鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１０ -3	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公４取３ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公４取１１ -304	中央区		建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北西4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,668)
d	ＴＫ１―公４取５ -309	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m区道、北東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１ー公４取８ -302	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東10m区道、北西5m、南東10m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,703,823	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,684,896	100 [ 86.7]	3,096,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	3,190,000
b	(　 ) 2,651,242	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,001,052	100 [ 86.9]	2,302,707		2,370,000
c	(　 ) 2,605,777	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,848,983	100 [ 119.9]	2,376,133		2,450,000
d	(　 ) 2,209,556	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,063,682	100 [ 95.9]	2,151,910		2,220,000
e	(　 ) 1,905,215	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	1,836,850	100 [ 80.5]	2,281,801		2,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,350,000 円／㎡]

中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,696,259	25,617,338	67,078,921	40,376,700	26,702,221	（　0.9578） 25,575,387	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	691,226,676 円　　　　（　 2,030,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	244.27	Ｓ9	2,198.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	340 ㎡	15.9 m x 22.5 m	前面道路：区道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～９階は事務所、いずれもフロアー貸し、平置き駐車場１台

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

高層店舗付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	244.27	42.6	104.10	5,400	562,140	12.0	6,745,680
							0.0	0
2～ 9	事務所	244.27	77.9	190.30	4,100	780,230	10.0	7,802,300
							0.0	0
～

～

～

計		2,198.43	74.0	1,626.50		6,803,980		69,164,080
								0

⑨年額支払賃料	6,803,980 円　×　12ヶ月　＝　 81,647,760 円
⑩a共益費（管理費）	756 円／㎡　×　 1,626.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,755,608 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,403,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,844,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,039,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	69,164,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 657,059 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,696,259 円　　　　（　 272,636 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃３　　　　-10	3,466 ( 3,377)	100 [110.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,130 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃３　　　　-11	3,508 ( 3,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,196
c	ＴＫ１－公４賃３　　　　-12	3,956 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,254

中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,989,000 円	663,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	12,594,838 円	96,883,368　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,072,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,635,500 円	663,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	663,000 円	663,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	663,000 円	663,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,617,338 円　（　　　　　　 75,345 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	663,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,198.43 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,376,700 円（　　　　　 118,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,696,259 円
②総費用	25,617,338 円
③純収益　①－②	67,078,921 円
④建物等に帰属する純収益	40,376,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,702,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,575,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,222 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 691,226,676 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,030,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
中央 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-19

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

TEL.

鑑定評価額

748,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,720,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区築地２丁目１２０４番１２				②地積　(㎡)	340 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.5	建築中	中高層の店舗、事務所、料亭が見られる商業地域	南西14m区道、背面道	水道、ガス、下水	築地 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 35 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗兼事務所を中心としつつ
、マンションもみられる商業
地域

街

路

１４ｍ区道

交通

施設

築地駅北方

70m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くから成熟している商業地域であるが、再開発計画等も顕在化していないため、当面は現状のまま推移するも
のと予測される。地価はコロナ禍により下落傾向にあったが、今後は概ね横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、築地エリアを地区を中心とする銀座や八重洲等の一等地の背後の圏域。典型的な需要者としては収益目
的の投資家の他、マンションデベロッパーによる需要も認められる。コロナ禍により賃貸オフィスに対する需要の先行
きに懸念はあるが、土地に対する需要の減退に歯止めがみられつつある。需要の中心となる価格帯は、２００㎡～３０
０㎡規模の土地で５億円～１０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法で採用した取引事例、収益還元法で採用した賃貸事例ともに規範性が認められ、各手法の適用において
採用した資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を同程度と判断したが、収益目的の取引が典型的である市場特性及
び収益性を重視する市場参加者の行動を踏まえ、収益価格に相対的信頼性を認める。したがって、収益価格をやや重視
して比準価格を関連づけ、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,230,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[105.0]

100
[ 98.0]

[103.0]
100

2,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの改善はみられるが、供給面で
の制約や原材料価格の上昇等のリスクもあり
、景気はやや不透明な状況にある。

中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ成熟した
商業地域であるが、コロナ禍により需要はや
や減退し、地価は緩やかな下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -309	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東18m区道、北東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公４取３ -1	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公４取６ -303	中央区		建付地	（　）	長方形	南西10m区道、北東2m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
d	ＴＫ１－公４取１１ -304	中央区		建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北西4m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,668)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,209,556	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,063,682	100 [ 95.9]	2,151,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,220,000
b	(　 ) 2,651,242	100 [ 130.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	2,001,052	100 [ 86.6]	2,310,684		2,380,000
c	(　 ) 1,777,396	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,723,377	100 [ 80.5]	2,140,841		2,210,000
d	(　 ) 2,605,777	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,848,983	100 [ 119.9]	2,376,133		2,450,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,320,000 円／㎡]

中央 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	97,271,874	26,805,081	70,466,793	43,334,400	27,132,393	（　0.9418） 25,553,288	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	709,813,556 円　　　　（　 2,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	260.82	Ｓ9	2,198.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	340 ㎡	15.9 m x 22.5 m	前面道路：区道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に店舗、２階以上に事務所、いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

高層の小規模ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	244.27	42.6	104.10	5,290	550,689	12.0	6,608,268
							0.0	0
2～ 9	事務所	244.27	77.9	190.30	4,170	793,551	8.0	6,348,408
							0.0	0
～

～

～

計		2,198.43	74.0	1,626.50		6,899,097		57,395,532
								0

⑨年額支払賃料	6,899,097 円　×　12ヶ月　＝　 82,789,164 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,626.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,722,344 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,511,508 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,269,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	96,722,025 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,395,532 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 549,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	97,271,874 円　　　　（　 286,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-30	4,035 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	4,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,198 円/㎡　月額支払賃料（　 4,170 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-31	3,956 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,140
c	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-32	3,013 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	4,163

中央 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,928,000 円	732,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	12,118,981 円	100,991,508　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,072,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,222,000 円	732,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	732,000 円	732,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,805,081 円　（　　　　　　 78,838 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	732,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 2,198.43 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,334,400 円（　　　　　 127,454 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	97,271,874 円
②総費用	26,805,081 円
③純収益　①－②	70,466,793 円
④建物等に帰属する純収益	43,334,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,132,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,553,288 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,157 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 709,813,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,090,000 円／㎡）