鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,660)
b	ＴＫ１―公４取５ -318	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東44m都道、北西11m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公４取１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１６ -302	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西14.6m区道、南東12.7m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取２ -311	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,724,661	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,539,269	100 [ 55.0]	13,707,762	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	14,100,000
b	(　 ) 12,668,973	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	10,595,454	100 [ 82.9]	12,781,006		13,200,000
c	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,289,055	100 [ 62.4]	14,886,306		15,300,000
d	(　 ) 21,401,716	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	18,896,433	100 [ 131.0]	14,424,758		14,900,000
e	(　 ) 8,847,440	100 [ 100.0]	[ 90.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	8,134,228	100 [ 60.9]	13,356,696		13,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.8	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,300,000 円／㎡]

中央 5-53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	146,294,283	36,480,638	109,813,645	29,444,900	80,368,745	（　0.9461） 76,036,870	（ 3.4 - 0.2 ） 3.2％
	⑧収益価格	2,376,152,188 円　　　　（　 13,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.80	Ｓ10F1B	1,499.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	799 ％	181 ㎡	9.2 m x 19.7 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積割増１００％を前提とし、地下１階～１０階をフロア貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

高層店舗ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	144.74	65.3	94.48	8,378	791,553	10.0	7,915,530
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.50	79.3	107.46	12,705	1,365,279	10.0	13,652,790
							0.0	0
2～10	店舗	135.50	93.0	126.02	8,378	1,055,796	10.0	10,557,960
							0.0	0
～

～

計		1,499.74	89.1	1,336.12		11,658,996		116,589,960
								0

⑨年額支払賃料	11,658,996 円　×　12ヶ月　＝　 139,907,952 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,558,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	154,466,316 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,267,979 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	145,198,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	116,589,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,095,946 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	146,294,283 円　　　　（　 808,256 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-17	9,765 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	8,877	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,448 円/㎡　月額支払賃料（　 8,378 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-28	8,235 ( 8,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	8,235
c	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-29	9,274 ( 8,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	8,412

中央 5-53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,615,000 円	523,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,666,238 円	154,466,316　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,707,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,445,500 円	523,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	523,000 円	523,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,480,638 円　（　　　　　　 201,550 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	523,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,444,900 円（　　　　　 162,679 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	146,294,283 円
②総費用	36,480,638 円
③純収益　①－②	109,813,645 円
④建物等に帰属する純収益	29,444,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,368,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,036,870 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,093 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,376,152,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
中央 5-53　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-53

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

TEL.

鑑定評価額

2,440,000,000 円

１㎡当たりの価格

13,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	11,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座８丁目１０９番７｢銀座８－６－２０｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,800)
	1:2	店舗Ｓ8F1B	中高層の店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域	北西14.5m区道	水道、ガス、下水	新橋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 10 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層の店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

古くからのソシアルビルが多
く建ち並ぶ商業地域

街

路

１４．５ｍ区道

交通

施設

新橋駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

築年数の経過した建物が多いが、権利関係の複雑な物件が多く、当面は現状のまま推移するものと予測する。コ
ロナ禍からの回復はみられるものの、当面、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区制度を活用した高層の店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 14,900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、銀座５～８丁目、昭和通り以北の、幹線道路背後等のソシアルビルが多い商業地域。典型的な需要者と
しては国内外の投資家が想定される。権利関係が複雑なビルが多いことから建替えが進んでおらず、老朽化したビルが
多い。都心部ではコロナ禍から改善がみれつつあるが、ソシアル街の利用客の回復は遅れ気味であり、需要の減退が続
いている。需要の中心となる価格帯は規模、立地等によりまちまちであるが、概ね数十億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高度商業地域であるが、収益性のみならず、銀座ブランドに対する資産性にも着目して取引される地域である。ただし
本件では、賃貸事例については類似性の高い多数の事例が得られた一方で、取引事例については取引時点の古いものや
地域格差が大きいものもあることから、収益価格に相対的信頼性を認める。以上より、収益価格を重視して比準価格を
関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,300,000 円／㎡

[ 96.2]
100

100
[108.2]

100
[198.9]

[103.0]
100

13,500,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの改善はみられるが、供給面で
の制約や原材料価格の上昇等のリスクもあり
、景気はやや不透明な状況にある。

古くから栄えるソシアルビルが多く建ち並ぶ
商業地域である。コロナ禍によりソシアル街
の利用者の激減等の影響があり、地価の下落
が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +3.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　+103.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-5.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-53　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -313	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
b	ＴＫ１―公４取５ -318	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東44m都道、北西11m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公４取１１ -315	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
d	ＴＫ１－公４取１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,031,950	100 [ 186.2]	13,980,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	14,400,000
b	(　 ) 12,668,973	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.2]	10,595,454	100 [ 72.0]	14,715,908		15,200,000
c	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,620,819	100 [ 82.3]	14,120,072		14,500,000
d	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	9,289,055	100 [ 62.4]	14,886,306		15,300,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +90.0
a	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 14,900,000 円／㎡]

中央 5-53　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	148,487,122	36,606,397	111,880,725	30,289,400	81,591,325	（　0.9289） 75,790,182	（ 3.4 - 0.2 ） 3.2％
	⑧収益価格	2,368,443,188 円　　　　（　 13,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-53　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	148.80	Ｓ10F1B	1,499.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	700 ％	799 ％	181 ㎡	9.2 m x 19.7 m	前面道路：区道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階にフロア貸しの店舗を想定。駐車場は、延床面積が東京都駐車場条例の適用対象外となるため未設置。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

駐車場を設置しない店舗ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	144.74	65.3	94.48	7,870	743,558	10.0	7,435,580
							0.0	0
1～ 1	店舗	135.50	79.3	107.46	13,310	1,430,293	12.0	17,163,516
							0.0	0
2～10	店舗	135.50	93.0	126.02	8,470	1,067,389	10.0	10,673,890
							0.0	0
～

～

計		1,499.74	89.1	1,336.12		11,780,352		120,664,106
								0

⑨年額支払賃料	11,780,352 円　×　12ヶ月　＝　 141,364,224 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,336.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,558,364 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	155,922,588 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,575,742 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	147,346,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,664,106 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,140,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	148,487,122 円　　　　（　 820,371 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-39	10,039 ( 9,072)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [120.0]	8,719	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,541 円/㎡　月額支払賃料（　 8,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-40	9,396 ( 9,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	8,409
c	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-41	9,956 ( 9,677)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	8,640

中央 5-53　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,152,000 円	538,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	13,097,497 円	155,922,588　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,707,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,573,000 円	538,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	538,000 円	538,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 36,606,397 円　（　　　　　　 202,245 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	538,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 1,499.74 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0563	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,289,400 円（　　　　　 167,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	148,487,122 円
②総費用	36,606,397 円
③純収益　①－②	111,880,725 円
④建物等に帰属する純収益	30,289,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,591,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,790,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 418,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,368,443,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100,000 円／㎡）