鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取９ -303	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (100,216)
b	ＴＫ１－公４取１３ -302	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、北西5.5m、角地		２住居地区計画等第３種特別工業 (100,400)
c	ＴＫ１－公４取２ -308	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m区道、南西1.5m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,400)
d	ＴＫ１ー公４取８ -301	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東10.9m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,500)
e	ＴＫ１ー公４取８ -302	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東10m区道、北西5m、南東10m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,317,795	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,357,329	100 [ 74.6]	1,819,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,820,000
b	(　 ) 1,699,777	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,664,129	100 [ 90.8]	1,832,741		1,830,000
c	(　 ) 1,542,123	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,540,611	100 [ 80.7]	1,909,059		1,910,000
d	(　 ) 1,810,829	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,857,911	100 [ 99.6]	1,865,372		1,870,000
e	(　 ) 1,905,215	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	1,836,850	100 [ 98.7]	1,861,044		1,860,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,850,000 円／㎡]

中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,730,686	18,442,639	65,288,047	37,808,800	27,479,247	（　0.9407） 25,849,728	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	698,641,297 円　　　　（　 1,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	266.39	ＲＣ10	2,215.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	14.4 m x 28.1 m	前面道路：区道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に１戸、２階以上に各４戸のコンパクトタイプ住戸を想定。敷地内に３台の平面駐車場を設置。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

高層マンションとしては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	247.92	16.7	41.29	3,900	161,031	1.0	161,031
							1.0	161,031
2～ 4	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,000	717,000	1.0	717,000
							1.0	717,000
5～ 7	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,050	725,963	1.0	725,963
							1.0	725,963
8～10	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,100	734,925	1.0	734,925
							1.0	734,925
～

計		2,215.68	74.7	1,654.54		6,694,695		6,694,695
								6,694,695

⑨年額支払賃料	6,694,695 円　×　12ヶ月　＝　 80,336,340 円
⑩a共益費（管理費）	242 円／㎡　×　 1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,804,784 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,141,124 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 4,545,056 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,036,068 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,694,695 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,600 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,694,695 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,630,058 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 960 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,730,686 円　　　　（　 192,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃９　　　　-19	4,279 ( 4,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,140 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃９　　　　-20	3,973 ( 3,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,973
c	ＴＫ１－公４賃９　　　　-21	3,952 ( 3,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,952

中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,672,000 円	668,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,619,139 円	86,581,124　×　　　　 8.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,137,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,678,000 円	668,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,442,639 円　（　　　　　　 42,397 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	668,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0566	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,808,800 円（　　　　　 86,917 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,730,686 円
②総費用	18,442,639 円
③純収益　①－②	65,288,047 円
④建物等に帰属する純収益	37,808,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	27,479,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,849,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 698,641,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
中央 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -2

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

TEL.

鑑定評価額

748,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区明石町５２８番２｢明石町５－１９｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等 (70,400)
	1:2	診療所、共同住宅兼事務所ＲＣ8	マンション、事務所、店舗等が混在する住宅地域	南西13m区道	水道、ガス、下水	築地 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 10 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層の共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中層の共同住宅が多く建ち並
ぶ、大規模病院に面した住宅
地域

街

路

１３ｍ区道

交通

施設

築地駅東方

430m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地区計画制度の見直しにより将来的な動向が注視されるものの、共同住宅を中心とした利用に変化はないと予測
される。コロナ禍においても住宅需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,860,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、明石町、月島、勝どき等の区内湾岸部における住宅地域が中心であるが、規範性の高い事例が得られな
かったため、より広域的な住宅地域と把えて収集を行った。典型的な需要者としては、収益目的の投資家やマンション
デベロッパーの他、Ｊ－ＲＥＩＴ等による証券化目的の需要も見込まれる。住宅需要についてはコロナ禍からの脱却が
比較的早く、需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で５億円～８億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が多い土地であり、類似性の高い多数の賃貸事例を得ることができた。一方で、取引事例比較法につい
ては、採用した取引事例の地域格差が全般的にやや大きく、取引時点が新しいものが少なく、また、得られた価格にば
らつきがみられたこと等から、比準価格の相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格を重視して比準価
格を関連づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中央 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,290,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

1,710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの改善はみられるが、供給面で
の制約や原材料価格の上昇等のリスクもあり
、景気はやや不透明な状況にある。

共同住宅地域としての熟成が進んでいる。コ
ロナ禍であるものの住宅用地に対する需要は
いち早く回復しており、地価は上昇に転じて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取９ -312	中央区		建付地	（　）	正方形	北西4m私道、南東4m、角地		２住居地区計画等駐車場整備地区 (70,280)
b	ＴＫ１－公４取７ -2	中央区		建付地	（　）	不整形	北西5.4m区道、南東2.7m、二方路		２住居特別用途地区地区計画等 (100,218)
c	ＴＫ１ー公４取８ -302	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	北東10m区道、北西5m、南東10m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	ＴＫ１－公４取１０ -5	中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m区道、北西11m、南東4m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,678,204	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,720,566	100 [ 67.0]	2,568,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,570,000
b	(　 ) 2,621,304	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,668,487	100 [ 68.1]	3,918,483		3,920,000
c	(　 ) 1,905,215	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	1,836,850	100 [ 98.7]	1,861,044		1,860,000
d	(　 ) 1,724,494	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	1,768,986	100 [ 95.4]	1,854,283		1,850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,860,000 円／㎡]

中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,421,704	18,413,155	66,008,549	39,297,700	26,710,849	（　0.9418） 25,156,278	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	698,785,500 円　　　　（　 1,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	266.39	ＲＣ10	2,215.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	14.4 m x 28.1 m	前面道路：区道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階に１戸、２階以上に各階４戸のコンパクトタイプ住戸を想定、全３７戸。１階には平面式駐車場を３台設置。

⑦有効率　 74.7 ％
の理由

高層の共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	247.92	16.7	41.29	3,800	156,902	2.0	313,804
							1.0	156,902
2～ 4	共同住宅	218.64	82.0	179.25	3,900	699,075	2.0	1,398,150
							1.0	699,075
5～ 6	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,000	717,000	2.0	1,434,000
							1.0	717,000
7～ 8	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,100	734,925	2.0	1,469,850
							1.0	734,925
9～10	共同住宅	218.64	82.0	179.25	4,200	752,850	2.0	1,505,700
							1.0	752,850

計		2,215.68	74.7	1,654.54		6,663,677		13,327,354
								6,663,677

⑨年額支払賃料	6,663,677 円　×　12ヶ月　＝　 79,964,124 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,654.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,963,620 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,440,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,927,744 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 1,440,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 3,710,965 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,656,779 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,327,354 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,676 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,663,677 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,636,169 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,421,704 円　　　　（　 194,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-24	3,803 ( 3,720)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	3,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,990 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-25	3,876 ( 3,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	3,923
c	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-26	3,973 ( 3,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	4,105

中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,812,000 円	703,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,082,155 円	86,367,744　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,137,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,975,500 円	703,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	703,000 円	703,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	703,000 円	703,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,413,155 円　（　　　　　　 42,329 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	703,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 2,215.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0559	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,297,700 円（　　　　　 90,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,421,704 円
②総費用	18,413,155 円
③純収益　①－②	66,008,549 円
④建物等に帰属する純収益	39,297,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,710,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,156,278 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 698,785,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610,000 円／㎡）