鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
b	ＴＫ１－公４取７ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
c	ＴＫ１－公４取１ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)
d	ＴＫ１―公４取５ -315	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西27m国道、中間画地		商業高度利用地区地区計画等 (100,850)
e	ＴＫ１－公４取１１ -316	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、南22m、北16m、三方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,1300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,644,434	100 [ 117.8]	22,618,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	24,400,000
b	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,041,307	100 [ 104.4]	22,070,217		23,800,000
c	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,182,473	100 [ 110.2]	20,129,286		21,700,000
d	(　 ) 21,063,048	100 [ 100.0]	[ 91.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	18,853,493	100 [ 80.8]	23,333,531		25,200,000
e	(　 ) 18,553,320	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 75.0]	100 [ 107.0]	23,188,760	100 [ 116.0]	19,990,310		21,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,500,000 円／㎡]

中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,943,335,757	497,164,758	1,446,170,999	277,720,000	1,168,450,999	（　0.9360） 1,093,670,135	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	40,506,301,296 円　　　　（　 20,800,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,803.50	Ｓ9F1B	16,947.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	1,948 ㎡	57.8 m x 32.6 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下１階に機械式駐車場を想定

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

同程度の規模の事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,803.50	29.6	533.00	15,000	7,995,000	12.0	95,940,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	1,803.50	80.6	1,453.00	12,100	17,581,300	12.0	210,975,600
							0.0	0
塔屋～	機械室	146.00

地下 1～ 1	駐車場	570.00

～

計		16,947.50	71.7	12,157.00		148,645,400		1,783,744,800
								0

⑨年額支払賃料	148,645,400 円　×　12ヶ月　＝　 1,783,744,800 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 175,060,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,958,805,600 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 27,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 60,132,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,926,033,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,783,744,800 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,302,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,943,335,757 円　　　　（　 997,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-19	8,797 ( 8,710)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	11,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,221 円/㎡　月額支払賃料（　 12,100 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-20	8,544 ( 8,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	10,707
c	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-21	12,335 ( 12,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	12,462

中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,720,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	141,017,758 円	1,986,165,600　×　　　　 7.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,407,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,540,000 円	5,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,164,758 円　（　　　　　　 255,218 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,240,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,720,000 円（　　　　　 142,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,943,335,757 円
②総費用	497,164,758 円
③純収益　①－②	1,446,170,999 円
④建物等に帰属する純収益	277,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,168,450,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,093,670,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 561,432 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,506,301,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,800,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 5-5

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　嶋田　幸弘

TEL.

鑑定評価額

43,100,000,000 円

１㎡当たりの価格

22,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	17,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区京橋１丁目１番１外｢京橋１－１－１｣				②地積　(㎡)	1,948 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,1100)
	2:1	店舗、事務所兼駐車場ＳＲＣ9F5B	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	北東44m都道、三方路	水道、ガス、下水	東京 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東京駅に近接し、いわゆる大
手町、丸ノ内地区に次ぐ国内
有数の事務所地区である。

街

路

４４ｍ都道

交通

施設

東京駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,1100)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近接する京橋・日本橋地区における再開発等の進展もあり、今後、対象地域周辺における都市機能更新にさらな
る期待が寄せられる処である。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東京駅の駅勢圏に位置する、丸の内，大手町，有楽町，八重洲，京橋，日本橋地区等の業務高
度商業地域全般である。主たる需要者は、資本力を有する大手不動産業者，投資法人等が中心となる。取引は、数百億
円規模の高額取引が多い。飲食店を中心に店舗収益の減退が見られ、また、在宅勤務の定着等により事務所需要の先行
きにも不透明感が見られ、地価はやや弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近時における規範性を有する取引事例を採用し、実証的価格が得られた。一方収益価格は、最有効使用と
考えられる想定建物を基に得られる純収益を基礎とした理論的価格が得られた。試算過程について再検証を行ったが、
各試算価格の規範性は概ね同等と判断し、本件鑑定評価額の決定にあたっては、両試算価格を相互に関連付け、代表標
準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 5-33 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 17,000,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[110.2]

100
[ 74.4]

[108.0]
100

22,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

良好な資金調達環境が不動産需要の下支えと
なっているが、新型コロナウイルス感染症の
影響には依然として注視を要する。

近隣街区における再開発事業が進展しており
繁華性等の向上が期待されるが、オフィス需
要の先行きに対する不透明感等から地価は弱
含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
b	ＴＫ１―公４取５ -306	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北西8m、二方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,1100)
c	ＴＫ１－公４取１１ -307	中央区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取１５ -315	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東22m都道、北東18m、南西15m、北西11m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
e	ＴＫ１－公４取１ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東36m都道、西40m、北22m、三方路		商業地区計画等都市再生特別地区 (60,1400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,644,434	100 [ 123.2]	21,626,976	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +8.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 108.0] 　　　　 100	23,400,000
b	(　 ) 27,520,616	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.7]	24,942,999	100 [ 126.8]	19,671,135		21,200,000
c	(　 ) 13,606,746	100 [ 100.0]	[ 90.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	11,259,894	100 [ 50.3]	22,385,475		24,200,000
d	(　 ) 20,292,071	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 70.0]	100 [ 110.0]	26,643,226	100 [ 119.2]	22,351,700		24,100,000
e	(　 ) 24,545,239	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	22,182,473	100 [ 113.2]	19,595,824		21,200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,600,000 円／㎡]

中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,004,307,795	540,499,012	1,463,808,783	277,720,000	1,186,088,783	（　0.9360） 1,110,179,101	（ 3.2 - 0.5 ） 2.7％
	⑧収益価格	41,117,744,481 円　　　　（　 21,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,803.50	Ｓ9F1B	16,947.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	1,948 ㎡	57.8 m x 32.6 m	前面道路：都道　 44.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。

⑦有効率　 71.7 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	570.00

1～ 1	駐車場	359.80

1～ 1	店舗	1,443.70	36.9	533.00	16,000	8,528,000	12.0	102,336,000
							0.0	0
2～ 9	事務所	1,803.50	80.6	1,453.00	12,500	18,162,500	12.0	217,950,000
							0.0	0
塔屋～		146.00

計		16,947.50	71.7	12,157.00		153,828,000		1,845,936,000
								0

⑨年額支払賃料	153,828,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,845,936,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,200 円／㎡　×　 12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 175,060,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	60,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 27,360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,020,996,800 円　　×　　 3.0 ％＋　　　 27,360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 61,997,904 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,986,358,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,845,936,000 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,905,579 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,560,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 43,320 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,004,307,795 円　　　　（　 1,028,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃６　　　　-28	9,163 ( 9,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	12,689	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,625 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃６　　　　-29	8,860 ( 8,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	12,601
c	ＴＫ１－公４賃６　　　　-30	8,925 ( 8,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	13,281

中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,720,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,352,112 円	2,048,356,800　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 285,406,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 44,540,000 円	5,240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,240,000 円	5,240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,499,012 円　（　　　　　　 277,464 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,240,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0823 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	277,720,000 円（　　　　　 142,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,004,307,795 円
②総費用	540,499,012 円
③純収益　①－②	1,463,808,783 円
④建物等に帰属する純収益	277,720,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,186,088,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,110,179,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 569,907 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,117,744,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,100,000 円／㎡）