鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -5	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,300)
b	ＴＫ１－公４取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
c	ＴＫ１－公４取１０ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.1m区道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,306)
d	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
e	ＴＫ１－公４取６ -312	千代田区		更地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		２住居地区計画等 (70,179)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,150,203	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,345,061	100 [ 78.7]	1,709,099	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,508,659	100 [ 127.4]	1,969,120		1,970,000
c	(　 ) 3,627,758	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,576,969	100 [ 168.2]	2,126,617		2,120,000
d	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 139.3]	2,251,454		2,250,000
e	(　 ) 2,090,301	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,140,468	100 [ 98.1]	2,181,925		2,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,870,000 円／㎡]

千代田 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	532,598,233	134,556,235	398,041,998	222,000,000	176,041,998	（　0.9218） 162,275,514	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	4,385,824,703 円　　　　（　 1,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	1,326.42	Ｓ9F1B	10,557.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第１種文教地区	70 ％	400 ％	340 ％	2,658 ㎡	98.5 m x 39.4 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 49.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階は事務所（フロア貸し）、８～９階は共同住宅（１ＬＤＫタイプ）、地下１階は駐車場２４台（機械式８台、平置１６台）

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

同様の高層事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,227.68

1～ 1	事務所	1,255.00	73.5	922.95	5,142	4,745,809	12.0	56,949,708
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,116.20	85.8	957.65	5,142	4,924,236	12.0	59,090,832
							0.0	0
8～ 9	共同住宅	689.05	81.6	562.00	3,479	1,955,198	2.0	3,910,396
							0.0	0
～

計		10,557.98	73.8	7,792.85		38,201,621		419,315,492
								0

⑨年額支払賃料	38,201,621 円　×　12ヶ月　＝　 458,419,452 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 84,910,894 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	543,330,346 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 26,275,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	528,574,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	419,315,492 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,017,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	532,598,233 円　　　　（　 200,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１―公４賃５　　　　-16	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,193 円/㎡　月額支払賃料（　 5,142 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１―公４賃５　　　　-17	4,516 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	4,991
c	ＴＫ１―公４賃５　　　　-18	5,611 ( 5,434)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	5,501

千代田 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,800,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	55,485,035 円	554,850,346　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,421,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,450,000 円	3,700,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,700,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,700,000 円	3,700,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 134,556,235 円　（　　　　　　 50,623 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9218

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,700,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	222,000,000 円（　　　　　 83,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	532,598,233 円
②総費用	134,556,235 円
③純収益　①－②	398,041,998 円
④建物等に帰属する純収益	222,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	176,041,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,275,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,385,824,703 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
千代田 5-51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-51

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　米山　王伯

TEL.

鑑定評価額

4,780,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区麹町５丁目７番１外				②地積　(㎡)	2,658 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等第１種文教地区 (70,340)
	不整形 2.5:1	事務所兼車庫ＳＲＣ7F2B	高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南西7m区道	水道、ガス、下水	麹町 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層の事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事務所の利用が多いが、共同
住宅の建築も増加している商
業地域

街

路

７ｍ区道

交通

施設

麹町駅南西方

400m

法令

規制

２住居
(70,280)
防火
地区計画等
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

古くから成熟している商業地域であり、将来的には住宅地化の可能性も考えられるが、当面は現状のまま推移す
るものと予測する。地価はコロナ禍により下落傾向にあったが、今後は概ね横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、麹町、番町地区の幹線道路背後の商業地域が中心となるが、規範性の高い事例が得られなかったため、
より広域的な商業地域と判定して事例収集を行った。典型的な需要者としては収益目的の機関投資家の他、マンション
デベロッパーによる需要も認められる。コロナ禍により賃貸オフィスに対する需要に懸念があるが、土地に対する需要
の減退は下げ止まりつつある。需要の中心価格帯は、規模によりまちまちであるが概ね数十億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益目的の取引が多い地域であり、賃貸事例については類似性の高い多数の事例が得られたことから、収益価格に相対
的信頼性を認める。一方で、取引事例については各事例から概ね同水準の価格が得られたものの、規模が類似する事例
が得られなかったことから、その相対的信頼性は劣るものと判断した。以上より、収益価格を重視して比準価格を関連
づけ、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,070,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[114.2]

[ 99.8]
100

1,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍からの改善はみられるが、供給面で
の制約や原材料価格の上昇等のリスクもあり
、景気はやや不透明な状況にある。

大規模な事務所の他、近年は共同住宅の建築
も散見される商業地域であるが、コロナ禍に
より需要はやや減退し、地価は緩やかに下落
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
b	ＴＫ１－公４取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
c	ＴＫ１－公４取２ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	ＴＫ１―公４取５ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m区道、北西2.8m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,614)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 95.5]	1,965,067	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.0 行政　　 +5.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	1,960,000
b	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,508,659	100 [ 122.5]	2,047,885		2,040,000
c	(　 ) 1,559,837	100 [ 100.0]	[ 94.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,470,926	100 [ 77.1]	1,907,816		1,900,000
d	(　 ) 2,641,447	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.1]	2,387,229	100 [ 79.8]	2,991,515		2,990,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
a	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,970,000 円／㎡]

千代田 5-51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	540,336,549	141,098,327	399,238,222	222,000,000	177,238,222	（　0.9233） 163,644,050	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	4,545,668,056 円　　　　（　 1,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-51　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	1,326.42	Ｓ9F1B	10,557.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第１種文教地区	70 ％	400 ％	340 ％	2,658 ㎡	98.5 m x 39.4 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離： 49.0 ｍ

⑥想定建物の概要

１～７階にフロア貸しの事務所、８～９階に１ＬＤＫタイプの共同住宅、地階に自走式・機械式駐車場を想定。

⑦有効率　 73.8 ％
の理由

高層の事務所兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,227.68

1～ 1	事務所	1,255.00	73.5	922.95	5,140	4,743,963	12.0	56,927,556
							0.0	0
2～ 7	事務所	1,116.20	85.8	957.65	5,140	4,922,321	12.0	59,067,852
							0.0	0
8～ 9	共同住宅	689.05	81.6	562.00	3,300	1,854,600	2.0	3,709,200
							0.0	0
～

計		10,557.98	73.8	7,792.85		37,987,089		418,753,068
								0

⑨年額支払賃料	37,987,089 円　×　12ヶ月　＝　 455,845,068 円
⑩a共益費（管理費）	1,072 円／㎡　×　 7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 100,247,222 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,520,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	556,092,290 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,520,000 円　　×　　 30.0 ％　＝　　 31,260,615 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	536,351,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	418,753,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,978,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,000 円　×　　 70.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,720 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	540,336,549 円　　　　（　 203,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-22	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	5,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,191 円/㎡　月額支払賃料（　 5,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１６　　　　-23	3,918 ( 3,821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [109.0]	100 [ 80.0]	5,165
c	ＴＫ１－公４賃７　　　　-5	6,405 ( 6,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [ 95.0]	5,577

千代田 5-51　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	15,000,000 円	3,750,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	61,302,127 円	567,612,290　×　　　　 10.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,421,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 31,875,000 円	3,750,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,750,000 円	3,750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	3,750,000 円	3,750,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 141,098,327 円　（　　　　　　 53,084 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9233

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	3,750,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	222,000,000 円（　　　　　 83,521 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	540,336,549 円
②総費用	141,098,327 円
③純収益　①－②	399,238,222 円
④建物等に帰属する純収益	222,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,238,222 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,644,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,567 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,545,668,056 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,710,000 円／㎡）