声に優れた中低層住宅地域。需要者は外国人を含む住宅
取得目的の富裕層が中心あるが、投資や開発目的の不動産業者等の参画も目立つ。都心との接近性に優れた閑静な住宅
地であり、実需や資産保全目的から富裕層の選好が強く、供給が限られることもあって、コロナ禍にあっても地価は強
含みで推移している。取引は標準地規模の土地で５～６億円程度、土地建物の総額で７～９億円が中心と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は３Ａ地区の規範性に優れた事例が多数採用できたため、実勢が的確に把握された価格となった。収益価格は
標準地の規模、容積率等に応じた収益力に見合った価格であるが、閑静な住環境が賃料に十分反映されない一面もあっ
てやや低位に試算された。ここでは標準地が自己の住宅取得目的の取引が多い地域に存し、比準価格の精度も高いこと
から比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,280,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[121.1]

[100.0]
100

1,850,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区の人口はコロナ禍で減少に転じる。取引
件数は低調だが、建築着工は回復している。
富裕層の所得、資産水準に陰りはなく、取引
価格は高値安定。

地域要因に特段の変動はみられない。中心的
需要者の所得が高いためコロナ禍による影響
は軽微で、利便性と住環境の良さから選好性
が衰えていない。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、代替競
争関係にある他の不動産と比較して競争力は
平均的といえる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０４ -7	港区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3.9m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,160)
b	ＮＳＫ（公）０４ -3	港区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西3.7m区道、北西4m、角地		１中専高度2種最高22m (80,160)
c	ＫＭＭ（公）０４ -2	港区		建付地	（　）	長方形	北東5.4m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (70,200)
d	ＡＢＲ（公）０４ -11	港区		更地	（　）	長方形	南西3.5m私道、中間画地		２中専高度地区3種24m (70,160)
e	ＭＳＫ（公）０４ -114	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北4.5m区道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,987,063	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,004,947	100 [ 100.8]	1,989,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,990,000
b	(　 ) 2,097,940	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,081,486	100 [ 95.1]	2,188,734		2,190,000
c	(　 ) 1,943,939	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,942,014	100 [ 102.0]	1,903,935		1,900,000
d	(　 ) 2,040,198	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	2,175,495	100 [ 110.4]	1,970,557		1,970,000
e	(　 ) 1,736,182	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,739,620	100 [ 92.2]	1,886,790		1,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,950,000 円／㎡]

港 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,675,205	5,313,382	22,361,823	8,344,800	14,017,023	（　0.9722） 13,627,350	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	412,950,000 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	166.00	ＲＣ3	498.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種22m 日影規制	70 ％	300 ％	216 ％	278 ㎡	12.4 m x 23.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小世帯及びＤＩＮＫｓ向けの１ＬＤＫタイプ、平均専有面積が４５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.00	80.0	132.80	5,390	715,792	2.0	1,431,584
							1.0	715,792
2～ 2	住宅	166.00	85.0	141.10	5,500	776,050	2.0	1,552,100
							1.0	776,050
3～ 3	住宅	166.00	85.0	141.10	5,670	800,037	2.0	1,600,074
							1.0	800,037
～

～

計		498.00	83.3	415.00		2,291,879		4,583,758
								2,291,879

⑨年額支払賃料	2,291,879 円　×　12ヶ月　＝　 27,502,548 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 996,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,498,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,424,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,073,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,583,758 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,291,879 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 558,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,675,205 円　　　　（　 99,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０４賃貸　　　　-1	5,272 ( 5,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	5,785	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,627 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳＫ（公）０４賃貸　　　　-4	5,834 ( 5,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	6,418
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-4	5,033 ( 4,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	5,484

港 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	152,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,308,382 円	28,498,548　×　　　　 8.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 953,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,292,000 円	152,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	152,000 円	152,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,313,382 円　（　　　　　　 19,113 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	152,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 498.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,344,800 円（　　　　　 30,017 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,675,205 円
②総費用	5,313,382 円
③純収益　①－②	22,361,823 円
④建物等に帰属する純収益	8,344,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,017,023 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,627,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,019 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,950,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,490,000 円／㎡）