鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -319	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,900)
b	ＴＫ１―公４取５ -313	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１―公４取５ -315	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
d	ＴＫ１－公４取１５ -315	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e	ＴＫ１－公４取１６ -302	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西14.6m区道、南東12.7m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,654,258	100 [ 100.0]	[ 93.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	38,264,335	100 [ 130.0]	29,434,104	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 110.9] 　　　　 100	32,600,000
b	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,031,950	100 [ 104.1]	25,006,676		27,700,000
c	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,853,493	100 [ 76.8]	24,548,819		27,200,000
d	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	26,643,226	100 [ 95.6]	27,869,483		30,900,000
e	(　 ) 21,401,716	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	18,896,433	100 [ 72.5]	26,064,046		28,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.7	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,500,000 円／㎡]

中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,104,047,106	249,370,980	854,676,126	193,980,000	660,696,126	（　0.9208） 608,368,993	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	22,532,184,926 円　　　　（　 27,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	749.46	Ｓ12F2B	10,160.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,100 ％	829 ㎡	21.0 m x 48.4 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階及び地上１～２階を店舗、３階以上を店舗・事務所、地下２階に機械式駐車場３８台を想定した。

⑦有効率　 76.1 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～12	店舗・事務所	753.26	86.8	653.58	9,680	6,326,654	12.0	75,919,848
							0.0	0
2～ 2	店舗	749.46	84.5	633.09	13,910	8,806,282	12.0	105,675,384
							0.0	0
1～ 1	店舗	749.46	31.9	239.00	29,000	6,931,000	12.0	83,172,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	559.03	58.3	325.81	12,400	4,040,044	12.0	48,480,528
							0.0	0
地下 2～ 2	駐車場	570.00

計		10,160.55	76.1	7,733.70		83,043,866		996,526,392
								0

⑨年額支払賃料	83,043,866 円　×　12ヶ月　＝　 996,526,392 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 7,733.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 112,293,324 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 25,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,108,819,716 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 25,080,000 円　　×　　 25.0 ％　＝　　 39,534,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,094,365,125 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	996,526,392 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,666,306 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,090,000 円　×　　 75.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 15,675 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,104,047,106 円　　　　（　 1,331,782 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-17	9,765 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,789	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,777 円/㎡　月額支払賃料（　 9,680 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-18	10,065 ( 9,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,586
c	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-19	10,247 ( 10,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,759

中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,980,000 円	3,660,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	78,239,080 円	1,133,899,716　×　　　　 6.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,721,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,110,000 円	3,660,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,660,000 円	3,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,660,000 円	3,660,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 249,370,980 円　（　　　　　　 300,809 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9208

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,660,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 10,160.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	193,980,000 円（　　　　　 233,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,104,047,106 円
②総費用	249,370,980 円
③純収益　①－②	854,676,126 円
④建物等に帰属する純収益	193,980,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	660,696,126 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	608,368,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 733,859 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,532,184,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
中央 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-18

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

TEL.

鑑定評価額

23,300,000,000 円

１㎡当たりの価格

28,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	20,870,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区銀座４丁目１０３番１外｢銀座４－２－１５｣				②地積　(㎡)	829 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等高度利用地区 (100,1100)
	不整形 1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ12F3B	高層の店舗、事務所ビルが多い中心商業地域	北西30m都道、三方路	水道、ガス、下水	銀座近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

外堀通りと並木通りに面する
、駐車場整備地区内の高度商
業地域

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

銀座駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
高度利用地区

⑤地域要因の将
　来予測

銀座地区の有楽町側玄関口としての立地にあり、将来的に機能更新が進むものと予測する。コロナ禍からの回復
はみられるものの、インバウンド観光客の回復は遅れており、地価は緩やかに下落するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高度利用地区制度を活用した高層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中央通り、晴海通り、外堀通り、並木通り沿い等を中心とする高度商業地域。典型的な需要者としては
収益目的の大手法人、国内外の投資家が想定される。都心部ではコロナ禍からの回復がみられつつあるが、インバウン
ド観光客の回復が遅れていること等により、当該圏域では需要の減退が続いている。需要の中心となる価格帯は規模、
立地等により幅広く、数十億円～数百億円規模と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

日本を代表する高度商業地域であるが、収益性のみならず、宣伝広告効果や銀座ブランドに対する資産性にも着目して
取引される傾向がある。ただし、本件では、底地を補正した取引事例や取引時点の古い取引事例等を採用せざるを得な
かったため、比準価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格をやや重視して比準価格を関連づけ
、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 39,900,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[108.0]

100
[142.6]

[110.9]
100

28,200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの改善はみられるが、供給面で
の制約や原材料価格の上昇等のリスクもあり
、景気はやや不透明な状況にある。

銀座４丁目交差点にも近い、稀少性の高い一
等地に属する。コロナ禍の改善はあるが、イ
ンバウンド客の回復は遅れており、地価の下
落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +8.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -320	中央区		底地	（　）	長方形	北東36m都道、南東27m、北西8m、南西14.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
b	ＴＫ１―公４取５ -313	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西14.5m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 33,184,666) 41,480,833	100 [ 100.0]	[ 92.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.9]	35,776,733	100 [ 140.0]	25,554,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 +8.0 その他　 0.0 　　　[ 110.9] 　　　　 100	28,300,000
b	(　 ) 29,529,635	100 [ 100.0]	[ 90.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	26,031,950	100 [ 101.4]	25,672,535		28,500,000
c	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 109.5]	26,480,203		29,400,000
d	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 132.3]	27,116,819		30,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,100,000 円／㎡]

中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,146,645,709	267,867,600	878,778,109	193,857,000	684,921,109	（　0.9252） 633,689,010	（ 3.2 - 0.4 ） 2.8％
	⑧収益価格	22,631,750,357 円　　　　（　 27,300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	749.46	Ｓ12F2B	10,160.55
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等高度利用地区	100 ％	800 ％	1,100 ％	829 ㎡	21.0 m x 48.4 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１階・１階・２階が店舗、３階以上が店舗兼事務所、いずれもフロア貸しを想定。駐車場はＢ２階に３８台分の機械式を想定。

⑦有効率　 76.1 ％
の理由

地下駐車場付店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	570.00

地下 1～ 1	店舗	559.03	58.3	325.81	13,610	4,434,274	12.0	53,211,288
							0.0	0
1～ 1	店舗	749.46	31.9	239.00	54,740	13,082,860	24.0	313,988,640
							0.0	0
2～ 2	店舗	749.46	84.5	633.09	16,340	10,344,691	18.0	186,204,438
							0.0	0
3～12	店舗・事務所	753.26	86.8	653.58	9,080	5,934,506	12.0	71,214,072
							0.0	0

計		10,160.55	76.1	7,733.70		87,206,885		1,265,545,086
								0

⑨年額支払賃料	87,206,885 円　×　12ヶ月　＝　 1,046,482,620 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 7,733.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 112,293,324 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	55,000 円／台　×　 42 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,158,775,944 円　　×　　 3.3 ％＋　　　 27,720,000 円　　×　　 50.0 ％　＝　　 52,099,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,134,396,338 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,265,545,086 円　×　　 96.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,237,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,310,000 円　×　　 50.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 11,550 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,146,645,709 円　　　　（　 1,383,167 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-27	9,582 ( 9,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	9,149	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,171 円/㎡　月額支払賃料（　 9,080 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-28	11,125 ( 11,003)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	9,173
c	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-29	9,932 ( 9,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [105.0]	9,506

中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,440,000 円	3,610,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	87,800,700 円	1,186,495,944　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,721,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 30,685,000 円	3,610,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,610,000 円	3,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,610,000 円	3,610,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 267,867,600 円　（　　　　　　 323,121 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9252

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,610,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 10,160.55 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0537	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 × 30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	193,857,000 円（　　　　　 233,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,146,645,709 円
②総費用	267,867,600 円
③純収益　①－②	878,778,109 円
④建物等に帰属する純収益	193,857,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	684,921,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	633,689,010 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,631,750,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,300,000 円／㎡）