鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１１ -310	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北26.9m国道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公４取１３ -309	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東44m都道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取２ -307	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m区道、北東6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公４取３ -312	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北22m区道、東20m、南3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公４取１４ -315	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東33m都道、北東8m、南東8m、三方路		商業地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,085,673	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,994,131	100 [ 99.1]	5,039,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	5,140,000
b	(　 ) 4,473,731	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	4,358,108	100 [ 91.3]	4,773,393		4,870,000
c	(　 ) 4,247,831	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,859,458	100 [ 79.2]	4,873,053		4,970,000
d	(　 ) 6,373,807	100 [ 130.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.2]	3,900,236	100 [ 84.4]	4,621,133		4,710,000
e	(　 ) 4,576,287	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	4,002,171	100 [ 85.0]	4,708,436		4,800,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 +24.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,900,000 円／㎡]

中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	115,195,116	33,840,017	81,355,099	38,599,600	42,755,499	（　0.9451） 40,408,222	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,224,491,576 円　　　　（　 4,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.24	Ｓ10	2,281.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	296 ㎡	11.5 m x 26.0 m	前面道路：区道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階が駐車場・店舗、２階以上がフロア貸し事務所のテナントビルを想定した。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

高層の店舗・事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	115.17

1～ 1	店舗	112.95	49.0	55.35	6,300	348,705	12.0	4,184,460
							0.0	0
2～10	事務所	228.12	76.5	174.44	5,200	907,088	10.0	9,070,880
							0.0	0
～

～

計		2,281.20	71.2	1,625.31		8,512,497		85,822,380
								0

⑨年額支払賃料	8,512,497 円　×　12ヶ月　＝　 102,149,964 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,625.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,709,378 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等による担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,859,342 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,019,967 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	114,379,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	85,822,380 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 815,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 428 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	115,195,116 円　　　　（　 389,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃９　　　　-25	4,884 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃９　　　　-31	4,886 ( 4,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,143
c	ＴＫ１－公４賃９　　　　-32	5,499 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	5,448

中央 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,380,000 円	676,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,170,317 円	120,399,342　×　　　　 12.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,746,000 円	676,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	676,000 円	676,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	676,000 円	676,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,840,017 円　（　　　　　　 114,324 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	676,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,281.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,599,600 円（　　　　　 130,404 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	115,195,116 円
②総費用	33,840,017 円
③純収益　①－②	81,355,099 円
④建物等に帰属する純収益	38,599,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	42,755,499 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	40,408,222 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,514 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,224,491,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,140,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-26

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

1,340,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区八丁堀１丁目１０５番５｢八丁堀１－９－７｣				②地積　(㎡)	296 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	事務所ＲＣ10	高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域	南西33m区道、背面道	水道、ガス、下水	八丁堀 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

八重洲通り沿いに中規模高層
店舗兼事務所ビル等が建ち並
ぶ地域。

街

路

３３ｍ区道

交通

施設

八丁堀駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

東京駅八重洲口より南東方へ直線上にある八重洲通り沿いの準高度商業地域であり、高層の店舗兼事務所ビル等
が連坦する。八重洲口周辺に比べ、当該地域での再開発の動きはない。地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,890,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,200,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区の中央部を中心とし、区内の幹線道路に面した商業地域及びその周辺地域である。主たる需要
者は、貸しビル業者、不動産会社、機関投資家等のほか自社ビル保有目的の実需の法人等である。隣接の日本橋、京橋
地区に比べ繁華性は劣るものの、交通利便性は高く、オフィス、土地需要は潜在的にある。コロナ禍の影響が続き、オ
フィス需要、地価は弱踏みで推移いているものと推測される。土地取引価格帯は、数十億円程が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法
人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格及
び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,780,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[129.0]

[102.0]
100

4,520,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、依然として厳しい状況にあるなか、
持ち直しの動きが続く。サプライチェーンの
下振れリスク、金融資本市場の変動等に注視
する必要がある。

地域要因に大きな変動はない。コロナ禍の影
響が続き、オフィス需要、地価は弱含みで推
移しているものと推測される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -313	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東33m都道、南西8m、南東6m、三方路		商業地区計画等 (100,700)
b	ＴＫ１－公４取１４ -4	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西22m区道、南東5m、角地		商業地区計画等 (100,600)
c	ＴＫ１ー公４取８ -5	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	西30m都道、北6m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１３ -309	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	東44m都道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,592,827	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	3,257,233	100 [ 67.9]	4,797,103	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	4,890,000
b	(　 ) 3,253,666	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,080,137	100 [ 64.5]	4,775,406		4,870,000
c	(　 ) 6,100,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	5,780,476	100 [ 120.8]	4,785,162		4,880,000
d	(　 ) 4,473,731	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.6]	4,358,108	100 [ 90.5]	4,815,589		4,910,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +0.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,890,000 円／㎡]

中央 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	116,033,720	33,327,062	82,706,658	39,284,800	43,421,858	（　0.9451） 41,037,998	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,243,575,697 円　　　　（　 4,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	240.24	Ｓ10	2,281.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	296 ㎡	11.5 m x 26.0 m	前面道路：区道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２～１０Ｆはフロアー貸し事務所、１Ｆに３台の駐車場を設置、うち障害者用及び荷捌き用各１台を想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	115.17

1～ 1	店舗	112.95	49.0	55.35	6,200	343,170	12.0	4,118,040
							0.0	0
2～10	事務所	228.12	76.5	174.44	5,250	915,810	10.0	9,158,100
							0.0	0
～

～

計		2,281.20	71.2	1,625.31		8,585,460		86,540,940
								0

⑨年額支払賃料	8,585,460 円　×　12ヶ月　＝　 103,025,520 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,625.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,709,378 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	120,734,898 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,063,745 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	115,211,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	86,540,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 822,139 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	45,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 428 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	116,033,720 円　　　　（　 392,006 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-28	4,167 ( 4,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,412	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,294 円/㎡　月額支払賃料（　 5,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-29	3,344 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	5,029
c	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-30	4,887 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,038

中央 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,752,000 円	688,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	15,159,362 円	121,274,898　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,191,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,848,000 円	688,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	688,000 円	688,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 33,327,062 円　（　　　　　　 112,591 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	688,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,281.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,284,800 円（　　　　　 132,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	116,033,720 円
②総費用	33,327,062 円
③純収益　①－②	82,706,658 円
④建物等に帰属する純収益	39,284,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	43,421,858 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	41,037,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,243,575,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,200,000 円／㎡）