鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取３ -310	中央区		更地	（　）	不整形	南東6m区道、北東4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
b	ＴＫ１－公４取９ -310	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１―公４取５ -305	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m区道、北西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１―公４取５ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m区道、南東8m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,685)
e	ＴＫ１－公４取１５ -317	中央区		更地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,913,096	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	1,831,292	100 [ 71.3]	2,568,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,570,000
b	(　 ) 1,266,434	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,232,579	100 [ 53.6]	2,299,588		2,300,000
c	(　 ) 3,563,585	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,342,982	100 [ 135.2]	2,472,620		2,470,000
d	(　 ) 2,010,785	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	1,876,227	100 [ 73.2]	2,563,152		2,560,000
e	(　 ) 2,302,183	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	2,234,138	100 [ 89.6]	2,493,458		2,490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,420,000 円／㎡]

中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	89,292,024	28,071,286	61,220,738	38,124,800	23,095,938	（　0.9418） 21,751,754	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	604,215,389 円　　　　（　 2,200,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	201.92	Ｓ11	2,065.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	275 ㎡	14.3 m x 15.9 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	50.16

1～ 1	事務所	142.52	47.5	67.76	4,800	325,248	10.0	3,252,480
							0.0	0
2～11	事務所	187.28	73.2	137.08	4,580	627,826	8.0	5,022,608
							0.0	0
～

～

計		2,065.48	69.6	1,438.56		6,603,508		53,478,560
								0

⑨年額支払賃料	6,603,508 円　×　12ヶ月　＝　 79,242,096 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,810,176 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,052,272 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,748,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	88,783,658 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	53,478,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 508,046 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	89,292,024 円　　　　（　 324,698 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃６　　　　-34	4,118 ( 4,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,761	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,611 円/㎡　月額支払賃料（　 4,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃６　　　　-35	3,071 ( 3,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,692
c	ＴＫ１－公４賃６　　　　-36	2,374 ( 2,272)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	4,342

中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,932,000 円	644,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,900,486 円	93,532,272　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,476,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,474,000 円	644,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	644,000 円	644,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,071,286 円　（　　　　　　 102,077 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	644,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,124,800 円（　　　　　 138,636 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	89,292,024 円
②総費用	28,071,286 円
③純収益　①－②	61,220,738 円
④建物等に帰属する純収益	38,124,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,095,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,751,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,097 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 604,215,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,200,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中央 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-15

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山下　哲之

TEL.

鑑定評価額

641,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区日本橋蛎殻町１丁目１６番５外｢日本橋蛎殻町１－１６－１１｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
	不整形 1:1.2	店舗兼事務所ＳＲＣ10F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東33m都道、背面道	水道、ガス、下水	水天宮前 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路の連続性が良好で、人形
町駅・茅場町駅にも近く流動
性に優れる業務商業地域

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

水天宮前駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模事務所ビル適地として一定の地域的優位性は維持するも、生活利便性の向上によりマンション等住居系用
途との混在が漸次常態化していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、水天宮前駅、人形町・茅場町駅を最寄駅とする高層事務所ビルを中心とする商業地域である。旧くから
証券・食品卸関係の中堅企業が多く立地しているが、近年ではマンションへの転用も多くなっている。需要者は不動産
業者、投資ファンド等を主とし、中規模地でマンション業者も参入する。コロナ禍以降賃料、空室率は弱含み傾向であ
るが、供給が限定的であるため取引価格は底堅い。取引の中心は４～８億円程度の既存ビルである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用物件も多い業務商業地域であるが、賃料上昇期待は弱いものの低金利を反映して収益物件の取引が見られる。比準
価格は代替性の高い周辺事務所ビル事例等から求めており信頼性は高い。収益価格は想定賃貸ビルの収益性から求めて
おり、賃料、利回り等の設定も地域に即し時宜を得たものとなっている。よって、市場性を反映する比準価格と投資採
算性に依拠する収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,820,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[ 77.5]

[100.0]
100

2,320,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,350,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症に起因する景気停
滞が長期化しており、回復傾向が顕著である
も商業地を中心に依然不動産市場のリスク要
因となっている。

複数駅が利用可能で居住人口も増加している
ことから、一帯で飲食店舗への転用、マンシ
ョン建築等が多くなっている。

個別的要因に変化はない。ほぼ標準的な画地
であり、市場競争力は地域内中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -14.5
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -1	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m区道、南東8m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,685)
b	ＴＫ１―公４取５ -305	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m区道、北西8m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取２ -3	中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西27m国道、南西9m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取９ -1	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西16m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公４取９ -3	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,010,785	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	1,876,227	100 [ 71.9]	2,609,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,610,000
b	(　 ) 3,563,585	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	3,342,982	100 [ 133.4]	2,505,984		2,510,000
c	(　 ) 1,526,785	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.0]	3,008,130	100 [ 125.1]	2,404,580		2,400,000
d	(　 ) 2,043,994	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,023,554	100 [ 83.8]	2,414,742		2,410,000
e	(　 ) 1,401,680	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,379,475	100 [ 59.4]	2,322,348		2,320,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +18.0
c	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,450,000 円／㎡]

中央 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,541,780	27,311,219	57,230,561	35,579,200	21,651,361	（　0.9608） 20,802,628	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	577,850,778 円　　　　（　 2,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	201.92	Ｓ11	2,065.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	275 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しの事務所ビルを想定

⑦有効率　 69.6 ％
の理由

高層事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	192.68	35.2	67.76	4,700	318,472	10.0	3,184,720
							0.0	0
2～11	事務所	187.28	73.2	137.08	4,200	575,736	8.0	4,605,888
							0.0	0
～

～

～

計		2,065.48	69.6	1,438.56		6,075,832		49,243,600
								0

⑨年額支払賃料	6,075,832 円　×　12ヶ月　＝　 72,909,984 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,438.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 15,674,550 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における事務所共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	88,584,534 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 4,987,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	84,076,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,243,600 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 464,860 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,541,780 円　　　　（　 307,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-25	4,582 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	4,466	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,228 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-39	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,299
c	ＴＫ１－公４賃１３　　　　-40	2,055 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	3,764

中央 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,005,000 円	601,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	14,517,519 円	89,064,534　×　　　　 16.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,478,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,108,500 円	601,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	601,000 円	601,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	601,000 円	601,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,311,219 円　（　　　　　　 99,314 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9608

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	601,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 2,065.48 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,579,200 円（　　　　　 129,379 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,541,780 円
②総費用	27,311,219 円
③純収益　①－②	57,230,561 円
④建物等に帰属する純収益	35,579,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,651,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,802,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,646 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577,850,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100,000 円／㎡）