鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
d	ＴＫ１－公４取１ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
e	ＴＫ１―公４取５ -315	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	24,942,999	100 [ 131.1]	19,025,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	22,000,000
b	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 136.4]	21,257,934		24,600,000
c	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 93.1]	18,762,314		21,700,000
d	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,182,473	100 [ 119.8]	18,516,255		21,400,000
e	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,853,493	100 [ 91.1]	20,695,382		23,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +38.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 21,700,000 円／㎡]

中央 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,257,176,499	625,156,798	1,632,019,701	434,943,000	1,197,076,701	（　0.9332） 1,117,111,977	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	38,521,102,655 円　　　　（　 17,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,096.10	Ｓ10F3B	26,358.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,100 ％	2,222 ㎡	40.0 m x 56.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

割増容積率３００％を利用、地下３階に機械式駐車場、地下２階～地上３階は店舗、上階事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 62.4 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	駐車場（別途荷捌きあり）	1,327.54

地下 1～ 2	店舗	2,056.16	44.0	905.28	11,000	9,958,080	15.0	149,371,200
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,096.10	11.0	230.17	18,100	4,166,077	24.0	99,985,848
							0.0	0
2～ 3	店舗	2,074.74	70.2	1,457.02	11,500	16,755,730	15.0	251,335,950
							0.0	0
4～10	事務所	2,096.10	78.3	1,640.85	10,200	16,736,670	10.0	167,366,700
							0.0	0

計		26,358.14	62.4	16,440.72		174,750,387		2,072,967,048
								0

⑨年額支払賃料	174,750,387 円　×　12ヶ月　＝　 2,097,004,644 円
⑩a共益費（管理費）	1,059 円／㎡　×　 16,440.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 208,928,670 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 31,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,305,933,314 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 31,320,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 99,981,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,237,272,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,072,967,048 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,859,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,040,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 45,360 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,257,176,499 円　　　　（　 1,015,831 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-6	7,330 ( 7,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	10,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 10,285 円/㎡　月額支払賃料（　 10,200 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-9	8,860 ( 8,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	10,137
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-41	5,801 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	10,313

中央 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,030,000 円	8,010,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,411,598 円	2,337,253,314　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 271,610,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 68,085,000 円	8,010,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,010,000 円	8,010,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,010,000 円	8,010,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 625,156,798 円　（　　　　　　 281,349 円／㎡）　　（経費率　　 27.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,010,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 26,358.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	434,943,000 円（　　　　　 195,744 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,257,176,499 円
②総費用	625,156,798 円
③純収益　①－②	1,632,019,701 円
④建物等に帰属する純収益	434,943,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,076,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,111,977 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,521,102,655 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-35

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

45,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

20,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	14,460,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋２丁目１番１外｢日本橋２－１－１０｣				②地積　(㎡)	2,222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,1100)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ12F4B	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	南東27m国道、北東側道	水道、ガス、下水	日本橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

日本橋地区の中心部にあり、
高島屋等の再開発のほか、新
たな事業が予定されている。

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

日本橋駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

周辺は、大規模な再開発事業が行われ、街並みの整備・機能更新が進む高度商業地域である。コロナ禍の影響に
より、店舗・事務所需要とも弱含みであり、微減ながら地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

地区計画・高度利用地区制度活用の高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、日本橋、京橋、八重洲地区の高度商業地域を中心に、同区及び隣接区における高度商業地域と判断さ
れる。主な需要者は、地域の名声や商業集積度を重視する国内外の企業、機関投資家等である。周辺は、大規模な再開
発事業が行われ、街並みの整備・機能更新が進む。コロナ禍の影響が続き、店舗、事務所需要とも引き続き弱含みで推
移しているものと思料される。土地価格帯は、規模にもよるが数百億円程と推量される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象地は、名声の高い日本橋地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意思決定を
行う土地柄である。本件では、場所的稀少性等の市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の双方を
尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[110.2]

100
[ 85.4]

[115.6]
100

20,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 20,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、依然として厳しい状況にあるなか、
持ち直しの動きが続く。サプライチェーンの
下振れリスク、金融資本市場の変動等に注視
する必要がある。

地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影
響が続き、オフィス需要、地価は弱含みで推
移しているものと推測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
b	ＴＫ１―公４取５ -320	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西14.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公４取７ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
d	ＴＫ１－公４取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 87.3]	20,008,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 115.6] 　　　　 100	23,100,000
b	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	35,776,733	100 [ 185.0]	19,338,775		22,400,000
c	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,041,307	100 [ 123.0]	18,732,770		21,700,000
d	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,644,434	100 [ 133.0]	20,033,409		23,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600,000 円／㎡]

中央 5-35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,374,226,283	676,231,579	1,697,994,704	524,649,000	1,173,345,704	（　0.9346） 1,096,608,895	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	39,164,603,393 円　　　　（　 17,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,096.10	Ｓ10F3B	26,358.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,100 ％	2,222 ㎡	40.0 m x 56.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

容積率割増３００％導入、Ｂ３Ｆは機械式駐車場５８台、Ｂ２～３Ｆは店舗、４～１０階は事務所、１Ｆ８台平置き駐車場を想定。

⑦有効率　 62.4 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 3～ 3	駐車場	1,327.54

地下 1～ 2	店舗	2,056.16	44.0	905.28	9,388	8,498,769	12.0	101,985,228
							0.0	0
1～ 1	店舗	2,096.10	11.0	230.17	16,950	3,901,382	18.0	70,224,876
							0.0	0
2～ 3	店舗	2,074.74	70.2	1,457.02	12,412	18,084,532	12.0	217,014,384
							0.0	0
4～10	事務所	2,096.10	78.3	1,640.85	11,100	18,213,435	10.0	182,134,350
							0.0	0

計		26,358.14	62.4	16,440.72		184,562,029		1,983,164,550
								0

⑨年額支払賃料	184,562,029 円　×　12ヶ月　＝　 2,214,744,348 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 16,440.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 236,746,368 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 58 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,451,490,716 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 27,840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 123,966,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,355,364,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,983,164,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,840,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,320,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 22,040 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,374,226,283 円　　　　（　 1,068,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-34	8,859 ( 8,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	10,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 11,193 円/㎡　月額支払賃料（　 11,100 円/㎡）　基準階 4 F B
b	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-35	8,548 ( 8,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	11,397
c	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-36	7,541 ( 7,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	11,602

中央 5-35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	29,310,000 円	9,770,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	272,726,379 円	2,479,330,716　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 271,610,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 83,045,000 円	9,770,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	9,770,000 円	9,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	9,770,000 円	9,770,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 676,231,579 円　（　　　　　　 304,335 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9346

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	9,770,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 26,358.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	524,649,000 円（　　　　　 236,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,374,226,283 円
②総費用	676,231,579 円
③純収益　①－②	1,697,994,704 円
④建物等に帰属する純収益	524,649,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,173,345,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,096,608,895 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 493,523 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,164,603,393 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600,000 円／㎡）