別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
中央 5-45 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-45 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 柴田 佳子   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  1㎡当たりの価格 2,270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
1,820,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区日本橋室町4丁目3番12
「日本橋室町4-2-17」
②地積
 (㎡)
157  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
地区計画等
高度利用地区

(100,600)

1.5:1
店舗兼事務所

SRC8F1B
中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南東11m区道 水道、ガス、下水 新日本橋

200m
(2)



①範囲 東    60 m、西    10 m、南    25 m、北    15 m ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
中央通り背後に比較的小規模
な中高層店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域


11m区道 交通

施設
新日本橋駅北西方

200m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
 来予測
中央通り背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。築古のビルが多く、飲食店舗も多くみら
れるため、新型コロナウイルス感染症の影響により、賃料、空室率等が悪化する懸念がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         2,350,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         2,130,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田、日本橋エリアの幹線道路背後の高度商業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられ
る。コロナ禍にあって店舗、事務所の賃料は下落傾向にあるものの、JR神田駅、新日本橋駅に近く利便性が高い立地
であり、一定の需要が見込まれる。取引規模や立地条件により取引価格はまちまちであるが、数億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。神田駅に近く比較的小規模で総額が抑
えられるため、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込ま
れ、その収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定
するものと考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地からの検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-20                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,820,000 円/㎡
[ 98.9]
100
100
[100.0]
100
[ 79.2]
[100.0]
100
2,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症の収束の見極めが
難しく、経済の先行きは不透明である。賃貸
市場への影響が続き、不動産市場はやや弱含
みである。

JR神田駅に近く利便性の高い商業地域であ
るが、新型コロナウイルス感染症拡大により
、飲食店舗の需要が弱く、地価は緩やかな下
落傾向にある。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +3.0
環境       -23.0
行政        -4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-45 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1―公
4取5
-301
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東8m区道、
北西2.8m、
二方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,614)
b TK1-公
4取13
-312
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西16m区道、
中間画地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c TK1-公
4取13
-304
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 東8m区道、
中間画地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d TK1-公
4取15
-302
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西11m区道、
中間画地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e TK1-公
4取9
-1
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西16m区道、
中間画地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,641,447  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.1]

2,387,229 
100
[  93.1]

2,564,156 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

2,560,000 
b (            
1,923,301  
100
[ 100.0]
[  95.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,830,983 
100
[  85.7]

2,136,503 

2,140,000 
c (            
2,183,255  
100
[ 100.0]
[  98.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

2,032,899 
100
[  87.5]

2,323,313 

2,320,000 
d (            
2,164,247  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

2,129,619 
100
[  86.7]

2,456,308 

2,460,000 
e (            
2,043,994  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

2,023,554 
100
[  95.4]

2,121,126 

2,120,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政      +7.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +2.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政      +6.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   2,350,000 円/㎡]  



中央 5-45 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

46,238,325 

12,388,329 

33,849,996 

20,400,000 

13,449,996 
( 0.9218
12,398,206 
  4.0 -  0.3 )
3.7%  
⑧収益価格      335,086,649 円    (   2,130,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-45 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 123.30 S9 981.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区
100 %   600 %   600 %   157 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路:区道        11.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階は店舗、2階以上は事務所(フロア貸し)を想定 ⑦有効率   92.4 %
の理由
同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
109.10 

72.3 

78.85 

4,200 

331,170 
10.0  3,311,700 
0.0  0 

 2 2
事務所
109.10 

94.9 

103.52 

3,700 

383,024 
6.0  2,298,144 
0.0  0 

 3 9
事務所
109.10 

94.9 

103.52 

3,700 

383,024 
6.0  2,298,144 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


981.90 

92.4 

907.01 


3,395,362 
21,696,852 
0 
⑨年額支払賃料      3,395,362 円 × 12ヶ月 =       40,744,344 円 
⑩a共益費(管理費)             756 円/㎡ ×      907.01 ㎡ × 12ヶ月 =        8,228,395 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       48,972,739 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,938,364 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,034,375 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        21,696,852 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =          203,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   46,238,325 円    (        294,512 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1―公4賃

    -7
3,168  
  3,025
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 87.0]
100
[ 91.0]
100
[100.0]

4,002 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,719 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,700 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1―公4賃

    -8
4,428  
  4,385
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 88.0]
100
[123.0]
100
[100.0]

4,091 
c TK1―公4賃

    -9
2,848  
  2,722
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 83.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,431 
中央 5-45 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,020,000 円          340,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 5,876,729 円            48,972,739 ×      12.0 %
③公租公課  土地             1,921,600 円     査定額
 建物             2,890,000 円          340,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円          340,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円          340,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 12,388,329 円 (              78,907 円/㎡)  (経費率    26.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 2.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9218    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円                          設計監理料率
  330,000 円/㎡ ×      981.90 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0600        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0418 ×  40 % + 0.0558 ×  30 % + 0.0883 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
20,400,000 円  
(            129,936 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 46,238,325 円      
②総費用 12,388,329 円      
③純収益 ①-② 33,849,996 円      
④建物等に帰属する純収益 20,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 13,449,996 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
12,398,206 円      

  (                         78,969 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                             335,086,649 円


(                     2,130,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
中央 5-45 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-45 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 蜂須賀 千秋   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  1㎡当たりの価格 2,270,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
1,820,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区日本橋室町4丁目3番12
「日本橋室町4-2-17」
②地積
 (㎡)
157  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
商業
(80,600)
防火

(その他)
高度利用地区
地区計画等

(100,600)

1.5:1
店舗兼事務所

SRC8F1B
中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域
南東11m区道 水道、ガス、下水 新日本橋

200m
(2)



①範囲 東    60 m、西    10 m、南    25 m、北    15 m ②標準的使用 中高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
中央通り背後の中高層店舗兼
事務所ビルが多い商業地域


11m区道 交通

施設
新日本橋駅北西方

200m
法令

規制
商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
 来予測
中央通り、江戸通り背後の、中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。JR神田駅周辺の商業地
を形成しており、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         2,300,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         2,250,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は日本橋地区、神田地区内の幹線道路背後の商業地域である。小規模の店舗兼事務所が建ち並ぶ地域であり
、需要者は自用目的の中小企業、個人事業主の他、投資物件の取得を目論む不動産業者、個人投資家等が中心となる。
JR神田駅に近く、店舗需要・事務所需要共に一定程度見込まれる。コロナ禍の先行き不透明感から、地価は小幅な下
落となっている。取引総額は小規模画地が多いため数億円程度となる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので、市場性を反映している。収益価格は最有効使用と判断した建物
を想定して求めた価格で、収益性を反映している。小規模画地であり、総額が抑えられるため、自用目的の取引が想定
される一方で、収益獲得を目論む投資家の需要も想定されるため、比準価格、収益価格の両価格とも重視される価格で
あると考えられる。従って両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 5-20                   ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
      1,820,000 円/㎡
[ 98.9]
100
100
[100.0]
100
[ 79.2]
[100.0]
100
2,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続 ■新規
前年標準地の価格
                  円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍による事務所縮小の流れを受けて空
室率の悪化等の影響は見られるが、投資家の
不動産投資意欲は高く、地価は小幅の下落と
なっている。

JR神田駅に近く、利便性が高い地域である
ため一定需要は見込まれる。地価は事務所需
要の減退により弱含みで推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近     +3.0
環境       -23.0
行政        -4.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 5-45 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1―公
4取5
-301
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南東8m区道、
北西2.8m、
二方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,614)
b TK1-公
4取16
-1
千代田区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 西11m区道、
中間画地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c TK1-公
4取15
-301
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北西11m区道、
南東8m、
二方路



商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d TK1-公
4取11
-306
千代田区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 東8m区道、
南4m、角地




商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,641,447  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.1]

2,387,229 
100
[ 102.4]

2,331,278 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

2,330,000 
b (            
2,394,223  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

2,421,097 
100
[ 106.7]

2,269,069 

2,270,000 
c (            
1,730,546  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

1,653,259 
100
[  78.4]

2,108,749 

2,110,000 
d (            
2,798,545  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 109.2]

2,539,705 
100
[ 106.0]

2,395,948 

2,400,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      +2.0 行政      +7.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +10.0
画地      -2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -4.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政      +6.0 その他      0.0 行政      -5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   2,300,000 円/㎡]  



中央 5-45 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

46,238,325 

12,241,810 

33,996,515 

20,400,000 

13,596,515 
( 0.9600
13,052,654 
  4.0 -  0.3 )
3.7%  
⑧収益価格      352,774,432 円    (   2,250,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 5-45 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼事務所 123.30 S9 981.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等
100 %   600 %   600 %   157 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路:区道        11.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階以上事務所(いずれもフロア貸し)を想定 ⑦有効率   92.4 %
の理由
同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
109.10 

72.3 

78.85 

4,200 

331,170 
10.0  3,311,700 
0.0  0 

 2 9
事務所
109.10 

94.9 

103.52 

3,700 

383,024 
6.0  2,298,144 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


981.90 

92.4 

907.01 


3,395,362 
21,696,852 
0 
⑨年額支払賃料      3,395,362 円 × 12ヶ月 =       40,744,344 円 
⑩a共益費(管理費)             756 円/㎡ ×      907.01 ㎡ × 12ヶ月 =        8,228,395 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       48,972,739 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =       2,938,364 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,034,375 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)        21,696,852 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =          203,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   46,238,325 円    (        294,512 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公4賃
10

    -43
5,309  
  5,142
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 92.0]
100
[144.0]
100
[100.0]

4,007 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,718 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,700 円/㎡)


 基準階   5 F     B
b TK1-公4賃
10

    -44
3,561  
  3,155
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[102.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

3,675 
c TK1-公4賃
10

    -45
4,196  
  3,851
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[109.0]
100
[100.0]

3,928 
中央 5-45 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 1,020,000 円          340,000,000 ×       0.3 %
②維持管理費 5,729,810 円            48,972,739 ×      11.7 %
③公租公課  土地             1,922,000 円     査定額
 建物             2,890,000 円          340,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円          340,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円          340,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                 12,241,810 円 (              77,973 円/㎡)  (経費率    26.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.0 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 60 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円                          設計監理料率
  330,000 円/㎡ ×      981.90 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0600        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0418 ×  40 % + 0.0558 ×  30 % + 0.0883 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
20,400,000 円  
(            129,936 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 46,238,325 円      
②総費用 12,241,810 円      
③純収益 ①-② 33,996,515 円      
④建物等に帰属する純収益 20,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 13,596,515 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
13,052,654 円      

  (                         83,138 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                             352,774,432 円


(                     2,250,000 円/㎡)