鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

港 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＳＴ（公）０４ -5	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東3m私道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,160)
b	ＳＳＫ（公）０４ -401	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
c	ＳＴＳ（公）０４ -11	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.2m区道、西3m、二方路		１中専高度地区2種 (80,160)
d	ＳＴＳ（公）０４ -126	品川区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	ＳＴＳ（公）０４ -406	港区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m区道、北西2.7m、角地		１中専高度2種最高22m (80,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,040,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,029,403	100 [ 88.3]	1,165,802	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,218,669	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,244,261	100 [ 109.9]	1,132,176		1,140,000
c	(　 ) 886,079	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	876,514	100 [ 84.6]	1,036,069		1,050,000
d	(　 ) 982,059	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	980,133	100 [ 96.0]	1,020,972		1,030,000
e	(　 ) 985,294	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	984,326	100 [ 92.2]	1,067,599		1,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,100,000 円／㎡]

港 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,242,094	1,949,572	7,292,522	3,557,820	3,734,702	（　0.9649） 3,603,614	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	92,400,359 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＲＣ3	215.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種24m 日影規制	70 ％	300 ％	160 ％	143 ㎡	11.5 m x 10.9 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（平均専有面積約３０㎡）６戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	80.0	64.00	4,050	259,200	2.0	518,400
							1.0	259,200
2～ 2	居宅	80.00	90.0	72.00	4,100	295,200	2.0	590,400
							1.0	295,200
3～ 3	居宅	55.00	90.0	49.50	4,150	205,425	2.0	410,850
							1.0	205,425
～

～

計		215.00	86.3	185.50		759,825		1,519,650
								759,825

⑨年額支払賃料	759,825 円　×　12ヶ月　＝　 9,117,900 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 400,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,518,580 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 475,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,042,651 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,519,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 759,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 185,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,242,094 円　　　　（　 64,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-1	4,151 ( 4,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,194 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-9	3,987 ( 3,987)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,241
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-3	3,525 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,147

港 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,600 円	60,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	856,672 円	9,518,580　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 511,700 円	60,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,949,572 円　（　　　　　　 13,633 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9649

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,200,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 215.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,557,820 円（　　　　　 24,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,242,094 円
②総費用	1,949,572 円
③純収益　①－②	7,292,522 円
④建物等に帰属する純収益	3,557,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,734,702 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,603,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,400,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
港 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

港 -6

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　野坂　啓介

TEL.

鑑定評価額

149,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	港区白金台４丁目２７３番１９６｢白金台４－１６－４｣				②地積　(㎡)	143 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種24m 日影規制 (70,160)
	台形 1:1	住宅ＬＳ3	一般住宅のほか共同住宅等が見られる住宅地域	北東3.8m区道	水道、ガス、下水	白金台 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　３
．８ｍ区道

交通

施設

白金台駅北方

180m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区3種24m
日影規制

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、戸建住宅を中心とした閑静な住宅地域として熟成している。今後も現在の住環境を維持するものと
予測する。経済の不透明感は依然として残っているものの、地価は上昇傾向になっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 654,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は山手線内の地下鉄沿線や山手線沿線で、港区内を中心に、その周辺区隣接部を含む圏域である。需要者の
中心は港区とその周辺区の買い換え層で、自己使用目的の個人が中心となる。経済状況の不透明感にもかかわらず、需
要は根強い。供給は個人所有の中古住宅が比較的多い。土地は画地規模に応じて１億円から１億５千万円程度、建物を
含む総額では１億円から２億円程度までが取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には利便性を反映して共同住宅も見られ、賃貸需要もあるが、中古住宅、小規模建売住宅等の自用目的の取引が中
心となっている。従って、類似性の高い取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　港 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,410,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[105.0]

100
[134.6]

[101.0]
100

1,040,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

港区内の住宅地は、ブランド力と利便性によ
り需要が底堅い。経済の不透明感は依然とし
て残っており、高値の取引は少ない。

利便性の高い優良な住環境を維持しており、
地域要因に大きな変動はない。経済状況の影
響は依然として残るが、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

港 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳＫ（公）０４ -13	港区		更地	（　）	ほぼ整形	東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m (70,160)
b	ＹＡＳ（公）０４ -302	品川区		建付地	（　）	長方形	北東3.4m区道、北西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,160)
c	ＹＳＴ（公）０４ -5	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東3m私道、中間画地		１中専高度地区2種22m (70,160)
d	ＳＴＳ（公）０４ -110	港区		建付地	（　）	長方形	西2.5m私道、中間画地		準工高度地区3種24m (70,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,587,940	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,573,929	100 [ 128.8]	1,221,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,230,000
b	(　 ) 1,244,733	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	1,199,728	100 [ 104.6]	1,146,967		1,160,000
c	(　 ) 1,040,625	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,029,403	100 [ 92.6]	1,111,666		1,120,000
d	(　 ) 953,652	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	951,782	100 [ 85.5]	1,113,195		1,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,140,000 円／㎡]

港 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,284,388	1,944,016	7,340,372	3,557,820	3,782,552	（　0.9649） 3,649,784	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	93,584,205 円　　　　（　 654,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

港 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＲＣ3	215.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種24m 日影規制	70 ％	300 ％	160 ％	143 ㎡	11.5 m x 10.9 m	前面道路：区道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ　平均専有面積３０㎡前後

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	80.0	64.00	4,050	259,200	2.0	518,400
							1.0	259,200
2～ 2	住宅	80.00	90.0	72.00	4,100	295,200	2.0	590,400
							1.0	295,200
3～ 3	住宅	55.00	90.0	49.50	4,150	205,425	2.0	410,850
							1.0	205,425
～

～

計		215.00	86.3	185.50		759,825		1,519,650
								759,825

⑨年額支払賃料	759,825 円　×　12ヶ月　＝　 9,117,900 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 185.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 445,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,563,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,084,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,519,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 759,825 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 185,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,284,388 円　　　　（　 64,926 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-1	4,151 ( 4,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	4,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,194 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-3	4,078 ( 3,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,338
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-3	3,525 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,851

港 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,600 円	60,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	851,116 円	9,563,100　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 280,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 511,700 円	60,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,200 円	60,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,944,016 円　（　　　　　　 13,595 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9649

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,200,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 215.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0591	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,557,820 円（　　　　　 24,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,284,388 円
②総費用	1,944,016 円
③純収益　①－②	7,340,372 円
④建物等に帰属する純収益	3,557,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,782,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,649,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,584,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 654,000 円／㎡）