鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１ー公４取８ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m都道、北6m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
b	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取９ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取１０ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公４取１５ -310	千代田区		更地	（　）	長方形	北西22m区道、南東2m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,100,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,780,476	100 [ 78.0]	7,410,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.7] 　　　　 100	7,760,000
b	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 98.3]	7,298,354		7,640,000
c	(　 ) 6,022,624	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	5,583,657	100 [ 78.4]	7,122,011		7,460,000
d	(　 ) 6,001,447	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	5,995,254	100 [ 78.6]	7,627,550		7,990,000
e	(　 ) 7,248,506	100 [ 130.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	5,575,774	100 [ 75.9]	7,346,211		7,690,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	限定価格	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
e	限定価格	％／月 -0.18	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,700,000 円／㎡]

中央 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	624,715,235	161,091,722	463,623,513	193,452,000	270,171,513	（　0.9121） 246,423,437	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	7,700,732,406 円　　　　（　 6,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	661.20	Ｓ14F1B	9,801.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	824 ％	1,131 ㎡	23.5 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計を活用し、１・２階はフロア貸し店舗、３階以上はフロア貸し事務所、地下１階に貸し駐車場２９台（総数３１台）を想定

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	670.80

1～ 1	店舗	650.86	35.2	229.26	9,000	2,063,340	12.0	24,760,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	650.86	73.5	478.53	7,000	3,349,710	12.0	40,196,520
							0.0	0
3～14	事務所	650.86	77.5	504.37	6,803	3,431,229	10.0	34,312,290
							0.0	0
塔屋～		18.24

計		9,801.08	69.0	6,760.23		46,587,798		476,704,080
								0

⑨年額支払賃料	46,587,798 円　×　12ヶ月　＝　 559,053,576 円
⑩a共益費（管理費）	909 円／㎡　×　 6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 73,740,589 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 29 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	632,794,165 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 17,400,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 30,057,355 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	620,136,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	476,704,080 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,566,825 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 11,600 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	624,715,235 円　　　　（　 552,357 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃８　　　　-39	7,313 ( 6,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	6,904	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,860 円/㎡　月額支払賃料（　 6,803 円/㎡）　基準階 8 F B
b	ＴＫ１－公４賃８　　　　-21	7,828 ( 7,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	6,816
c	ＴＫ１－公４賃８　　　　-31	5,805 ( 5,747)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	6,859

中央 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,290,000 円	3,430,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	64,369,222 円	650,194,165　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,417,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 29,155,000 円	3,430,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,430,000 円	3,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,430,000 円	3,430,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 161,091,722 円　（　　　　　　 142,433 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9121

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,430,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0564	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 × 30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	193,452,000 円（　　　　　 171,045 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	624,715,235 円
②総費用	161,091,722 円
③純収益　①－②	463,623,513 円
④建物等に帰属する純収益	193,452,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	270,171,513 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	246,423,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,881 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,700,732,406 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,810,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-51

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

8,150,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	5,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋本町４丁目９番５外｢日本橋本町４－４－２｣				②地積　(㎡)	1,131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,854)
	1:2	事務所、店舗兼駐車場Ｓ13F1B	高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西27m国道、三方路	水道、ガス、下水	新日本橋 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 10 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中央通り沿いに複合ビルが建
ち並ぶ商業地域。周辺は再開
発により機能更新が進む。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新日本橋駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,685)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺ではビルの建替え、再開発ビルの竣工が見受けられ、今後も熟成した高度商業地域として発展していくもの
と思料される。コロナ禍による経済停滞を受け、地価は弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度活用の高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
セットバック　　　　　　　　　　  -5.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,810,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、日本橋地区、京橋地区を中心とした主要幹線道路沿いの繁華性の高い商業地域及びその周辺地域であ
る。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等のほか、実需の法人等である。日本橋地区の再開発事
業や、既存ビルの建替えなどの影響を受け、地価は上昇を続けていたが、コロナ禍の影響により、地価は下落に転じ、
未だ微減ながら下落基調にあるものと思料される。土地取引価格帯は、数十億円から百億円を超えるものと推量する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　需要者は、実需の法人、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等が中心である。投資目的の法人等は、主として収
益性に着目して取引を行い、また実需の法人は、立地、利便性等を重視して取引を行う。本件は、市場実態を反映した
比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の
とおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[110.2]

100
[220.6]

[104.7]
100

7,230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、依然として厳しい状況にあるなか、
持ち直しの動きが続く。サプライチェーンの
下振れリスク、金融資本市場の変動等に注視
する必要がある。

地域要因に大きな変動はない。好立地であり
一定の需要は見込まれるが、コロナ禍の影響
が続き、地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　+110.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取２ -310	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15m区道、北西4m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公４取１１ -315	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１１ -310	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北26.9m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,251,017	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	5,656,751	100 [ 75.6]	7,482,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +0.7 行政　　 0.0 その他　 +4.0 　　　[ 104.7] 　　　　 100	7,830,000
b	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,620,819	100 [ 157.6]	7,373,616		7,720,000
c	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 95.7]	7,496,637		7,850,000
d	(　 ) 5,085,673	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,994,131	100 [ 66.7]	7,487,453		7,840,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,810,000 円／㎡]

中央 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	625,516,582	161,409,812	464,106,770	192,998,000	271,108,770	（　0.9276） 251,480,495	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	7,620,621,061 円　　　　（　 6,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	661.20	Ｓ14F1B	9,801.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	824 ％	1,131 ㎡	23.5 m x 46.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

総合設計制度を利用し、１・２Ｆ店舗、３Ｆ以上事務所（フロア貸し）、地下１Ｆ機械式駐車場２９台、１Ｆ荷捌き駐車場２台想定。

⑦有効率　 69.0 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	670.80

1～ 1	店舗	650.86	35.2	229.26	9,680	2,219,237	12.0	26,630,844
							0.0	0
2～ 2	店舗	650.86	73.5	478.53	7,260	3,474,128	12.0	41,689,536
							0.0	0
3～14	事務所	650.86	77.5	504.37	6,805	3,432,238	10.0	34,322,380
							0.0	0
塔屋～		18.24

計		9,801.08	69.0	6,760.23		46,880,221		480,188,940
								0

⑨年額支払賃料	46,880,221 円　×　12ヶ月　＝　 562,562,652 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 6,760.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 73,659,466 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 29 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 17,400,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	636,222,118 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 17,400,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 32,681,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	620,941,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,188,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,561,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,450,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 13,775 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	625,516,582 円　　　　（　 553,065 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-40	7,383 ( 7,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,238	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,862 円/㎡　月額支払賃料（　 6,805 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-41	5,168 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,400
c	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-42	5,684 ( 5,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,316

中央 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,140,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	65,362,212 円	653,622,118　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,417,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 28,730,000 円	3,380,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,380,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,380,000 円	3,380,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 161,409,812 円　（　　　　　　 142,714 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9276

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,380,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 9,801.08 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	192,998,000 円（　　　　　 170,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	625,516,582 円
②総費用	161,409,812 円
③純収益　①－②	464,106,770 円
④建物等に帰属する純収益	192,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	271,108,770 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,480,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,620,621,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,740,000 円／㎡）