鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -304	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,240)
b	ＴＫ１－公４取１４ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区地区計画等 (70,224)
c	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
d	ＴＫ１－公４取１５ -313	千代田区		建付地	（　）	不整形	東8m区道、南6m、北2m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,480)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,996,089	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,864,261	100 [ 113.5]	2,523,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,550,000
b	(　 ) 4,066,120	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,066,120	100 [ 113.2]	3,591,979		3,630,000
c	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 117.5]	2,669,170		2,700,000
d	(　 ) 3,298,110	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	3,128,976	100 [ 123.6]	2,531,534		2,560,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,600,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,542,999	28,538,820	77,004,179	38,006,400	38,997,779	（　0.9418） 36,728,108	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,020,225,222 円　　　　（　 2,290,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	269.44	Ｓ8	2,058.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	450 ％	446 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの高層事務所を想定した。、

⑦有効率　 73.4 ％
の理由

高層事務所ビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	258.88	56.0	144.90	5,166	748,553	6.0	4,491,318
							0.0	0
2～ 8	事務所	257.12	75.9	195.07	5,166	1,007,732	6.0	6,046,392
							0.0	0
～

～

～

計		2,058.72	73.4	1,510.39		7,802,677		46,816,062
								0

⑨年額支払賃料	7,802,677 円　×　12ヶ月　＝　 93,632,124 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,510.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,457,209 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 540,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	110,089,333 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 540,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,531,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	105,097,866 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	46,816,062 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 444,753 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,542,999 円　　　　（　 236,643 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃８　　　　-18	5,318 ( 5,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,192 円/㎡　月額支払賃料（　 5,166 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃８　　　　-19	4,430 ( 4,386)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	5,014
c	ＴＫ１－公４賃８　　　　-20	4,634 ( 4,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,933

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,926,000 円	642,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	13,275,520 円	110,629,333　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,596,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,457,000 円	642,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	642,000 円	642,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,538,820 円　（　　　　　　 63,988 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	642,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,058.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0592	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	38,006,400 円（　　　　　 85,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,542,999 円
②総費用	28,538,820 円
③純収益　①－②	77,004,179 円
④建物等に帰属する純収益	38,006,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,997,779 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,728,108 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,225,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,290,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-23

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

1,090,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,440,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,960,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区永田町２丁目２７番１｢永田町２－１７－１４｣				②地積　(㎡)	446 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,450)
	台形 1:1	事務所兼駐車場ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東7.5m区道	水道、ガス、下水	永田町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

接面道路は南方に緩傾斜し、
幅員が逓減する。地域の標準
的幅員７．１ｍ。

街

路

７．１ｍ区道

交通

施設

永田町駅南東方

160m

法令

規制

商業
(100,426)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

国政中心地としてのブランド力があり潜在的需要は底堅い。オフィス需要はコロナ禍の影響を受けているものと
推測され、空室率の上昇、賃料水準の下落が予測され、微減ではあるが地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,640,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,280,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、千代田区西部に位置する永田町地区及びその周辺の商業地域と判断した。需要者の中心は、不動産会
社、マンション業者、機関投資家等である。市場の需給動向は、当該地域の国政中心地としての名声及びステイタスは
高く、潜在的な需要は底堅いが、供給の少ない地域である。コロナ禍の影響が続き、オフィス需要、地価動向は弱含み
で推移しているものと思料される。市場の中心となる価格帯は、総額１０億円前後から数十億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象地は、地名ブランドのある永田町地区にあり、需要者の多くは収益性とともに場所的稀少性を選択指標として意
思決定を行う土地柄である。本件においては、地名ブランド、場所的稀少性等も含めた市場実態を反映する比準価格及
び収益性を反映した収益価格の双方を尊重し関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-28 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 2,070,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 84.8]

[101.0]
100

2,450,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、依然として厳しい状況にあるなか、
持ち直しの動きが続く。サプライチェーンの
下振れリスク、金融資本市場の変動等に注視
する必要がある。

地域の名声や潜在的な地域ブランド力を有す
る。コロナ禍の影響が続き、オフィス需要、
地価は弱含みで推移する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -1	千代田区		建付地	（　）	長方形	南6.4m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,339)
b	ＴＫ１－公４取３ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、南東27m、角地		商業 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１０ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.1m区道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,306)
d	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,733,957	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	2,508,659	100 [ 96.0]	2,613,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,640,000
b	(　 ) 4,872,943	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,894,294	100 [ 147.9]	2,633,059		2,660,000
c	(　 ) 3,627,758	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,576,969	100 [ 138.0]	2,592,007		2,620,000
d	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 103.3]	1,816,688		1,830,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +53.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
d	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,640,000 円／㎡]

千代田 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	109,712,172	31,700,231	78,011,941	37,260,000	40,751,941	（　0.9218） 37,565,139	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,015,274,027 円　　　　（　 2,280,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	269.44	Ｓ8	2,058.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	500 ％	450 ％	446 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：区道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８Ｆは、フロアー貸し若しくは部分貸し事務所仕様を想定。平置駐車場３台。

⑦有効率　 73.5 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	258.88	56.0	144.97	5,400	782,838	6.0	4,697,028
							0.0	0
2～ 8	事務所	257.12	76.0	195.41	5,400	1,055,214	6.0	6,331,284
							0.0	0
～

～

～

計		2,058.72	73.5	1,512.84		8,169,336		49,016,016
								0

⑨年額支払賃料	8,169,336 円　×　12ヶ月　＝　 98,032,032 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 1,512.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 16,483,905 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	114,515,937 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,749,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,246,140 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	49,016,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 465,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 380 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	109,712,172 円　　　　（　 245,991 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-4	5,685 ( 5,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,427 円/㎡　月額支払賃料（　 5,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-5	6,343 ( 6,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	5,806
c	Ｔｋ１－公４賃４　　　　-6	5,500 ( 5,454)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,556

千代田 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,484,000 円	621,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	16,099,431 円	114,995,937　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,596,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,278,500 円	621,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	621,000 円	621,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	621,000 円	621,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,700,231 円　（　　　　　　 71,077 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9218

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	621,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 2,058.72 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,260,000 円（　　　　　 83,543 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	109,712,172 円
②総費用	31,700,231 円
③純収益　①－②	78,011,941 円
④建物等に帰属する純収益	37,260,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	40,751,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,565,139 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,015,274,027 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,280,000 円／㎡）