鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,660)
b	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取２ -310	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15m区道、北西4m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１６ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西9.4m区道、南東4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,724,661	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,539,269	100 [ 77.8]	9,690,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	9,980,000
b	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 84.2]	10,093,888		10,400,000
c	(　 ) 5,251,017	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	5,656,751	100 [ 64.2]	8,811,139		9,080,000
d	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 75.9]	9,452,282		9,740,000
e	(　 ) 7,430,546	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	6,865,023	100 [ 68.5]	10,021,931		10,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,900,000 円／㎡]

中央 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	459,298,543	145,214,379	314,084,164	116,280,000	197,804,164	（　0.9451） 186,944,715	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,664,991,364 円　　　　（　 8,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	571.52	Ｓ10F1B	5,937.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	660 ㎡	20.0 m x 33.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）、地下１階に機械式駐車場２０台を想定した。

⑦有効率　 71.8 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	300.00

1～ 1	駐車場	168.36

1～ 1	店舗	393.04	61.8	242.78	12,000	2,913,360	15.0	43,700,400
							0.0	0
2～10	事務所	561.40	79.5	446.52	8,000	3,572,160	10.0	35,721,600
							0.0	0
塔屋～		23.00

計		5,937.00	71.8	4,261.46		35,062,800		365,194,800
								0

⑨年額支払賃料	35,062,800 円　×　12ヶ月　＝　 420,753,600 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 4,261.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 46,023,768 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレードを考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	466,777,368 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 9,600,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 20,591,095 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	455,786,273 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,194,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,505,870 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	800,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,400 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	459,298,543 円　　　　（　 695,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-46	8,015 ( 7,975)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	7,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,067 円/㎡　月額支払賃料（　 8,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-47	8,559 ( 8,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	8,318
c	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-48	6,321 ( 6,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	8,146

中央 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,200,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,220,379 円	476,377,368　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,374,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,340,000 円	2,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,040,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,040,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 145,214,379 円　（　　　　　　 220,022 円／㎡）　　（経費率　　 31.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,040,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 5,937.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	116,280,000 円（　　　　　 176,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	459,298,543 円
②総費用	145,214,379 円
③純収益　①－②	314,084,164 円
④建物等に帰属する純収益	116,280,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	197,804,164 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	186,944,715 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 283,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,664,991,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,580,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-44

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

6,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	7,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座５丁目２０１番４外｢銀座５－１３－１６｣				②地積　(㎡)	660 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西44m都道、背面道	水道、ガス、下水	東銀座 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東銀座駅に近い、昭和通沿い
の高層の店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ地域

街

路

４４ｍ都道

交通

施設

東銀座駅南西方

60m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

昭和通り以東は銀座地区の中でも若干繁華性の劣る地域であるが、歌舞伎座等の集客施設もあり、一定の需要は
見込まれる。コロナ禍の影響により地価は弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 9,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,950,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東銀座を中心に昭和通り等の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域で、店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域
と判定した。需要者は大手不動産会社、投資法人、機関投資家等が中心となる。銀座地区においてはやや繁華性が劣る
ものの、東銀座駅に近く交通利便性が高いこと、集客施設が近いことから一定の需要は見込まれる。コロナ禍での先行
き不透明感から地価は弱含みで推移している。取引総額は５０～１００億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者は収益性に着目して取引を行うものと考えられる。比準価格は代替競争関係が成立する同一需給圏内から
事例を収集、採用し求めており、市場性を反映するとともに、収益物件の取引も採用していることから収益性をも加味
している。収益価格は周辺の賃料、取引利回り等を勘案して試算した。いずれの価格も規範性を有することから、両価
格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,780,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 64.4]

[103.0]
100

9,150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  9,270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による事務所縮小の流れを受けて空
室率の悪化等の影響は見られるが、投資家の
不動産投資意欲は高く、地価は小幅の下落と
なっている。

隣接地にホテルが建築されたが、業務系商業
地としての需要が中心となると考えられる。
地価は昨今の事務所需要の低迷から弱含みで
推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１ー公４取８ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m都道、北6m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１１ -315	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東27m都道、北東15m、北西8m、三方路		商業駐車場整備地区高度利用地区 (100,1100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 89.1]	9,538,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	9,820,000
b	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 77.6]	9,245,209		9,520,000
c	(　 ) 6,100,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,780,476	100 [ 65.7]	8,798,289		9,060,000
d	(　 ) 14,513,225	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.4]	11,620,819	100 [ 127.4]	9,121,522		9,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 9,500,000 円／㎡]

中央 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	426,987,739	104,200,257	322,787,482	116,484,000	206,303,482	（　0.9451） 194,977,421	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	5,908,406,697 円　　　　（　 8,950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	571.52	Ｓ10F1B	5,937.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	660 ㎡	20.0 m x 33.0 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）を想定。地下に２０台の機械式駐車場を設置

⑦有効率　 71.8 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	561.40	43.2	242.78	9,500	2,306,410	12.0	27,676,920
							0.0	0
2～10	事務所	561.40	79.5	446.52	7,600	3,393,552	10.0	33,935,520
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	300.00

塔屋～		23.00

～

計		5,937.00	71.8	4,261.46		32,848,378		333,096,600
								0

⑨年額支払賃料	32,848,378 円　×　12ヶ月　＝　 394,180,536 円
⑩a共益費（管理費）	907 円／㎡　×　 4,261.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 46,381,731 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 10,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	440,562,267 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 10,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 27,513,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	423,848,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	333,096,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,131,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	900,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,100 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	426,987,739 円　　　　（　 646,951 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-40	6,445 ( 6,413)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	7,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,663 円/㎡　月額支払賃料（　 7,600 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-41	6,416 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,504
c	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-42	6,080 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	7,472

中央 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,200,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	35,206,257 円	451,362,267　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,374,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,340,000 円	2,040,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,040,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,040,000 円	2,040,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 104,200,257 円　（　　　　　　 157,879 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,040,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 5,937.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	116,484,000 円（　　　　　 176,491 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	426,987,739 円
②総費用	104,200,257 円
③純収益　①－②	322,787,482 円
④建物等に帰属する純収益	116,484,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,303,482 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,977,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 295,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,908,406,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,950,000 円／㎡）