別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 千代田 5-50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 5-50 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.

鑑定評価額 7,790,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 2,430,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月31日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区紀尾井町１番４外 ｢紀尾井町１－１｣ ②地積 　(㎡) 2,587   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） 地区計画等 風致地区 (40,300) 1:1.5 店舗兼事務所 ＳＲＣ7F2B 中層店舗付事務所ビ ル、ホテル等が建ち 並ぶ地域 東11m区道 水道、ガス、下水 永田町 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 著名なホテルや会館等が建ち 並ぶ名声の高い商業地域 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 永田町駅北方 150m 法令 規制 ２住居 (40,300) 準防  地区計画等 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 東京ガ－デンテラスの開業により高度利用が伸展した地域である。今後も事務所を中心とした堅調な需要が予測 される。公法規制が複雑であり建物の想定が難しい地域である。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,300,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を麹町、紀尾井町、平河町地区等の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路背後の商業地と判定した。土地の 需要者は、大手不動産会社をはじめとして一般法人等が需要の中心と想定される。隣接する東京ガ－デンテラスの開発 等により周辺地域の高度利用が伸展し、コロナ禍の影響による景況感の低迷は認められるもの潜在的な不動産取引需要 は認められる。市場での中心価格帯は、規模によるものの土地は総額で数十億円台後半から百億円台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新宿通り沿いなどと比較すると基本的には供給物件が僅少な地域であり、地縁的選好性も働きやすい地域であるため土 地が買い進まれやすい地域といえる。一方で対象標準地については公法規制の内容が複雑であり収益性の予測が非常に 難しい。そこで、市場動向を反映した比準価格を中心として投資採算に基づく収益価格も比較考量の上、代表標準地と の均衡にも留意して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千代田 5-28                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,070,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 69.0] [100.0] 100 2,990,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,040,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各種経済指標は上下に振れ続けており方向性 の見えづらい傾向にある。コロナ禍の収束が 期待されるもの、その時期は予測困難である 。 新型コロナウイルス感染症の影響により商業 用不動産の需要の先行きは不透明となってい る。商業地の地価はわずかな下落傾向とみら れる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -41.0 行政　　　　　　 +17.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％