鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
b	ＴＫ１－公４取１５ -3	千代田区		更地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公４取１４ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取１４ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27m都道、北11m、角地		商業第二種文教地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公４取１５ -4	千代田区		更地	（　）	台形	南6m区道、南西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,508,659	100 [ 86.0]	2,917,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,920,000
b	(　 ) 2,682,052	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,657,914	100 [ 91.7]	2,898,489		2,900,000
c	(　 ) 4,235,579	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,159,339	100 [ 148.5]	2,800,902		2,800,000
d	(　 ) 4,778,706	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,389,330	100 [ 153.0]	2,868,843		2,870,000
e	(　 ) 3,210,917	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	2,808,490	100 [ 99.1]	2,833,996		2,830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,860,000 円／㎡]

千代田 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,231,047	19,041,652	42,189,395	21,430,400	20,758,995	（　0.9232） 19,164,704	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	532,352,889 円　　　　（　 2,540,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.96	Ｓ8	1,088.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	210 ㎡	9.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はフロア貸しの事務所を想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.12	65.5	89.16	4,200	374,472	12.0	4,493,664
							0.0	0
2～ 4	事務所	136.12	94.5	128.63	4,469	574,847	10.0	5,748,470
							0.0	0
5～ 8	事務所	136.12	94.5	128.63	4,469	574,847	10.0	5,748,470
							0.0	0
～

～

計		1,088.96	90.9	989.57		4,398,401		44,732,954
								0

⑨年額支払賃料	4,398,401 円　×　12ヶ月　＝　 52,780,812 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 989.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,687,356 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,468,168 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,665,663 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,802,505 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,732,954 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 428,542 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,231,047 円　　　　（　 291,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-13	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,506 円/㎡　月額支払賃料（　 4,469 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-14	4,434 ( 4,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,434
c	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-15	3,386 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,515

千代田 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,086,000 円	362,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,662,652 円	63,468,168　×　　　　 16.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,492,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,077,000 円	362,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	362,000 円	362,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,041,652 円　（　　　　　　 90,675 円／㎡）　　（経費率　　 31.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9232

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	362,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,088.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,430,400 円（　　　　　 102,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,231,047 円
②総費用	19,041,652 円
③純収益　①－②	42,189,395 円
④建物等に帰属する純収益	21,430,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,758,995 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,164,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532,352,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,540,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 5-40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-40

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

TEL.

鑑定評価額

563,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区一番町１３番８				②地積　(㎡)	210 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等第２種文教地区 (100,500)
	1:2.5	店舗兼事務所ＳＲＣ8	店舗兼事務所、マンション等が混在する商業地域	北西11m区道	水道、ガス、下水	半蔵門 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

優良住宅地域を背後に、中高
層の事務所、マンション等が
立地する準高度商業地域

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

半蔵門駅西方

110m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

日テレ通りと大妻通りを連絡する、低地沿いの商店街であり、背後に優良住宅地を控え、今後も現状を維持する
と予測されるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から、地価は弱含み傾向にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,600,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、番町・麹町・紀尾井町・平河町・隼町地区の幹線道路背後の商業地域から、千代田区の北部まで
の地域である。需要者は、中高層店舗付事務所ビル、マンション等を目的とした不動産業者、中小企業、個人等が中心
であるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から、買い手市場に移行していると思料される。市場での中心となる価格帯は、
規模により異なるが、土地が２００㎡程度で５．７億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、幹線道路背後の準高度商業地であり、収益価格はやや低位に求められているが、交通利便性に優れ、番町とい
う地域のブランド性も備えた素地である。商業地は基本的には収益性を重視するが、地価の上昇局面ではキャピタルゲ
インを、下降局面ではインカムゲインを重視する傾向にある。従って、収益価格を標準とし、比準価格を比較考量し、
代表標準地との検討を踏まえ、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,070,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 77.0]

[100.0]
100

2,670,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,720,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は強含み傾向で推移してきたが、ＣＯＶ
ＩＤ－１９の影響等から、不透明感が生じ、
総じて弱含み傾向にあると思料される。

交通利便性に優れ、背後に高級住宅地を控え
る準高度商業地であり、ＣＯＶＩＤ－１９の
影響等から、弱含み傾向にあると思料される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -3	千代田区		更地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公４取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
c	ＴＫ１－公４取１０ -304	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11m区道、北西3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,695)
d	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,682,052	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,657,914	100 [ 92.7]	2,867,221	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,870,000
b	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,508,659	100 [ 86.0]	2,917,045		2,920,000
c	(　 ) 2,192,856	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,128,360	100 [ 79.9]	2,663,780		2,660,000
d	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 108.1]	2,901,272		2,900,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,850,000 円／㎡]

千代田 5-40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,315,184	17,222,714	43,092,470	20,944,000	22,148,470	（　0.9363） 20,737,612	（ 3.9 - 0.1 ） 3.8％
	⑧収益価格	545,726,632 円　　　　（　 2,600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	148.96	Ｓ8	1,088.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	210 ㎡	9.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～８階は事務所、いずれもフロアー貸し

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

高層店舗付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.12	65.6	89.25	4,400	392,700	12.0	4,712,400
							0.0	0
2～ 8	事務所	136.12	94.5	128.65	4,400	566,060	10.0	5,660,600
							0.0	0
～

～

～

計		1,088.96	90.9	989.80		4,355,120		44,336,600
								0

⑨年額支払賃料	4,355,120 円　×　12ヶ月　＝　 52,261,440 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 989.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,784,861 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,046,301 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,152,315 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,893,986 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,336,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 421,198 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,315,184 円　　　　（　 287,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-15	3,386 ( 3,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	4,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,440 円/㎡　月額支払賃料（　 4,400 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-13	4,568 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,834
c	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-14	4,434 ( 4,423)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	4,211

千代田 5-40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	340,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,141,714 円	63,046,301　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,491,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,890,000 円	340,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	340,000 円	340,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,222,714 円　（　　　　　　 82,013 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9363

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	340,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,088.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 × 30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,944,000 円（　　　　　 99,733 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,315,184 円
②総費用	17,222,714 円
③純収益　①－②	43,092,470 円
④建物等に帰属する純収益	20,944,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,148,470 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,737,612 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,751 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,726,632 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,600,000 円／㎡）