鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
b	ＴＫ１－公４取１５ -3	千代田区		更地	（　）	長方形	南東11m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,600)
c	ＴＫ１－公４取１５ -309	千代田区		建付地	（　）	長方形	南西5.5m区道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,330)
d	ＴＫ１－公４取１６ -4	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
e	ＴＫ１－公４取１２ -315	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 81.8]	2,294,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,290,000
b	(　 ) 2,682,052	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,657,914	100 [ 108.0]	2,461,031		2,460,000
c	(　 ) 1,848,676	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,789,518	100 [ 88.1]	2,031,235		2,030,000
d	(　 ) 1,909,629	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,896,262	100 [ 91.7]	2,067,897		2,070,000
e	(　 ) 1,623,052	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,679,362	100 [ 78.6]	2,136,593		2,140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,200,000 円／㎡]

千代田 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,518,000	15,353,964	43,164,036	25,071,700	18,092,336	（　0.9585） 17,341,504	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	444,653,949 円　　　　（　 1,920,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	187.08	Ｓ7F1B	1,190.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	231 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

同規模のビルとしては標準的と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.20	88.0	138.40	4,000	553,600	10.0	5,536,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	172.90	93.2	161.20	3,750	604,500	6.0	3,627,000
							0.0	0
7～ 7	事務所	161.30	93.4	150.70	3,750	565,125	6.0	3,390,750
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	7.50

～

計		1,190.50	92.0	1,095.10		4,141,225		27,061,750
								0

⑨年額支払賃料	4,141,225 円　×　12ヶ月　＝　 49,694,700 円
⑩a共益費（管理費）	910 円／㎡　×　 1,095.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,958,492 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,653,192 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,390,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,262,266 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,061,750 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 255,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,518,000 円　　　　（　 253,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-1	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	3,733	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,769 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-2	3,874 ( 3,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,641
c	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-3	4,567 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	3,957

千代田 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,227,000 円	409,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,028,464 円	61,653,192　×　　　　 11.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,804,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,353,964 円　（　　　　　　 66,467 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9585

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,190.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,071,700 円（　　　　　 108,535 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,518,000 円
②総費用	15,353,964 円
③純収益　①－②	43,164,036 円
④建物等に帰属する純収益	25,071,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,092,336 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,341,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,071 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 444,653,949 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,920,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-28

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　京野　賀典

TEL.

鑑定評価額

476,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,060,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区九段北４丁目８番３７外｢九段北４－３－３２｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）第２種文教地区 (100,500)
	1:1.2	事務所兼住宅ＳＲＣ8	中層の事務所ビル、学校等の混在する商業地域	北東11.5m区道	水道、ガス、下水	都営市ヶ谷 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

靖国通り背後に位置し、中層
～中高層の事務所ビル、学校
等が建ち並ぶ商業地域

街

路

１１．５ｍ区道

交通

施設

都営市ヶ谷駅北東方

360m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

靖国通り背後の中層～中高層事務所ビル、学校、マンション等が混在する商業地であり、今後も現状を維持する
と予測されるが、ＣＯＶＩＤ－１９の影響等から、地価は弱含み傾向にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、千代田区の北西部に位置し、九段、番町、富士見等を中心とする幹線道路背後の準高度商業地域
。需要者は、中高層事務所ビル、マンション等を目的とした不動産業者、中小企業、個人等が中心であるが、ＣＯＶＩ
Ｄ－１９の影響等から買い手市場に移行していると思料される。市場での中心となる価格帯は、規模により異なるが、
土地が２５０㎡程度で５．４億円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は、幹線道路背後の準高度商業地であり、商業地は基本的には収益性を重視するが、地価の上昇局面ではキャピタ
ルゲインを、下降局面ではインカムゲインを重視する傾向にある。本件の場合、収益価格はやや低位に求められている
が、街路条件が良好であり、用途に多様性のある素地である。従って、比準価格にやや重きを置き、収益価格を関連づ
け、この種地域及び不動産に対する需給の動向等を勘案し、更地価格並びに鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地価は強含み傾向で推移してきたが、ＣＯＶ
ＩＤ－１９の影響等から、不透明感が生じ、
総じて弱含み傾向にあると思料される。

靖国通り背後に位置する用途に多様性のある
準高度商業地であるが、ＣＯＶＩＤ－１９の
影響等から、弱含み傾向にあると思料される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -4	千代田区		更地	（　）	台形	南6m区道、南西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	ＴＫ１－公４取１０ -304	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11m区道、北西3m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,695)
c	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
d	ＴＫ１－公４取１２ -315	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,210,917	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	2,808,490	100 [ 99.8]	2,814,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,810,000
b	(　 ) 2,192,856	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,128,360	100 [ 105.0]	2,027,010		2,030,000
c	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 140.7]	2,229,051		2,230,000
d	(　 ) 1,623,052	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,679,362	100 [ 76.4]	2,198,118		2,200,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +61.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,150,000 円／㎡]

千代田 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,146,150	15,889,260	44,256,890	25,398,900	18,857,990	（　0.9373） 17,675,594	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	441,889,850 円　　　　（　 1,910,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	187.08	Ｓ7F1B	1,190.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火第２種文教地区	100 ％	500 ％	500 ％	231 ㎡	13.5 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所、いずれもフロアー貸し

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

中高層店舗付事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.20	88.0	138.40	4,500	622,800	10.0	6,228,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	172.90	93.2	161.20	3,800	612,560	6.0	3,675,360
							0.0	0
7～ 7	事務所	161.30	93.4	150.70	3,800	572,660	6.0	3,435,960
							0.0	0
地下 1～ 1	機械室	7.50

～

計		1,190.50	92.0	1,095.10		4,258,260		28,040,760
								0

⑨年額支払賃料	4,258,260 円　×　12ヶ月　＝　 51,099,120 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,095.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,932,210 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	63,031,330 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,151,567 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,879,763 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,040,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 266,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,146,150 円　　　　（　 260,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-3	4,567 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,820 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-2	3,874 ( 3,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,913
c	ＴＫ１－公４賃１０　　　　-1	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,731

千代田 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,227,000 円	409,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,563,760 円	63,031,330　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,804,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,889,260 円　（　　　　　　 68,785 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 1,190.50 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,398,900 円（　　　　　 109,952 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,146,150 円
②総費用	15,889,260 円
③純収益　①－②	44,256,890 円
④建物等に帰属する純収益	25,398,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,857,990 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,675,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,518 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 441,889,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,910,000 円／㎡）