鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -314	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北15m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＴＫ１―公４取５ -311	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公４取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	北西8m区道、南西6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
d	ＴＫ１－公４取９ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e	ＴＫ１－公４取１１ -302	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18m区道、北西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,070,951	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,001,852	100 [ 123.4]	1,622,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,640,000
b	(　 ) 1,665,221	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	1,481,418	100 [ 96.0]	1,543,144		1,560,000
c	(　 ) 1,470,579	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,336,126	100 [ 92.1]	1,450,734		1,470,000
d	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,379,475	100 [ 88.5]	1,558,729		1,570,000
e	(　 ) 2,271,580	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,103,968	100 [ 127.3]	1,652,764		1,670,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

中央 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,511,471	8,725,230	28,786,241	19,800,000	8,986,241	（　0.9218） 8,283,517	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	223,878,838 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	123.57	ＲＣ11	997.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	520 ％	162 ㎡	13.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階にフロア貸しの店舗、２階以上に各階３戸のシングルタイプ等の住戸を想定、平均専有面積約３１㎡。

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

開放廊下型店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.15	35.9	37.78	3,480	131,474	6.0	788,844
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	87.60	87.3	76.44	3,550	271,362	2.0	542,724
							1.0	271,362
5～ 7	共同住宅	87.60	87.3	76.44	3,650	279,006	2.0	558,012
							1.0	279,006
8～ 9	共同住宅	91.76	88.4	81.10	3,650	296,015	2.0	592,030
							1.0	296,015
10～11	共同住宅	91.76	88.4	81.10	3,750	304,125	2.0	608,250
							1.0	304,125

計		997.79	82.3	820.82		2,982,858		6,491,612
								2,851,384

⑨年額支払賃料	2,982,858 円　×　12ヶ月　＝　 35,794,296 円
⑩a共益費（管理費）	273 円／㎡　×　 820.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,689,006 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,483,302 円　　×　　 4.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,731,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,751,553 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,491,612 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,851,384 円　×　　 95.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 697,923 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,511,471 円　　　　（　 231,552 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-36	3,535 ( 3,461)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	3,542	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,632 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-37	3,833 ( 3,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,613
c	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-38	3,976 ( 3,969)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	4,106

中央 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,320,000 円	330,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,617,430 円	38,483,302　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 322,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,805,000 円	330,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	330,000 円	330,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,725,230 円　（　　　　　　 53,859 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9218

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	330,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 997.79 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,800,000 円（　　　　　 122,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,511,471 円
②総費用	8,725,230 円
③純収益　①－②	28,786,241 円
④建物等に帰属する純収益	19,800,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,986,241 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,283,517 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,133 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,878,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,380,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中央 5-48　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-48

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

TEL.

鑑定評価額

232,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区入船３丁目１５番１外｢入船３－８－９｣				②地積　(㎡)	162 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,566)
	1.2:1	店舗、事務所兼住宅ＳＲＣ8	中層事務所、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域	南西11m区道	水道、ガス、下水	新富町 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

従来の業務地から共同住宅併
用が常態化している

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

新富町駅東方

210m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地背後の業務系混在の共同住宅が多い地域であるが、業務地としての選好性は低位で漸次賃貸共同住宅
の比重が高まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,390,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、昭和通り以東から隅田川に至る商業地域で事務所ビル、事業所、マンション等が混在する。需要者は、
賃貸不動産保有目的の投資ファンド・不動産業者、自用目的の中堅企業を中心に中規模地以上でマンション業者も参入
する。コロナ禍以降、賃料・稼働率は弱含み傾向にあるが、好調なマンション市場を背景に転用を含む素地需要は堅調
で、中規模地以上で根強い需要がある。取引の中心価格帯は総額数億円前後の店舗兼共同住宅等である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中高層の店舗兼共同住宅の適地であり、需要者はマンション開発業者及び投資ファンド等が主体となる。投資採算に依
拠して意思決定を行うが、地域柄供給が限定的であることから周辺の取引価格水準を重視して意思決定を行う傾向も強
い。よって、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,230,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[105.0]

100
[147.6]

[101.0]
100

1,430,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に起因する景気停
滞が長期化しており、回復傾向が顕著である
も商業地を中心に依然不動産市場のリスク要
因となっている。

複数駅利用可能な利便な混在商業地域で地価
は上昇基調で推移してきたが、コロナ禍以降
、地価は下落に転じ、現在は横ばい傾向で推
移している。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-48　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	北西8m区道、南西6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１―公４取５ -311	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公４取１２ -308	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公４取９ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e	ＴＫ１―公４取５ -304	中央区		底地	（　）	長方形	南東6m区道、北東3m、準角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,470,579	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,336,126	100 [ 93.0]	1,436,695	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 1,665,221	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	1,481,418	100 [ 93.1]	1,591,212		1,610,000
c	(　 ) 1,516,886	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,454,694	100 [ 93.6]	1,554,160		1,570,000
d	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,379,475	100 [ 86.7]	1,591,090		1,610,000
e	(　 390,320) 1,301,067	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	1,143,362	100 [ 84.5]	1,353,091		1,370,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

中央 5-48　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,909,369	8,934,273	26,975,096	18,023,600	8,951,496	（　0.9593） 8,587,170	（ 4.0 - 0.2 ） 3.8％
	⑧収益価格	225,978,158 円　　　　（　 1,390,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-48　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	123.57	ＲＣ11	997.79
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	520 ％	162 ㎡	13.5 m x 12.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、上階が共同住宅（ファミリータイプ）のマンションを想定

⑦有効率　 82.3 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.15	35.9	37.78	3,800	143,564	6.0	861,384
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	87.60	87.3	76.44	3,420	261,425	1.0	261,425
							1.0	261,425
5～ 7	共同住宅	87.60	87.3	76.44	3,510	268,304	1.0	268,304
							1.0	268,304
8～ 9	共同住宅	91.76	88.4	81.10	3,600	291,960	1.0	291,960
							1.0	291,960
10～11	共同住宅	91.76	88.4	81.10	3,690	299,259	1.0	299,259
							1.0	299,259

計		997.79	82.3	820.82		2,915,189		3,633,009
								2,771,625

⑨年額支払賃料	2,915,189 円　×　12ヶ月　＝　 34,982,268 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 820.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,462,460 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,444,728 円　　×　　 5.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,022,015 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,422,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,633,009 円　×　　 94.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,771,625 円　×　　 94.6 ％　　×　　　 0.1725　＝　 452,288 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,909,369 円　　　　（　 221,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-21	3,948 ( 3,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,452 円/㎡　月額支払賃料（　 3,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-22	3,268 ( 3,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,273
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-23	3,357 ( 3,354)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,496

中央 5-48　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,570,000 円	314,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,744,473 円	37,444,728　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 322,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,669,000 円	314,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	314,000 円	314,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,934,273 円　（　　　　　　 55,150 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9593

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	314,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 997.79 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,023,600 円（　　　　　 111,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,909,369 円
②総費用	8,934,273 円
③純収益　①－②	26,975,096 円
④建物等に帰属する純収益	18,023,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,951,496 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,587,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,007 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,978,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,390,000 円／㎡）