鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＵＥＨ（公）０４ -107	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		準工高度3種最高24m (70,240)
b	ＵＥＨ（公）０４ -139	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.5m道路、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
c	ＳＴＳ（公）０４ -302	港区		建付地	（　）	長方形	北東4.2m区道、南東3.5m、角地		１住居高度地区3種24m (80,168)
d	ＷＴＮ（公）０４ -133	港区		更地	（　）	不整形	東4m区道、南西3.6m、角地		１住居高度地区3種24m (80,160)
e	ＫＳＨ（公）０４ -127	品川区		更地	（　）	長方形	西7.6m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,338,362	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,303,947	100 [ 100.0]	1,303,947	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,300,000
b	(　 ) 1,221,355	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,254,332	100 [ 95.1]	1,318,961		1,320,000
c	(　 ) 1,481,925	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,422,648	100 [ 112.2]	1,267,957		1,270,000
d	(　 ) 1,102,088	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	1,357,741	100 [ 103.9]	1,306,777		1,310,000
e	(　 ) 1,360,957	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,337,173	100 [ 107.1]	1,248,528		1,250,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

港 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,413,039	2,451,494	9,961,545	4,568,430	5,393,115	（　0.9649） 5,203,817	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	133,431,205 円　　　　（　 872,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＲＣ3	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	180 ％	153 ㎡	12.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸・１ＬＤＫ（４０㎡）程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共同住宅としてほぼ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	91.00	80.0	72.80	4,300	313,040	2.0	626,080
							1.0	313,040
2～ 2	共同住宅	91.00	90.0	81.90	4,350	356,265	2.0	712,530
							1.0	356,265
3～ 3	共同住宅	91.00	90.0	81.90	4,400	360,360	2.0	720,720
							1.0	360,360
～

～

計		273.00	86.7	236.60		1,029,665		2,059,330
								1,029,665

⑨年額支払賃料	1,029,665 円　×　12ヶ月　＝　 12,355,980 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 425,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,781,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 639,093 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,142,767 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,059,330 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,029,665 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 250,708 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,413,039 円　　　　（　 81,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-5	4,026 ( 4,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	4,278	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,450 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-6	4,645 ( 4,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	4,794
c	ＹＳＴ（公）０４賃貸　　　　-8	4,737 ( 4,635)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	4,464

港 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,900 円	77,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,060,894 円	12,781,860　×　　　　 8.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,000 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,451,494 円　（　　　　　　 16,023 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9649

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,568,430 円（　　　　　 29,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,413,039 円
②総費用	2,451,494 円
③純収益　①－②	9,961,545 円
④建物等に帰属する純収益	4,568,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,393,115 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,203,817 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,012 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,431,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 872,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
港 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -8

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　渡邉　佳則

TEL.

鑑定評価額

190,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,240,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	970,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金台２丁目１８４番５｢白金台２－１３－２｣				②地積　(㎡)	153 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m (70,180)
	1:1	住宅兼車庫Ｗ3	中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域	北4.5m区道	水道、ガス、下水	高輪台 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ区道

交通

施設

高輪台駅北西方

320m

法令

規制

１中専
(70,180)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。今後も現状の居住環境を維持するものと予測する。
地価水準は概ね横這いから微増傾向で維持するものと予測する

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,310,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 876,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、港区及び隣接区内の鉄道駅から徒歩圏の戸建住宅地域である。需要者の中心は、都内や隣接県に居住す
る高額所得者や富裕層で、不動産業者等も考えられる。当該地区は区内南西端付近の地下鉄駅徒歩圏にあり、中小規模
の戸建住宅を中心に低層共同住宅等も所在する。昨今のコロナ禍においても、交通利便性や良好な住環境等を反映し需
要は底堅い。需要の中心価格帯は、土地で４００万円／坪程度、総額は概ね１億円～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用の中小規模戸建住宅を中心に、共同住宅も所在する戸建住宅地域であり、自用の住宅物件等が取引の中心であ
る。当該地域は、低層の居住用建物が多く、収益性よりも居住環境の快適性が重視される地域であることから、市場性
を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係、さらに代表標準地と
の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,410,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[105.0]

100
[112.5]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は昨今におけるコロナ禍の影響により、
厳しい状況が徐々に緩和されつつあるものの
、引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる
。

特段の変化要因はない。中小規模の戸建住宅
地域であるが、敷地の細分化も見受けられる
。需要は底堅く、地価は堅調に推移している
。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０４ -133	港区		更地	（　）	不整形	東4m区道、南西3.6m、角地		１住居高度地区3種24m (80,160)
b	ＳＴＳ（公）０４ -302	港区		建付地	（　）	長方形	北東4.2m区道、南東3.5m、角地		１住居高度地区3種24m (80,168)
c	ＵＥＨ（公）０４ -139	港区		建付地	（　）	ほぼ台形	西2.5m道路、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
d	ＡＲＧ（公）０４ -408	港区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m私道、中間画地		１住居高度3種最高24m (70,160)
e	ＷＴＮ（公）０４ -12	港区		建付地	（　）	長方形	西5m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,102,088	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 83.2]	1,357,741	100 [ 102.0]	1,331,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,481,925	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,422,648	100 [ 113.2]	1,256,756		1,260,000
c	(　 ) 1,221,355	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,254,332	100 [ 95.8]	1,309,324		1,310,000
d	(　 ) 1,337,365	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,358,343	100 [ 104.3]	1,302,342		1,300,000
e	(　 ) 1,495,759	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,475,624	100 [ 111.1]	1,328,194		1,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,310,000 円／㎡]

港 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,500,143	2,564,271	9,935,872	4,521,150	5,414,722	（　0.9649） 5,224,665	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	133,965,769 円　　　　（　 876,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.00	ＲＣ3	273.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	180 ％	153 ㎡	12.0 m x 12.5 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一戸・１ＬＤＫ（４０㎡）程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

共同住宅としてほぼ標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	91.00	80.0	72.80	4,300	313,040	2.0	626,080
							1.0	313,040
2～ 2	共同住宅	91.00	90.0	81.90	4,350	356,265	2.0	712,530
							1.0	356,265
3～ 3	共同住宅	91.00	90.0	81.90	4,350	356,265	2.0	712,530
							1.0	356,265
～

～

計		273.00	86.7	236.60		1,025,570		2,051,140
								1,025,570

⑨年額支払賃料	1,025,570 円　×　12ヶ月　＝　 12,306,840 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 236.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 567,840 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,874,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 643,734 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,230,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,051,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,025,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 249,711 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,500,143 円　　　　（　 81,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-4	4,657 ( 4,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	4,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,450 円/㎡　月額支払賃料（　 4,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＷＴＮ（公）０４賃貸　　　　-5	4,225 ( 4,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	4,322
c	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-2	4,792 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	4,481

港 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	229,500 円	76,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,184,471 円	12,874,680　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 650,200 円	76,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,500 円	76,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,564,271 円　（　　　　　　 16,760 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9649

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,500,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 273.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,521,150 円（　　　　　 29,550 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,500,143 円
②総費用	2,564,271 円
③純収益　①－②	9,935,872 円
④建物等に帰属する純収益	4,521,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,414,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,224,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,148 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,965,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876,000 円／㎡）