鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -314	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東11m区道、北15m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＴＫ１－公４取１４ -313	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東33m都道、南西8m、南東6m、三方路		商業地区計画等 (100,700)
c	ＴＫ１―公４取５ -311	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公４取６ -303	中央区		建付地	（　）	長方形	南西10m区道、北東2m、二方路		商業地区計画等 (100,500)
e	ＴＫ１－公４取１２ -306	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,070,951	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,001,852	100 [ 86.5]	2,314,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,430,000
b	(　 ) 3,592,827	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	3,257,233	100 [ 141.4]	2,303,559		2,420,000
c	(　 ) 1,665,221	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	1,481,418	100 [ 64.0]	2,314,716		2,430,000
d	(　 ) 1,777,396	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,723,377	100 [ 75.1]	2,294,776		2,410,000
e	(　 ) 1,512,557	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,450,542	100 [ 63.0]	2,302,448		2,420,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,420,000 円／㎡]

中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,153,525	18,017,584	40,135,941	23,940,000	16,195,941	（　0.9407） 15,235,522	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	411,770,865 円　　　　（　 1,990,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.80	Ｓ10	1,311.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	207 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆが店舗、２～１０Ｆが事務所仕様（フロアー貸）。

⑦有効率　 83.7 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.00	52.7	58.50	7,550	441,675	10.0	4,416,750
							0.0	0
2～10	事務所	133.40	86.6	115.52	3,820	441,286	6.0	2,647,716
							0.0	0
～

～

～

計		1,311.60	83.7	1,098.18		4,413,249		28,246,194
								0

⑨年額支払賃料	4,413,249 円　×　12ヶ月　＝　 52,958,988 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 1,098.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,972,787 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,931,775 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,046,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,885,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,246,194 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 268,339 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,153,525 円　　　　（　 280,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-28	4,167 ( 4,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,788	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,839 円/㎡　月額支払賃料（　 3,820 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-29	3,344 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,520
c	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-30	4,887 ( 4,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,875

中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,596,000 円	399,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	9,749,084 円	60,931,775　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,483,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,391,500 円	399,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	399,000 円	399,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,017,584 円　（　　　　　　 87,041 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	399,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,311.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,940,000 円（　　　　　 115,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,153,525 円
②総費用	18,017,584 円
③純収益　①－②	40,135,941 円
④建物等に帰属する純収益	23,940,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,195,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,235,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,770,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,990,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-14

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　千秋

TEL.

鑑定評価額

455,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区新富１丁目５番１｢新富１－９－１｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ8	事務所ビル等のほか共同住宅も建ち並ぶ商業地域	北西18m区道、北東側道	水道、ガス、下水	新富町 190m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 40 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所ビル地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高層の店舗兼事務所ビルの他
、共同住宅も混在する商業地
域

街

路

１８ｍ区道

交通

施設

新富町駅北東方

190m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

平成通り沿いに高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域である。近年はホテルや共同住宅への建替えも見ら
れた。現下はコロナ禍の先行き不透明感から需要は弱含みである。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビル地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,350,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,060,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は昭和通り背後の中高層事務所ビル等が建ち並ぶ地域であり、新富町・八丁堀・築地駅を最寄駅とする地域
を中心とする。市場参加者は不動産業者、個人事業主等が想定され、自用あるいは賃貸用事務所ビル用地としての需要
が主となる。中心商業地である銀座・京橋地区への接近性から、近年はホテル業者やマンションデベロッパーの参入も
見られた。地価は新型コロナウイルス感染症による先行き不透明感から弱含み。取引総額は４～５億円程度となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の、代替競争関係にあると考えられる事例を収集、採用しており、市場性を反映している。収
益価格は需要者である投資家から見た投資採算性を反映した価格である。市場性、収益性の両方向から検討を加え、両
価格を関連付けることが妥当と判断、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,210,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による事務所縮小の流れを受けて空
室率の悪化等の影響は見られるが、投資家の
不動産投資意欲は高く、地価は小幅の下落と
なっている。

近隣地域内や周辺地域においてはマンション
やホテルへの建替えも見られ、用途が多様化
している。地価は弱含みで推移している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

-0.5 ％

３　試算価格算定内訳

中央 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取９ -307	中央区		建付地	（　）	長方形	北西8m区道、南西6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
b	ＴＫ１－公４取１０ -3	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
c	ＴＫ１－公４取３ -310	中央区		更地	（　）	不整形	南東6m区道、北東4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１ー公４取８ -305	中央区		更地	（　）	長方形	南東8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,470,579	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,336,126	100 [ 63.8]	2,094,241	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,200,000
b	(　 ) 2,703,823	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,684,896	100 [ 107.6]	2,495,257		2,620,000
c	(　 ) 1,913,096	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	1,831,292	100 [ 84.6]	2,164,648		2,270,000
d	(　 ) 2,075,758	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,055,000	100 [ 91.2]	2,253,289		2,370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,350,000 円／㎡]

中央 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,010,559	15,358,122	39,652,437	22,881,800	16,770,637	（　0.9407） 15,776,138	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	426,382,108 円　　　　（　 2,060,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.80	Ｓ10	1,311.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	207 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）を想定

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同規模の事務所ビルとしては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	111.00	52.7	58.50	4,850	283,725	10.0	2,837,250
							0.0	0
2～10	事務所	133.40	86.7	115.60	3,730	431,188	6.0	2,587,128
							0.0	0
～

～

～

計		1,311.60	83.8	1,098.90		4,164,417		26,121,402
								0

⑨年額支払賃料	4,164,417 円　×　12ヶ月　＝　 49,973,004 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 1,098.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,978,014 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,951,018 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,187,306 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	54,763,712 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,121,402 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 246,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,010,559 円　　　　（　 265,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-4	4,286 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,378	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,749 円/㎡　月額支払賃料（　 3,730 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-5	3,956 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	3,685
c	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-6	3,618 ( 3,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,259

中央 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,910,000 円	382,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,954,122 円	57,951,018　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,483,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,247,000 円	382,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	382,000 円	382,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,358,122 円　（　　　　　　 74,194 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	382,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,311.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0599	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0882 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,881,800 円（　　　　　 110,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,010,559 円
②総費用	15,358,122 円
③純収益　①－②	39,652,437 円
④建物等に帰属する純収益	22,881,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,770,637 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,776,138 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426,382,108 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,060,000 円／㎡）