鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -305	千代田区		建付地	（　）	長方形	北西27m都道、中間画地		商業第二種文教地区 (100,700)
b	ＴＫ１－公４取３ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西27m都道、南東27m、角地		商業 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１０ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m区道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公４取１５ -312	千代田区		建付地	（　）	長方形	北東27m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	ＴＫ１－公４取１３ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、南西3m、角地		商業地区計画等 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,946,196	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,821,326	100 [ 140.0]	4,158,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,160,000
b	(　 ) 4,872,943	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,894,294	100 [ 94.1]	4,138,463		4,140,000
c	(　 ) 4,708,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,538,934	100 [ 91.3]	4,971,450		4,970,000
d	(　 ) 2,617,116	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,501,963	100 [ 59.4]	4,212,059		4,210,000
e	(　 ) 2,217,344	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,023,062	100 [ 52.2]	3,875,598		3,880,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,350,000 円／㎡]

千代田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,964,657	22,842,318	56,122,339	26,846,200	29,276,139	（　0.9451） 27,668,879	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	838,450,879 円　　　　（　 3,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.94	Ｓ8F1B	1,499.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	217 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階、１階～２階は店舗、３階以上はフロア貸しの事務所を想定した。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

高層の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	128.64	77.6	99.88	5,500	549,340	12.0	6,592,080
							0.0	0
1～ 1	店舗	171.32	68.6	117.45	7,000	822,150	15.0	12,332,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	171.32	87.0	149.10	5,500	820,050	12.0	9,840,600
							0.0	0
3～ 8	事務所	171.32	77.5	132.70	4,700	623,690	8.0	4,989,520
							0.0	0
～

計		1,499.20	77.6	1,162.63		5,933,680		58,702,050
								0

⑨年額支払賃料	5,933,680 円　×　12ヶ月　＝　 71,204,160 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,162.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,463,670 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	81,667,830 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,266,713 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,401,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	58,702,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 563,540 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,964,657 円　　　　（　 363,892 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-4	5,232 ( 4,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,731 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-5	4,584 ( 4,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,296
c	ＴＫ１－公４賃１５　　　　-6	5,067 ( 4,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	4,749

千代田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,497,000 円	499,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,616,818 円	81,667,830　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,489,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,241,500 円	499,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	499,000 円	499,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,842,318 円　（　　　　　　 105,264 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	499,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,499.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,846,200 円（　　　　　 123,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,964,657 円
②総費用	22,842,318 円
③純収益　①－②	56,122,339 円
④建物等に帰属する純収益	26,846,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,276,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,668,879 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 838,450,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,860,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
千代田 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 5-11

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　高井　猛史

TEL.

鑑定評価額

872,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区飯田橋４丁目１１番８｢飯田橋４－７－１０｣				②地積　(㎡)	217 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	1:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9	中高層の店舗、事務所ビルが集まる商業地域	北東27m都道	水道、ガス、下水	飯田橋 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所ビルの敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

駅接近性に優れた目白通り沿
いの商業地域。

街

路

２７ｍ都道

交通

施設

飯田橋駅南東方

90m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。コロナ禍の影響等から地価はやや
下落傾向にあり、賃料は微減傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所ビルの敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として飯田橋駅や九段下駅等から徒歩圏内に位置し、中規模の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ幹線道
路沿いの商業地域である。主たる需要者は、賃貸ビル事業者、中堅企業、不動産投資ファンド等である。需要は堅調で
あるが、コロナ禍等から店舗系賃料は微減傾向にあり、地価はやや下落傾向にある。取引の中心となる価格帯は概ね数
億円から数十億円台前半程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 5-29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 6,300,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[154.3]

[100.0]
100

4,030,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調な不動産需要及び良好な資金調達環境等
にあり、都心好立地では下落幅は縮小傾向に
ある。

地域要因による特段の変動はない。

個別的要因による特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１０ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東22m区道、北西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＴＫ１－公４取１４ -2	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西27m都道、北11m、角地		商業第二種文教地区 (100,700)
c	ＴＫ１－公４取１４ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西27m都道、中間画地		商業第２種文教地区 (100,700)
d	ＴＫ１－公４取４ -307	千代田区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西22m区道、中間画地		商業特別用途地区駐車場整備地区 (100,600)
e	ＴＫ１－公４取３ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西27m都道、南東27m、角地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,708,058	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,538,934	100 [ 92.2]	4,922,922	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,920,000
b	(　 ) 4,778,706	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	4,389,330	100 [ 101.0]	4,345,871		4,350,000
c	(　 ) 4,235,579	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,159,339	100 [ 97.0]	4,287,978		4,290,000
d	(　 ) 4,348,020	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	4,442,152	100 [ 102.4]	4,338,039		4,340,000
e	(　 ) 4,872,943	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	3,894,294	100 [ 93.1]	4,182,915		4,180,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,300,000 円／㎡]

千代田 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,869,343	22,135,288	54,734,055	26,415,800	28,318,255	（　0.9451） 26,763,583	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	811,017,667 円　　　　（　 3,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	183.94	Ｓ8F1B	1,499.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	217 ㎡	14.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～地上２階が店舗、その他上層階は事務所で、各階ともにフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 77.6 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	128.64	77.6	99.88	5,000	499,400	12.0	5,992,800
							0.0	0
1～ 1	店舗	171.32	68.6	117.45	7,000	822,150	15.0	12,332,250
							0.0	0
2～ 2	店舗	171.32	87.0	149.10	5,100	760,410	12.0	9,124,920
							0.0	0
3～ 8	事務所	171.32	77.5	132.70	4,601	610,553	8.0	4,884,424
							0.0	0
～

計		1,499.20	77.6	1,162.63		5,745,278		56,756,514
								0

⑨年額支払賃料	5,745,278 円　×　12ヶ月　＝　 68,943,336 円
⑩a共益費（管理費）	757 円／㎡　×　 1,162.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,561,331 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,504,667 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,180,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,324,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,756,514 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 544,863 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,869,343 円　　　　（　 354,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃８　　　　-10	3,948 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	4,427	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,632 円/㎡　月額支払賃料（　 4,601 円/㎡）　基準階 5 F B
b	ＴＫ１－公４賃８　　　　-5	3,952 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,625
c	ＴＫ１－公４賃８　　　　-6	4,234 ( 4,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,844

千代田 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,473,000 円	491,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	10,017,588 円	79,504,667　×　　　　 12.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,489,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,173,500 円	491,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	491,000 円	491,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,135,288 円　（　　　　　　 102,006 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9451

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	491,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 1,499.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0538	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,415,800 円（　　　　　 121,732 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,869,343 円
②総費用	22,135,288 円
③純収益　①－②	54,734,055 円
④建物等に帰属する純収益	26,415,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,318,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,763,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,334 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 811,017,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,740,000 円／㎡）