別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
中央 5-52 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-52 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 柴田 佳子   TEL.
鑑定評価額 13,800,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,900,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
1,290,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区晴海2丁目107番
「晴海2-1-40」
②地積
 (㎡)
7,250  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,400)
防火

(その他)
地区計画等
駐車場整備地区

(80,600)

1:1.2
事務所兼店舗

S17F1B
高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
北西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

780m
(2)



①範囲 東   200 m、西    40 m、南    90 m、北     0 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    80.0 m、奥行 約    90.0 m、規模       7,200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
湾岸エリアの都市計画により
、大規模な画地の利用が進む
地域


50m都道 交通

施設
勝どき駅南東方

780m
法令

規制
準工
(80,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
湾岸エリアの利便性向上のため、交通施設等の拡充が検討されている。画地規模が大きく、高度利用が進んでい
るが、コロナ禍にあって事務所の賃料、空室率等が悪化する懸念があり、地価は弱含みとなっている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路               +7.0
容積率              +13.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         2,020,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,770,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び隣接区の湾岸エリアを中心とする商業地域。主な需要者は不動産投資ファンド(投資家)や不
動産会社等と考えられる。コロナ禍にあって賃料は下落傾向にあるものの、大規模画地の希少性が高く、取引価格は高
めで推移している。取引規模や立地条件により取引価格はまちまちであるが、数十億円から数百億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、類似性の高い商業地域の事例から求めた実証的な価格である。また、大規模なオフィス床を確保できるこ
とから、収益性を重視する不動産投資ファンド(投資家)や不動産会社等からの一定の需要も見込まれ、その収益性は
収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えら
れることから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地地からの検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-14                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
      2,230,000 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[105.0]
100
[133.6]
[120.9]
100
1,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,950,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の収束の見極めが
難しく、経済の先行きは不透明である。賃貸
市場への影響が続き、不動産市場はやや弱含
みである。

地域要因に特段の変動は見られないが、新型
コロナウイルス感染症拡大により、店舗、事
務所の需要が弱く、地価は緩やかな下落傾向
にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +6.0
環境       +15.0
行政       +13.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.6 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-52 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
4取11
-302
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西18m区道、
北西11m、
角地



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b TK1-公
4取2
-312
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東50m都道、
南西15m、
北西8m、
北東10m、
四方路

商業
地区計画等
(100,500)
c TK1-公
4取4
-1
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路

1住居
地区計画等
(80,400)
d TK1-公
4取2
-305
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北11m区道、
西6m、南4m、
三方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e TK1-公
4取2
-307
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東18m区道、
北東6m、角地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,271,580  
100
[ 100.0]
[  95.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

2,103,968 
100
[ 132.0]

1,593,915 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政    +13.0

その他     0.0

   [ 120.9]
     100

1,930,000 
b (            
2,662,192  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

2,590,707 
100
[ 143.1]

1,810,417 

2,190,000 
c (            
1,576,413  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

1,445,045 
100
[  97.0]

1,489,737 

1,800,000 
d (            
2,086,004  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.0]

1,924,192 
100
[ 129.4]

1,487,011 

1,800,000 
e (            
4,247,831  
100
[ 100.0]
[  96.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

3,891,822 
100
[ 187.7]

2,073,427 

2,510,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.22 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +7.0 環境     +20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     +35.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +6.0 環境     +20.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +7.0 環境     +60.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +13.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   2,020,000 円/㎡]  



中央 5-52 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,321,668,021 

696,911,677 

1,624,756,344 

1,112,960,000 

511,796,344 
( 0.9051
463,226,871 
  3.9 -  0.3 )
3.6%  
⑧収益価格   12,867,413,083 円    (   1,770,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-52 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 2,661.00 S17F2B 48,025.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
駐車場整備地区
80 %   400 %   600 %   7,250 ㎡     80.0 m x   91.3 m  前面道路:都道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地下1階に駐車場81台(機械式64台、平置17台)、1階は店舗、2階以上は事務所(フロア貸し)を想定。 ⑦有効率   70.7 %
の理由
同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 2 2
機械室
1,030.34 

 

 

 

 
   
   
地下
 1 1
駐車場
4,308.00 

 

 

 

 
   
   

 1 1
店舗
2,601.00 

34.8 

905.15 

5,143 

4,655,186 
12.0  55,862,232 
0.0  0 

 2 3
事務所
1,836.00 

76.0 

1,395.36 

4,991 

6,964,242 
10.0  69,642,420 
0.0  0 

 417
事務所
2,601.00 

83.1 

2,161.43 

4,991 

10,787,697 
10.0  107,876,970 
0.0  0 


48,025.34 

70.7 

33,955.89 


169,611,428 
1,705,424,652 
0 
⑨年額支払賃料    169,611,428 円 × 12ヶ月 =    2,035,337,136 円 
⑩a共益費(管理費)             908 円/㎡ ×   33,955.89 ㎡ × 12ヶ月 =      369,983,377 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  30,000 円/台 ×   81 台 × 12ヶ月 +            =       29,160,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
    2,405,320,513 円  ×     5.0 %                          
+         29,160,000 円  ×    30.0 % =     129,014,026 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,305,466,487 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)     1,705,424,652 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =       16,201,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                2,321,668,021 円    (        320,230 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1―公4賃

    -4
6,415  
  6,351
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 83.0]
100
[138.0]
100
[100.0]

5,601 
対象基準階の
 月額実質賃料
      5,033 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,991 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1―公4賃

    -5
5,445  
  4,990
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[107.0]
100
[100.0]

5,783 
c TK1―公4賃

    -6
3,344  
  3,327
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 75.0]
100
[100.0]

4,954 
中央 5-52 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 56,400,000 円       18,800,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 365,172,077 円         2,434,480,513 ×      15.0 %
③公租公課  土地            77,939,600 円     査定額
 建物           159,800,000 円       18,800,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料    18,800,000 円       18,800,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金    18,800,000 円       18,800,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                696,911,677 円 (              96,126 円/㎡)  (経費率    30.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9051    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,800,000,000 円                          設計監理料率
  380,000 円/㎡ ×   48,025.34 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0592        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0409 ×  40 % + 0.0551 ×  30 % + 0.0876 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,112,960,000 円  
(            153,512 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,321,668,021 円      
②総費用 696,911,677 円      
③純収益 ①-② 1,624,756,344 円      
④建物等に帰属する純収益 1,112,960,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 511,796,344 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
463,226,871 円      

  (                         63,893 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.6 %

                          12,867,413,083 円


(                     1,770,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
中央 5-52 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-52 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 山本 耕平   TEL.
鑑定評価額 13,800,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,910,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
1,290,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区晴海2丁目107番
「晴海2-1-40」
②地積
 (㎡)
7,250  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,400)
防火

(その他)
地区計画等
駐車場整備地区

(80,600)

1:1.2
事務所兼店舗

S17F1B
高層の事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域
北西50m都道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

780m
(2)



①範囲 東   200 m、西    40 m、南    90 m、北     0 m ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    80.0 m、奥行 約    90.0 m、規模       7,200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
都市計画により大規模画地が
多くみられる地域


50m都道 交通

施設
勝どき駅南東方

780m
法令

規制
準工
(80,400)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
 来予測
業務用途、住宅用途等が計画的に配置され、湾岸部でのマンション供給や交通施設の拡充等も計画されており、
都市機能の整備が進んでいくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
三方路               +7.0
容積率              +13.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         2,070,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,750,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及び隣接区の湾岸部に存する大規模な画地が多い商業地域である。広いオフィス・フロアの確保
が可能なこともあり、需要者の中心は、資金力を有する大手不動産会社、不動産投資法人である。周辺では、大きな画
地規模を活かし、事務所だけではなくタワーマンションの開発も進んだ。取引の中心となる価格帯は、数十億円から数
百億円程度に及ぶ。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な地域に存し、市場
参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益価
格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-14                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +5.0
[前年代表標準地等の価格]
      2,230,000 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[105.0]
100
[133.4]
[120.9]
100
1,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,950,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症拡大により、社会
生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が
出ている。


選手村改装後には晴海地区の夜間人口の大幅
な増加が見込まれるが、現時点では地域要因
に特段の変動は見られない。


個別的要因に特に変化は認められない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -4.0
交通・接近     +6.0
環境       +16.0
行政       +13.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-2.1 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-52 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
4取2
-312
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東50m都道、
南西15m、
北西8m、
北東10m、
四方路

商業
地区計画等
(100,500)
b TK1-公
4取4
-1
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路

1住居
地区計画等
(80,400)
c 06(公)

-25
江東区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ整形 南東40m道路、
北東50m、
北西20m、
南西20m、
四方路

工専
地区計画等
(80,580)
d 02(公)

-24
江東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北21.9m都道、
南7.3m、
二方路



商業
高度地区3種
(100,395)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,662,192  
100
[ 100.0]
[ 105.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

2,590,707 
100
[ 141.9]

1,825,727 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +7.0

行政    +13.0

その他     0.0

   [ 120.9]
     100

2,210,000 
b (            
1,576,413  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.0]

1,445,045 
100
[  91.2]

1,584,479 

1,920,000 
c (            
2,513,019  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

2,284,563 
100
[  99.4]

2,298,353 

2,780,000 
d (            
1,282,997  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,221,902 
100
[  72.7]

1,680,746 

2,030,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +30.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +6.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +6.0 環境     -18.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +11.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +6.0 環境     -30.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   2,070,000 円/㎡]  



中央 5-52 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,379,051,308 

718,570,686 

1,660,480,622 

1,140,000,000 

520,480,622 
( 0.9034
470,202,194 
  4.0 -  0.3 )
3.7%  
⑧収益価格   12,708,167,405 円    (   1,750,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-52 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 2,661.00 S17F2B 48,025.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
駐車場整備地区
80 %   400 %   600 %   7,250 ㎡     80.0 m x   91.3 m  前面道路:都道        50.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 地下1階に駐車場、1階店舗、2階以上事務所(フロア貸し)を想定。 ⑦有効率   70.7 %
の理由
近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
地下
 1 1
駐車場
4,308.00 

 

 

 

 
   
   

 1 1
店舗
2,601.00 

34.8 

905.15 

5,150 

4,661,523 
12.0  55,938,276 
0.0  0 

 2 3
事務所
1,836.00 

76.0 

1,395.36 

5,150 

7,186,104 
10.0  71,861,040 
0.0  0 

 417
事務所
2,601.00 

83.1 

2,161.43 

5,150 

11,131,365 
10.0  111,313,650 
0.0  0 
地下
 2 2
機械室
1,030.34 

 

 

 

 
   
   


48,025.34 

70.7 

33,955.89 


174,872,841 
1,758,051,456 
0 
⑨年額支払賃料    174,872,841 円 × 12ヶ月 =    2,098,474,092 円 
⑩a共益費(管理費)             900 円/㎡ ×   33,955.89 ㎡ × 12ヶ月 =      366,723,612 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  30,000 円/台 ×   81 台 × 12ヶ月 +            =       29,160,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
    2,465,197,704 円  ×     5.0 %                          
+         29,160,000 円  ×    30.0 % =     132,007,885 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,362,349,819 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)     1,758,051,456 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =       16,701,489 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                2,379,051,308 円    (        328,145 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公4賃
14

    -39
6,187  
  6,050
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

5,892 
対象基準階の
 月額実質賃料
      5,193 円/㎡

 月額支払賃料
(     5,150 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1-公4賃
14

    -41
4,455  
  4,384
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]

5,211 
c TK1-公4賃
14

    -43
3,367  
  3,328
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]

4,676 
中央 5-52 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 57,000,000 円       19,000,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 384,131,086 円         2,494,357,704 ×      15.4 %
③公租公課  土地            77,939,600 円     査定額
 建物           161,500,000 円       19,000,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料    19,000,000 円       19,000,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金    19,000,000 円       19,000,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                718,570,686 円 (              99,113 円/㎡)  (経費率    30.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9034    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 19,000,000,000 円                          設計監理料率
  385,000 円/㎡ ×   48,025.34 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0600        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0418 ×  40 % + 0.0558 ×  30 % + 0.0883 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,140,000,000 円  
(            157,241 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,379,051,308 円      
②総費用 718,570,686 円      
③純収益 ①-② 1,660,480,622 円      
④建物等に帰属する純収益 1,140,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 520,480,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
470,202,194 円      

  (                         64,855 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                          12,708,167,405 円


(                     1,750,000 円/㎡)