鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公４取１４ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１５ -303	千代田区		建付地	（　）	長方形	南33.6m国道、北11m、二方路		商業地区計画等 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１６ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西9.4m区道、南東4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 121.3]	5,914,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,910,000
b	(　 ) 4,235,579	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,159,339	100 [ 69.1]	6,019,304		6,020,000
c	(　 ) 5,825,387	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	5,587,847	100 [ 103.0]	5,425,094		5,430,000
d	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 118.6]	7,166,150		7,170,000
e	(　 ) 7,430,546	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	6,865,023	100 [ 110.3]	6,223,956		6,220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,080,000 円／㎡]

中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	158,649,100	45,713,630	112,935,470	52,474,900	60,460,570	（　0.9451） 57,141,285	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,731,554,091 円　　　　（　 5,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.64	Ｓ10F1B	2,946.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	330 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階一部と地下１階に機械式駐車場、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 64.9 ％
の理由

近隣の同類型の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～10	事務所	281.84	73.7	207.60	6,150	1,276,740	10.0	12,767,400
							0.0	0
1～ 1	店舗	119.04	37.6	44.80	8,500	380,800	12.0	4,569,600
							0.0	0
1～ 1	駐車場	177.80

地下 1～ 1	駐車場	113.00

～

計		2,946.40	64.9	1,913.20		11,871,460		119,476,200
								0

⑨年額支払賃料	11,871,460 円　×　12ヶ月　＝　 142,457,520 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,662,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	163,120,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 8,606,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	157,514,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	119,476,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,135,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	158,649,100 円　　　　（　 480,755 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-25	5,194 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	6,111	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,201 円/㎡　月額支払賃料（　 6,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-26	5,814 ( 5,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,442
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-20	6,096 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,096

中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,757,000 円	919,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	21,761,730 円	166,120,080　×　　　　 13.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,545,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,811,500 円	919,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	919,000 円	919,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	919,000 円	919,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 45,713,630 円　（　　　　　　 138,526 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	919,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	52,474,900 円（　　　　　 159,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	158,649,100 円
②総費用	45,713,630 円
③純収益　①－②	112,935,470 円
④建物等に帰属する純収益	52,474,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,460,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	57,141,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 173,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,731,554,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中央 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-16

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

TEL.

鑑定評価額

1,890,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋本町４丁目１５番３｢日本橋本町４－１－１１｣				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:1	事務所兼駐車場ＳＲＣ9F1B	高層の店舗、事務所ビルが多い既成商業地域	南東27m国道	水道、ガス、下水	新日本橋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

江戸通り沿いに高層の店舗付
事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

新日本橋駅近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

日本橋地区一帯で再開発事業が完成乃至は進捗しており、コロナ禍に起因した短期的な賃料・稼働率の変動によ
る価格下落はあるものの業務地としての選好性が認められことから安定的に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京橋・日本橋・八重洲地区等を中心とした幹線道路沿いの中規模地に高層店舗兼事務所ビルが多く大規
模店舗も立地する高度商業地域である。需要者は、事業法人や不動産投資ファンド等である。コロナ禍以降、賃料及び
稼働率は弱含み横ばい傾向にあるものの周辺再開発ビル等の完成、進捗等により地域のポテンシャルは向上している。
取引は２０憶以上の既存ビルが多く、取壊し後、複合ビル等を新築するケースも見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は価格牽連性の高い日本橋地区を中心とした事例を標準に求めており規範的である。需要者の多くは投資採算
性に依拠して意思決定を行うが、高度商業地における規模に優れる画地については、その希少性から周辺取引水準を重
視して意思決定する傾向も強い。よって、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互
に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,780,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,750,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に起因する景気停
滞が長期化しており、回復傾向が顕著である
も商業地を中心に依然不動産市場のリスク要
因となっている。

日本橋中心商業地背後の中規模事務所ビル中
心の業務地域で、アクセスに優れ一定のオフ
ィス需要はあるものの賃料・稼働率の低迷が
継続している。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中庸である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

中央 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -308	中央区		貸家建付地	（　）	台形	北西16m区道、東44m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公４取１６ -310	中央区		建付地	（　）	不整形	南西9.4m区道、南東4m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取２ -310	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15m区道、北西4m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公４取２ -303	中央区		建付地	（　）	不整形	北西27m国道、南東6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,671,075	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,174,282	100 [ 118.2]	6,069,613	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,070,000
b	(　 ) 7,430,546	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	6,865,023	100 [ 110.4]	6,218,318		6,220,000
c	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 116.8]	7,276,587		7,280,000
d	(　 ) 5,251,017	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	5,656,751	100 [ 95.0]	5,954,475		5,950,000
e	(　 ) 3,759,691	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,722,056	100 [ 62.4]	5,964,833		5,960,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,120,000 円／㎡]

中央 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	152,919,549	41,381,880	111,537,669	50,362,200	61,175,469	（　0.9276） 56,746,365	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	1,719,586,818 円　　　　（　 5,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	290.64	Ｓ10F1B	2,946.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	330 ㎡	18.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地階と１階に機械式駐車場、１階に店舗、上階にフロア貸し事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 64.9 ％
の理由

高層店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	113.00

1～ 1	駐車場	177.80

1～ 1	店舗	119.04	37.6	44.80	8,900	398,720	12.0	4,784,640
							0.0	0
2～10	事務所	281.84	73.7	207.60	5,800	1,204,080	10.0	12,040,800
							0.0	0
～

計		2,946.40	64.9	1,913.20		11,235,440		113,151,840
								0

⑨年額支払賃料	11,235,440 円　×　12ヶ月　＝　 134,825,280 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,913.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 20,846,227 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	155,671,507 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,000,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,838,203 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	151,833,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,151,840 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,083,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,250 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	152,919,549 円　　　　（　 463,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-6	7,330 ( 7,258)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	6,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,848 円/㎡　月額支払賃料（　 5,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-20	6,096 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,713
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-24	5,499 ( 5,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	5,092

中央 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,646,000 円	882,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	17,929,880 円	158,671,507　×　　　　 11.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,545,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,497,000 円	882,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	882,000 円	882,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,381,880 円　（　　　　　　 125,400 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9276

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	882,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 2,946.40 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0571	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	50,362,200 円（　　　　　 152,613 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	152,919,549 円
②総費用	41,381,880 円
③純収益　①－②	111,537,669 円
④建物等に帰属する純収益	50,362,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	61,175,469 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,746,365 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,959 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,719,586,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,210,000 円／㎡）