鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -310	中央区		建付地	（　）	長方形	南東7.5m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公４取１２ -316	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,664)
c	ＴＫ１－公４取７ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,504)
d	ＴＫ１－公４取９ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	北西7m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,492)
e	ＴＫ１－公４取９ -310	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,943,277	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,716,561	100 [ 120.0]	1,430,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,430,000
b	(　 ) 1,166,117	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,053,746	100 [ 87.5]	1,204,281		1,200,000
c	(　 ) 1,459,663	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,433,649	100 [ 111.6]	1,284,632		1,280,000
d	(　 ) 993,584	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	942,949	100 [ 79.2]	1,190,592		1,190,000
e	(　 ) 1,266,434	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,232,579	100 [ 87.4]	1,410,273		1,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,310,000 円／㎡]

中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,776,205	8,971,906	19,804,299	14,129,300	5,674,999	（　0.9493） 5,387,277	（ 4.1 - 0.2 ） 3.9％
	⑧収益価格	138,135,308 円　　　　（　 1,080,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	96.59	Ｓ8	680.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階事務所フロア貸し

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	85.02	69.0	58.67	3,600	211,212	6.0	1,267,272
							0.0	0
2～ 8	事務所	85.02	91.8	78.04	3,550	277,042	6.0	1,662,252
							0.0	0
～

～

～

計		680.16	88.9	604.95		2,150,506		12,903,036
								0

⑨年額支払賃料	2,150,506 円　×　12ヶ月　＝　 25,806,072 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 604.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,355,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,161,712 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,508,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,653,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,903,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,776,205 円　　　　（　 224,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-31	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,568 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-32	2,940 ( 2,915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,267
c	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-33	4,551 ( 4,520)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,334

中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	687,000 円	229,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	5,037,006 円	30,161,712　×　　　　 16.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 843,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,946,500 円	229,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	229,000 円	229,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,971,906 円　（　　　　　　 70,093 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	229,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 680.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0617	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0444 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,129,300 円（　　　　　 110,385 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,776,205 円
②総費用	8,971,906 円
③純収益　①－②	19,804,299 円
④建物等に帰属する純収益	14,129,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,674,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,387,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,088 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,135,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,080,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中央 5-36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-36

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	990,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋馬喰町２丁目３番２０｢日本橋馬喰町２－６－１１｣				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	台形 1:1.5	事務所、住宅兼車庫ＲＣ8	中高層の小規模な営業所兼事務所が多い商業地域	北15m区道	水道、ガス、下水	浅草橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

柳原通り沿いに中高層の事業
所、事務所ビル等が建ち並ぶ
普通商業地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

浅草橋駅南西方

300m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模事務所ビルが多く、稼働率、賃料水準ともに低く賃貸需要はやや停滞している。アクセスに優れる立地
であることから中小規模マンションの混在が常態化するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,280,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,160,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浅草橋駅及び馬喰町駅を中心とした靖国通り・江戸通り背後の中小の事務所、事業所、マンション等が
建ち並ぶ混在商業地域である。需要者は、自用目的の地場企業、個人投資家、不動産業者等を主とし、中規模地で中堅
マンション業者も参入する。地域の賃貸需要、賃料水準は相対的に低く、コロナ禍以降価格は下落基調で推移している
が、価格水準が低いことから一定の投資需要が見られる。取引の中心は、総額２～５億円程度の賃貸ビルである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的取引が比較的多い地域であるが、近年は低金利、地価上昇期待を反映した小規模収益物件の取引も多く見られ
る。比準価格は代替性の高い商況類似の周辺事例を中心に求めており信頼性が認められる。収益価格は想定賃貸ビルの
収益性から求めており、賃料、利回り等も地域に即し時宜を得た設定となっている。よって、市場性を反映する比準価
格と投資採算性に依拠する収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,820,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[146.5]

[100.0]
100

1,230,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に起因する景気停
滞が長期化しており、回復傾向が顕著である
も商業地を中心に依然不動産市場のリスク要
因となっている。

価格低位の業務地であるが、用途転換等を企
図した投資需要が堅調であり、地価は上昇し
てきたが、コロナ禍以降はやや下落基調で推
移している。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取２ -6	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,565)
b	ＴＫ１－公４取４ -303	中央区		建付地	（　）	不整形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,385)
c	ＴＫ１－公４取１４ -312	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東8m区道、北東8m、南西2.8m、北西2.7m、四方路		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公４取７ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,504)
e	ＴＫ１－公４取９ -1	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,988,061	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 114.0]	1,733,450	100 [ 129.8]	1,335,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,506,561	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	1,505,038	100 [ 125.3]	1,201,148		1,200,000
c	(　 ) 1,052,477	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.8]	1,244,636	100 [ 91.3]	1,363,238		1,360,000
d	(　 ) 1,459,663	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,433,649	100 [ 116.0]	1,235,904		1,240,000
e	(　 ) 2,043,994	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,023,554	100 [ 160.7]	1,259,212		1,260,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +43.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -17.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

中央 5-36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,834,874	9,233,103	18,601,771	12,420,000	6,181,771	（　0.9577） 5,920,282	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	148,007,050 円　　　　（　 1,160,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	96.59	Ｓ8	680.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	128 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階にフロア貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

高層の事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	85.02	69.0	58.67	3,400	199,478	8.0	1,595,824
							0.0	0
2～ 8	事務所	85.02	91.8	78.04	3,300	257,532	8.0	2,060,256
							0.0	0
～

～

～

計		680.16	88.9	604.95		2,002,202		16,017,616
								0

⑨年額支払賃料	2,002,202 円　×　12ヶ月　＝　 24,026,424 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 604.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,488,106 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,514,530 円　　×　　 6.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,829,901 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,684,629 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,017,616 円　×　　 93.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 150,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,834,874 円　　　　（　 217,460 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-1	3,655 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,322 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-3	3,676 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,539
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-42	2,736 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,032

中央 5-36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	5,489,703 円	29,514,530　×　　　　 18.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 843,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,233,103 円　（　　　　　　 72,134 円／㎡）　　（経費率　　 33.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 680.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,420,000 円（　　　　　 97,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,834,874 円
②総費用	9,233,103 円
③純収益　①－②	18,601,771 円
④建物等に帰属する純収益	12,420,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,181,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,920,282 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,252 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,007,050 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,160,000 円／㎡）