鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取９ -2	中央区		建付地	（　）	長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,240)
b	ＴＫ１－公４取４ -1	中央区		建付地	（　）	長方形	北東15m区道、北西8m、南東8m、南西10m、四方路		１住居地区計画等 (80,400)
c	ＴＫ１－公４取１３ -302	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、北西5.5m、角地		２住居地区計画等第３種特別工業 (100,400)
d	ＴＫ１－公４取２ -308	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)
e	ＴＫ１－公４取６ -310	中央区		更地	（　）	長方形	南西6.3m区道、中間画地		２住居特別用途地区 (100,252)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 893,158	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	913,701	100 [ 92.9]	983,532	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	984,000
b	(　 ) 1,576,413	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	1,445,045	100 [ 146.9]	983,693		984,000
c	(　 ) 1,699,777	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,664,129	100 [ 163.0]	1,020,938		1,020,000
d	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,540,611	100 [ 163.0]	945,160		945,000
e	(　 ) 1,412,429	100 [ 130.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,112,559	100 [ 112.4]	989,821		990,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +63.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	隣地購入	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
e	隣地購入	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,479,593	843,660	3,635,933	1,694,250	1,941,683	（　0.9719） 1,887,122	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	46,027,366 円　　　　（　 780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	59 ㎡	5.3 m x 11.4 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し（約３４㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

この種建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	90.0	34.20	3,600	123,120	1.0	123,120
							1.0	123,120
2～ 2	住宅	38.00	90.0	34.20	3,600	123,120	1.0	123,120
							1.0	123,120
3～ 3	住宅	38.00	90.0	34.20	3,600	123,120	1.0	123,120
							1.0	123,120
～

～

計		114.00	90.0	102.60		369,360		369,360
								369,360

⑨年額支払賃料	369,360 円　×　12ヶ月　＝　 4,432,320 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 102.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 184,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,617,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 230,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,386,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 369,360 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,934 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,479,593 円　　　　（　 75,925 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃３　　　　-4	3,438 ( 3,296)	100 [103.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,709	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃３　　　　-5	3,919 ( 3,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,831
c	ＴＫ１－公４賃３　　　　-6	3,285 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,476

中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,500 円	25,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	369,360 円	4,617,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,300 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,660 円　（　　　　　　 14,299 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0907 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,694,250 円（　　　　　 28,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,479,593 円
②総費用	843,660 円
③純収益　①－②	3,635,933 円
④建物等に帰属する純収益	1,694,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,941,683 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,887,122 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,027,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 780,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -5

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　山本　耕平

TEL.

鑑定評価額

52,500,000 円

１㎡当たりの価格

890,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃３丁目２２番９｢佃３－１１－１３｣				②地積　(㎡)	59 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:2	住宅ＬＳ4	小規模な一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅、共同住宅等の混在
する住宅地域

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅南東方

160m

法令

規制

１住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都心への接近性に優れた住宅地域であり、安定した住宅需要が見込まれることから、当面は現状を維持するもの
と予想される。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 755,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、月島・佃・勝どき等を中心とした湾岸部の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、自己の居住を目
的とした個人が中心であり、規模によっては不動産業者、投資家等も想定される。周辺地域では木造住宅が密集してい
たが、再開発計画等により高層マンションや商業施設の建設が相次いでおり、居住環境の改善が進んでいる。なお、取
引価格は６０㎡程度の画地で５千万円～７千万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。利便性の高い住宅地域に存し、市
場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格に収益
価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    863,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大により、社会
生活や経済活動の全般に渡って様々な影響が
出ている。

月島駅から徒歩圏に存し、利便性が高く需要
は概ね堅調である。

個別的要因に特に変化は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１―公４取５ -3	中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西7m区道、南1.5m、角地		２住居第３種特別工業 (100,368)
b	ＴＫ１－公４取１４ -301	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等第３種特別工業地 (80,240)
c	ＴＫ１－公４取１３ -302	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、北西5.5m、角地		２住居地区計画等第３種特別工業 (100,400)
d	ＴＫ１－公４取２ -308	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,324,308	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	1,123,455	100 [ 101.6]	1,105,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 740,223	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	795,545	100 [ 89.3]	890,868		891,000
c	(　 ) 1,699,777	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,664,129	100 [ 162.0]	1,027,240		1,030,000
d	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,540,611	100 [ 162.0]	950,994		951,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 960,000 円／㎡]

中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,421,926	918,821	3,503,105	1,658,650	1,844,455	（　0.9661） 1,781,928	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	44,548,200 円　　　　（　 755,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	59 ㎡	5.3 m x 11.4 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（平均専有面積３０㎡程度、１Ｋタイプ中心）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	38.00	90.0	34.20	3,450	117,990	2.0	235,980
							1.0	117,990
2～ 2	共同住宅	38.00	90.0	34.20	3,500	119,700	2.0	239,400
							1.0	119,700
3～ 3	共同住宅	38.00	90.0	34.20	3,550	121,410	2.0	242,820
							1.0	121,410
～

～

計		114.00	90.0	102.60		359,100		718,200
								359,100

⑨年額支払賃料	359,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,309,200 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 102.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 246,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,555,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,772 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,327,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	718,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,823 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 359,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,421,926 円　　　　（　 74,948 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-16	4,022 ( 3,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,581 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-17	3,203 ( 3,133)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,203
c	ＴＫ１－公４賃１４　　　　-18	3,783 ( 3,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,783

中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,000 円	24,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	478,321 円	4,555,440　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 208,200 円	24,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,500 円	24,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 918,821 円　（　　　　　　 15,573 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9661

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,500,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0737 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,658,650 円（　　　　　 28,113 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,421,926 円
②総費用	918,821 円
③純収益　①－②	3,503,105 円
④建物等に帰属する純収益	1,658,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,844,455 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,781,928 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,548,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 755,000 円／㎡）