鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１３ -5	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公４取１１ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,576)
c	ＴＫ１－公４取７ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,504)
d	ＴＫ１－公４取３ -4	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、北西2.4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公４取１５ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	北西11m区道、南東8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,120,574	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,112,730	100 [ 85.6]	1,299,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,200,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,134,857	100 [ 91.2]	1,244,361		1,270,000
c	(　 ) 1,459,663	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,433,649	100 [ 115.2]	1,244,487		1,270,000
d	(　 ) 1,116,427	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.5]	1,245,572	100 [ 103.9]	1,198,818		1,220,000
e	(　 ) 1,730,546	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,653,259	100 [ 122.2]	1,352,912		1,380,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

中央 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,684,469	13,390,148	37,294,321	25,792,200	11,502,121	（　0.9148） 10,522,140	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	269,798,462 円　　　　（　 1,190,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.68	ＲＣ10	1,336.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	533 ％	226 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は３０㎡台のコンパクトタイプ、５０㎡台のファミリータイプの共同住宅と想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

高層の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.28	57.7	82.65	4,000	330,600	10.0	3,306,000
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	132.60	91.7	121.62	3,300	401,346	2.0	802,692
							1.0	401,346
3～10	共同住宅	132.60	91.7	121.62	3,450	419,589	2.0	839,178
							1.0	419,589
～

～

計		1,336.68	88.1	1,177.23		4,088,658		10,822,116
								3,758,058

⑨年額支払賃料	4,088,658 円　×　12ヶ月　＝　 49,063,896 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,177.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,531,690 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,595,586 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,629,779 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,965,807 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,822,116 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 102,810 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,758,058 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 615,852 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,684,469 円　　　　（　 224,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃７　　　　-29	4,001 ( 3,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,353 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃７　　　　-30	3,449 ( 3,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,381
c	ＴＫ１－公４賃７　　　　-31	3,431 ( 3,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	3,344

中央 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,070,000 円	414,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,574,448 円	52,595,586　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,519,000 円	414,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	414,000 円	414,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,390,148 円　（　　　　　　 59,248 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9148

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	414,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,336.68 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,792,200 円（　　　　　 114,125 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,684,469 円
②総費用	13,390,148 円
③純収益　①－②	37,294,321 円
④建物等に帰属する純収益	25,792,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,502,121 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,522,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,798,462 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,190,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-40

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

TEL.

鑑定評価額

278,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋箱崎町２０番３３外｢日本橋箱崎町２０－１｣				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,566)
	1:1.5	事務所兼駐車場ＳＲＣ8	中高層事務所、マンション等が混在する商業地域	南西11m区道	水道、ガス、下水	水天宮前 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 18 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京シティエアターミナルに
近い、中高層事務所ビル等が
建ち並ぶ商業地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

水天宮前駅南方

220m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

隅田川の北西側に位置し、中高層事務所ビル、マンション等が混在する商業地であり、今後も現状を維持するも
のと予測され、一部慎重姿勢も見られるが、地価は安定的に推移すると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、中央区の東部に位置し、日本橋箱崎町、日本橋蛎殻町、日本橋浜町、新川等を中心とする幹線道
路背後の普通商業地域である。需要者は、高層事務所ビル、マンション等を目的とした不動産業者、中小企業、個人等
が中心である。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、土地が２００㎡程度で２．６億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、幹線道路背後の普通商業地であり、商業地は基本的には収益性を重視するが、地価の上昇局面ではキャピタル
ゲインを、下降局面ではインカムゲインを重視する傾向にある。本件の場合、複数の鉄道駅が利用可能で交通利便性に
優れ、共同住宅を中心とする複合不動産にも適した地域と思料される。従って、比準価格及び収益価格を関連づけ、代
表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,820,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[149.6]

[102.0]
100

1,230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は強含み傾向で推移してきたが、ＣＯＶ
ＩＤ－１９の影響等から、不透明感が生じ、
総じて弱含み傾向にあると思料される。

水天宮前駅、人形町駅、茅場町駅が利用可能
で交通利便性に優れ、用途に多様性のある普
通商業地であり、需要は底堅く推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１０ -5	中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、北西11m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公４取９ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公４取３ -4	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m区道、北西2.4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公４取１２ -312	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,724,494	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,768,986	100 [ 99.0]	1,786,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,379,475	100 [ 106.0]	1,301,392		1,330,000
c	(　 ) 1,116,427	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.5]	1,245,572	100 [ 103.9]	1,198,818		1,220,000
d	(　 ) 1,656,258	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,583,383	100 [ 118.1]	1,340,714		1,370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -11.8	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

中央 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,276,378	11,947,134	37,329,244	26,271,000	11,058,244	（　0.9556） 10,567,258	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	264,181,450 円　　　　（　 1,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付マンション	143.28	ＲＣ10	1,336.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	533 ％	226 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸しの店舗、２階以上ワンルーム、ファミリータイプ混在の共同住宅

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

この種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	143.28	57.7	82.65	3,400	281,010	8.0	2,248,080
							0.0	0
2～10	住宅	132.60	91.7	121.62	3,400	413,508	1.0	413,508
							1.0	413,508
～

～

～

計		1,336.68	88.1	1,177.23		4,002,582		5,969,652
								3,721,572

⑨年額支払賃料	4,002,582 円　×　12ヶ月　＝　 48,030,984 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,177.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,825,352 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,856,336 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,542,817 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,313,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,969,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,721,572 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 906,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,276,378 円　　　　（　 218,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-32	4,078 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,546	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,480 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃９　　　　-39	4,213 ( 4,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,601
c	ＴＫ１－公４賃９　　　　-40	4,343 ( 4,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,309

中央 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,085,000 円	417,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,085,634 円	50,856,336　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 398,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,544,500 円	417,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	417,000 円	417,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,947,134 円　（　　　　　　 52,863 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	417,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,336.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,271,000 円（　　　　　 116,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,276,378 円
②総費用	11,947,134 円
③純収益　①－②	37,329,244 円
④建物等に帰属する純収益	26,271,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,058,244 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,567,258 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,181,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,170,000 円／㎡）