鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１―公４取５ -320	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西14.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１―公４取５ -313	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	24,942,999	100 [ 72.8]	34,262,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	39,600,000
b	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	35,776,733	100 [ 85.0]	42,090,274		48,700,000
c	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,031,950	100 [ 62.5]	41,651,120		48,100,000
d	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 63.8]	45,447,997		52,500,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800,000 円／㎡]

中央 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	853,108,860	214,391,428	638,717,432	102,567,000	536,150,432	（　0.9346） 501,086,194	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	17,895,935,500 円　　　　（　 41,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.00	Ｓ12F1B	5,021.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,084 ％	435 ㎡	18.4 m x 23.7 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率３００％割増を前提に、Ｂ１階から地上７階までを店舗、他の階を店舗・事務所（いずれもフロア貸し）、隔地駐車場を想定

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	337.86	57.3	193.74	14,500	2,809,230	12.0	33,710,760
							0.0	0
1～ 3	店舗	387.00	64.0	247.78	47,000	11,645,660	12.0	139,747,920
							0.0	0
4～ 7	店舗	387.00	80.1	310.14	10,980	3,405,337	12.0	40,864,044
							0.0	0
8～12	事務所・店舗	387.00	80.1	310.14	10,000	3,101,400	12.0	37,216,800
							0.0	0
塔屋～		39.42

計		5,021.28	74.3	3,728.34		66,874,558		802,494,696
								0

⑨年額支払賃料	66,874,558 円　×　12ヶ月　＝　 802,494,696 円
⑩a共益費（管理費）	1,363 円／㎡　×　 3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 60,980,729 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	863,475,425 円　　×　　 3.3 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 31,086,689 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	845,348,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	802,494,696 円　×　　 96.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,760,124 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	853,108,860 円　　　　（　 1,961,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃８　　　　-36	9,892 ( 9,680)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	11,449	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,090 円/㎡　月額支払賃料（　 10,980 円/㎡）　基準階 6 F B
b	ＴＫ１－公４賃８　　　　-37	8,216 ( 7,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	10,811
c	ＴＫ１－公４賃８　　　　-38	9,932 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	11,010

中央 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,730,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	67,485,528 円	876,435,425　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,160,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,235,000 円	1,910,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,910,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,910,000 円	1,910,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	12,960,000 円	隔地駐車場使用料（月額６万円×１８台）

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 214,391,428 円　（　　　　　　 492,854 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9346

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,910,000,000 円	設計監理料率　 365,000 円／㎡　×　 5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	102,567,000 円（　　　　　 235,786 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	853,108,860 円
②総費用	214,391,428 円
③純収益　①－②	638,717,432 円
④建物等に帰属する純収益	102,567,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	536,150,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	501,086,194 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,151,922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,895,935,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,100,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-41　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-41

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　小熊　忍

TEL.

鑑定評価額

19,700,000,000 円

１㎡当たりの価格

45,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	31,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座５丁目１０３番１６｢銀座５－４－３｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,1084)
	1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心商業地域	北東36m都道、南東側道	水道、ガス、下水	銀座近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

晴海通りに面した駐車場整備
地区内の高度商業地域

街

路

３６ｍ都道

交通

施設

銀座駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

数寄屋橋交差点に近く、繁華性、稀少性ともに高い商業地域であり、地域の性格は当面、現状維持を予測する。
地価は短期的に店舗の賃料負担力の低下が続いていることから下落傾向を予測。

(3)最有効使用の判定

地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 48,800,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有
名企業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域の一つとして国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に
需要は強いが、供給は非常に少ない。しかし、店舗の賃料負担力の低下などもあり、地価自体はやや下落している。中
心的価格帯は標準的な画地で、総額数百億円。さらに入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引市場の需給の趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価
格である。数寄屋橋交差点付近は立地希少性が高く、威信財としての需要も認められる。需要者はこのような類似不動
産の市場取引価格と、収益性とを勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では需給バランスも考慮して、
比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[108.0]

100
[ 92.2]

[115.6]
100

45,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 46,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に起因する景気低
迷はワクチン接種の進行により一旦、底打ち
感を見せており、不動産市況にも回復の兆し
が見られる。

高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ中心的商
業地域であるが、店舗の賃料負担力は売上の
減少の影響からまだ低く、地価はやや下落し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +8.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-41　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -320	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西14.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１―公４取５ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公４取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
d	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	35,776,733	100 [ 80.0]	44,720,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	51,700,000
b	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	24,942,999	100 [ 63.2]	39,466,771		45,600,000
c	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,644,434	100 [ 64.9]	41,054,598		47,500,000
d	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 47.2]	37,007,869		42,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -50.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 48,800,000 円／㎡]

中央 5-41　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	810,315,735	197,146,155	613,169,580	92,364,000	520,805,580	（　0.9409） 490,025,970	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	17,500,927,500 円　　　　（　 40,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-41　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.00	Ｓ12F1B	5,021.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,084 ％	435 ㎡	18.4 m x 23.7 m	前面道路：都道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率割増３００％前提。地下１階から地上３階は店舗、４階以上店舗兼事務所の賃貸ビル想定。荷捌き用などの他、駐車場は隔地。

⑦有効率　 74.3 ％
の理由

規模・用途類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	337.86	57.3	193.74	20,000	3,874,800	12.0	46,497,600
							0.0	0
1～ 1	店舗	387.00	34.3	132.66	60,000	7,959,600	18.0	143,272,800
							0.0	0
2～ 3	店舗	387.00	78.9	305.34	36,000	10,992,240	12.0	131,906,880
							0.0	0
4～12	店舗兼事務所	387.00	80.1	310.14	10,500	3,256,470	12.0	39,077,640
							0.0	0
塔屋～		39.42

計		5,021.28	74.3	3,728.34		63,127,110		805,282,920
								0

⑨年額支払賃料	63,127,110 円　×　12ヶ月　＝　 757,525,320 円
⑩a共益費（管理費）	1,513 円／㎡　×　 3,728.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　 67,691,741 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 12,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	825,217,061 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 12,960,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 35,600,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	802,576,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	805,282,920 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,730,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,080,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 8,640 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	810,315,735 円　　　　（　 1,862,795 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃２　　　　-37	11,354 ( 10,587)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	12,581	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,605 円/㎡　月額支払賃料（　 10,500 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃２　　　　-38	10,065 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,065
c	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-17	9,765 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,279

中央 5-41　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,160,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	52,805,155 円	838,177,061　×　　　　 6.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,620,000 円	1,720,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,720,000 円	1,720,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	12,960,000 円	隔地駐車場１８台分の年額

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 197,146,155 円　（　　　　　　 453,210 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9409

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,720,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 5,021.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	92,364,000 円（　　　　　 212,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	810,315,735 円
②総費用	197,146,155 円
③純収益　①－②	613,169,580 円
④建物等に帰属する純収益	92,364,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	520,805,580 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,025,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,126,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500,927,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,200,000 円／㎡）