鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -314	千代田区		建付地	（　）	不整形	北西38m国道、南西11m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1300)
b	ＴＫ１－公４取１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
c	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１６ -309	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西44m都道、北東6m、南東3m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１１ -307	中央区		更地	（　）	長方形	北西8m区道、中間画地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 10,064,583	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.8]	22,972,503	100 [ 149.3]	15,386,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	16,800,000
b	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,289,055	100 [ 71.1]	13,064,775		14,300,000
c	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 64.4]	13,197,289		14,400,000
d	(　 ) 8,229,210	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	7,575,488	100 [ 52.8]	14,347,515		15,700,000
e	(　 ) 13,606,746	100 [ 100.0]	[ 90.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	11,259,894	100 [ 71.7]	15,704,176		17,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -27.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,600,000 円／㎡]

千代田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,543,639,512	936,846,400	2,606,793,112	891,000,000	1,715,793,112	（　0.9318） 1,598,776,022	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	53,292,534,067 円　　　　（　 13,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,322.00	Ｓ17F2B	42,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	966 ％	3,985 ㎡	36.0 m x 105.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は事務所（育成用途）、４階以上はフロア貸しの事務所、地下に機械式の駐車場８２台を想定した。

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,862.00	30.3	564.00	12,000	6,768,000	12.0	81,216,000
							0.0	0
2～ 3	事務所（育成用途）	2,252.00	79.2	1,784.00	5,000	8,920,000	10.0	89,200,000
							0.0	0
4～17	事務所	2,252.00	79.2	1,784.00	9,500	16,948,000	10.0	169,480,000
							0.0	0
1～ 1	駐車場	406.00

地下 2～ 1	駐車場	1,860.00

計		42,020.00	69.3	29,108.00		261,880,000		2,632,336,000
								0

⑨年額支払賃料	261,880,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,142,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,500 円／㎡　×　 29,108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 523,944,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 44,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,666,504,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 44,280,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 192,181,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,518,602,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,632,336,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,007,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,690,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 29,520 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,543,639,512 円　　　　（　 889,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-7	10,149 ( 9,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	10,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,579 円/㎡　月額支払賃料（　 9,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-1	14,762 ( 14,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	9,463
c	ＴＫ１－公４賃１１　　　　-3	13,360 ( 13,218)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	8,907

千代田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	48,600,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	371,078,400 円	3,710,784,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,068,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,700,000 円	16,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,200,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,200,000 円	16,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 936,846,400 円　（　　　　　　 235,093 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9318

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,200,000,000 円	設計監理料率　 375,000 円／㎡　×　 42,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	891,000,000 円（　　　　　 223,588 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,543,639,512 円
②総費用	936,846,400 円
③純収益　①－②	2,606,793,112 円
④建物等に帰属する純収益	891,000,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,715,793,112 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,598,776,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 401,198 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,292,534,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,400,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-12

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　浜田　哲司

TEL.

鑑定評価額

58,200,000,000 円

１㎡当たりの価格

14,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	10,710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区霞が関１丁目１１番外｢霞が関１－４－１｣				②地積　(㎡)	3,985 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,1100)
	1:3	店舗兼事務所ＳＲＣ17F2B	大規模な事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西45m国道、三方路	水道、ガス、下水	虎ノ門近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 180 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４５ｍ国道

交通

施設

虎ノ門駅北東方近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

虎ノ門・虎ノ門ヒルズ・神谷町の各駅周辺において大規模な再開発が進行中であり、将来的には周辺地域一帯の
優良なオフィス集積度が増し、オフィス街としての位置づけがさらに高まると予測する。

(3)最有効使用の判定

総合設計制度による高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区・中央区・港区を中心とする業務高度商業地域である。需要者は大手の不動産会社、上場企業、
金融機関及び投資法人等が中心である。隣接する虎ノ門・神谷町地区では複数街区で再開発事業により超高層オフィス
ビルへの建替えが竣工・進捗中であるが、オフィス床需要は以前と比較してテナント側の慎重な姿勢が窺える。中心と
なる価格帯は、街区ごと等の大規模地の取引が中心であることから、土地の場合で数百億円以上となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域に所在する高層店舗事務所地の事例で、収益価格
試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的の
ほか、国内有数の優良企業による自社ビル保有目的もあり、収益性以外の外部効果も考慮される面がある。よって、比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,200,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[110.0]

100
[181.8]

[109.1]
100

14,600,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響による厳し
い状況が徐々に緩和されつつある。金融機関
の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。

コロナ禍で事務所床需要が縮小傾向にあり、
オフィスビルの空室率は上昇しているが、周
辺地域の再開発が進捗しており投資家の取得
意欲は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
b	ＴＫ１－公４取１１ -305	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12.5m区道、北東6m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１６ -303	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東44m都道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
d	ＴＫ１－公４取１ -302	中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西21m区道、北西7.2m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
e	ＵＥＨ（公）０４ -401	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、北東18m、南西15m、北西8m、四方路		商業地区計画等 (100,1150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 122.3]	14,282,677	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 +2.0 その他　 0.0 　　　[ 109.1] 　　　　 100	15,600,000
b	(　 ) 9,501,920	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	9,096,013	100 [ 63.9]	14,234,762		15,500,000
c	(　 ) 8,628,481	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,499,054	100 [ 64.4]	13,197,289		14,400,000
d	(　 ) 10,234,531	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	9,289,055	100 [ 70.4]	13,194,680		14,400,000
e	(　 ) 19,288,881	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.3]	18,874,066	100 [ 126.5]	14,920,210		16,300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,200,000 円／㎡]

千代田 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,562,524,201	961,344,136	2,601,180,065	901,380,000	1,699,800,065	（　0.9332） 1,586,253,421	（ 3.3 - 0.4 ） 2.9％
	⑧収益価格	54,698,393,828 円　　　　（　 13,700,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,322.00	Ｓ17F2B	42,020.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	966 ％	3,985 ㎡	36.0 m x 105.0 m	前面道路：国道　 45.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上はフロア貸しの事務所（２・３階は育成用途）、地下１・２階に機械式駐車場（賃貸対象：８２台）と想定。

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
4～17	事務所	2,252.00	79.2	1,784.00	9,500	16,948,000	8.0	135,584,000
							0.0	0
2～ 3	事務所（育成用途）	2,252.00	79.2	1,784.00	5,200	9,276,800	10.0	92,768,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	1,862.00	30.3	564.00	11,500	6,486,000	12.0	77,832,000
							0.0	0
1～ 1	駐車場	406.00

地下 1～ 2	駐車場	1,860.00

計		42,020.00	69.3	29,108.00		262,311,600		2,161,544,000
								0

⑨年額支払賃料	262,311,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,147,739,200 円
⑩a共益費（管理費）	1,500 円／㎡　×　 29,108.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 523,944,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における類似不動産の管理費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 82 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 44,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,671,683,200 円　　×　　 4.5 ％＋　　　 44,280,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 174,081,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,541,881,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,161,544,000 円　×　　 95.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,642,745 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,562,524,201 円　　　　（　 893,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１　　　　-8	7,933 ( 7,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	9,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 9,563 円/㎡　月額支払賃料（　 9,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１　　　　-9	8,859 ( 8,772)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	9,375
c	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-7	10,149 ( 9,574)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	10,158

千代田 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	49,800,000 円	16,600,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	390,176,136 円	3,715,963,200　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 347,068,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 141,100,000 円	16,600,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	16,600,000 円	16,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,600,000 円	16,600,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 961,344,136 円　（　　　　　　 241,241 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,600,000,000 円	設計監理料率　 383,000 円／㎡　×　 42,020.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0543	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	901,380,000 円（　　　　　 226,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,562,524,201 円
②総費用	961,344,136 円
③純収益　①－②	2,601,180,065 円
④建物等に帰属する純収益	901,380,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,699,800,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,586,253,421 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 398,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,698,393,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700,000 円／㎡）