鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -5	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西5m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,300)
b	ＴＫ１－公４取１４ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	ＴＫ１－公４取１３ -310	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,514)
d	ＴＫ１－公４取１１ -6	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、北4m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
e	ＴＫ１－公４取９ -308	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北5.8m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,348)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,150,203	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,345,061	100 [ 109.3]	1,230,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,230,000
b	(　 ) 1,294,808	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,280,565	100 [ 108.9]	1,175,909		1,180,000
c	(　 ) 1,175,338	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	1,234,233	100 [ 111.2]	1,109,922		1,110,000
d	(　 ) 1,254,822	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,212,182	100 [ 89.3]	1,357,427		1,360,000
e	(　 ) 1,102,473	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,071,604	100 [ 86.4]	1,240,282		1,240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

千代田 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,075,868	5,599,502	14,476,366	8,321,400	6,154,966	（　0.9577） 5,894,611	（ 4.2 - 0.2 ） 4.0％
	⑧収益価格	147,365,275 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	103.58	Ｓ5	447.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第二種文教地区	100 ％	500 ％	356 ％	140 ㎡	15.0 m x 9.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５階建で各階フロア貸しの賃貸事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

規模・用途類似建物の有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	96.83	74.8	72.46	3,781	273,971	8.0	2,191,768
							0.0	0
2～ 4	事務所	94.30	93.6	88.30	3,781	333,862	8.0	2,670,896
							0.0	0
5～ 5	事務所	67.90	91.1	61.86	3,781	233,893	8.0	1,871,144
							0.0	0
～

～

計		447.63	89.2	399.22		1,509,450		12,075,600
								0

⑨年額支払賃料	1,509,450 円　×　12ヶ月　＝　 18,113,400 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 399.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,898,337 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,011,737 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,050,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,961,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,075,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,718 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,075,868 円　　　　（　 143,399 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃２　　　　-18	3,753 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,951	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,806 円/㎡　月額支払賃料（　 3,781 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃２　　　　-19	3,862 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,981
c	ＴＫ１－公４賃２　　　　-20	3,394 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,573

千代田 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	536,000 円	134,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,689,502 円	21,011,737　×　　　　 12.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 967,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,599,502 円　（　　　　　　 39,996 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9577

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 447.63 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,321,400 円（　　　　　 59,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,075,868 円
②総費用	5,599,502 円
③純収益　①－②	14,476,366 円
④建物等に帰属する純収益	8,321,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,154,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,894,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,365,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,050,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 5-44　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-44

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	930,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区九段南４丁目１１番１０外｢九段南４－２－１２｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）第２種文教地区 (100,356)
	1.5:1	事務所兼車庫ＲＣ5	中層の事務所ビル、住宅等が混在する商業地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	都営市ヶ谷 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

靖国通り背後に位置し、事務
所ビルを中心に、賃貸マンシ
ョン等が混在する商業地域

街

路

６ｍ区道

交通

施設

都営市ヶ谷駅東方

180m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

靖国通り南側背後の中層～中高層事務所ビル、マンション等が混在する商業地であり、今後も現状を維持するも
のと予測されるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から、地価は弱含み傾向にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、千代田区の北西部に位置し、九段、番町、平河町等を中心とする幹線道路背後の普通商業地域。
当該地域は、事務所ビル、マンション等を中心に低層建物等も見られ、需要者は、中層事務所ビル、マンション等を目
的とした不動産業者、中小企業、個人等が中心であるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から買い手市場に移行していると
思料される。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、土地が１００㎡程度で１．２億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、幹線道路背後の普通商業地であり、道路斜線の影響で想定建物が基準容積率を満たさないため、収益価格はや
や低位に求められている。商業地は基本的には収益性を重視するが、地価の上昇局面ではキャピタルゲインを、下降局
面ではインカムゲインを重視する傾向にある。本件は交通利便性に優れ、用途に多様性のある素地である。従って、比
準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,070,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[184.0]

[100.0]
100

1,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は強含み傾向で推移してきたが、ＣＯＶ
ＩＤ－１９の影響等から、不透明感が生じ、
総じて弱含み傾向にあると思料される。

靖国通り背後に位置し、交通利便性に優れ、
用途に多様性のある普通商業地であるが、Ｃ
ＯＶＩＤ－１９の影響等から弱含み傾向にあ
ると思料される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-44　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１４ -311	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	ＴＫ１－公４取１２ -6	千代田区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
c	ＴＫ１－公４取１３ -310	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,514)
d	ＴＫ１ー公４取８ -307	千代田区		更地	（　）	長方形	南西5.9m区道、南東3m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,354)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,294,808	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,280,565	100 [ 108.9]	1,175,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 1,593,673	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,574,549	100 [ 124.8]	1,261,658		1,260,000
c	(　 ) 1,175,338	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	1,234,233	100 [ 110.2]	1,119,994		1,120,000
d	(　 ) 1,427,242	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.8]	1,467,229	100 [ 122.2]	1,200,678		1,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

千代田 5-44　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,063,760	5,843,370	14,220,390	7,975,000	6,245,390	（　0.9549） 5,963,723	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	145,456,659 円　　　　（　 1,040,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-44　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	103.58	Ｓ5	447.63
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第２種文教地区	100 ％	500 ％	356 ％	140 ㎡	15.0 m x 9.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの事務所

⑦有効率　 89.2 ％
の理由

中層事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	96.83	74.8	72.43	3,780	273,785	8.0	2,190,280
							0.0	0
2～ 4	事務所	94.30	93.6	88.26	3,780	333,623	8.0	2,668,984
							0.0	0
5～ 5	事務所	67.90	91.1	61.86	3,780	233,831	8.0	1,870,648
							0.0	0
～

～

計		447.63	89.2	399.07		1,508,485		12,067,880
								0

⑨年額支払賃料	1,508,485 円　×　12ヶ月　＝　 18,101,820 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 399.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,897,248 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,999,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,049,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,949,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,067,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,645 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,063,760 円　　　　（　 143,313 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃２　　　　-19	3,862 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,780 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃２　　　　-20	3,394 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,771
c	ＴＫ１－公４賃２　　　　-18	3,753 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,791

千代田 5-44　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,939,870 円	20,999,068　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 966,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,843,370 円　（　　　　　　 41,738 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 447.63 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,975,000 円（　　　　　 56,964 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,063,760 円
②総費用	5,843,370 円
③純収益　①－②	14,220,390 円
④建物等に帰属する純収益	7,975,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,245,390 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,963,723 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,598 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,456,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,040,000 円／㎡）