鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取６ -312	千代田区		更地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		２住居地区計画等 (70,179)
b	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
c	ＴＫ１－公４取１０ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.1m区道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,306)
d	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,090,301	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,140,468	100 [ 108.2]	1,978,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,000,000
b	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 150.0]	2,090,850		2,110,000
c	(　 ) 3,627,758	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,576,969	100 [ 179.5]	1,992,740		2,010,000
d	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 102.8]	1,825,524		1,840,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,990,000 円／㎡]

千代田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	84,815,019	17,627,710	67,187,309	27,337,800	39,849,509	（　0.9407） 37,486,433	（ 3.9 - 0.2 ） 3.7％
	⑧収益価格	1,013,146,838 円　　　　（　 1,720,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	309.67	ＲＣ6	1,452.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	80 ％	400 ％	216 ％	590 ㎡	24.0 m x 25.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階層ともファミリータイプ住戸を想定した。駐車場は平置６台を想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層共同住宅として概ね標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	266.48	55.7	148.50	5,000	742,500	2.0	1,485,000
							1.0	742,500
2～ 3	居宅	237.18	92.1	218.50	5,100	1,114,350	2.0	2,228,700
							1.0	1,114,350
4～ 5	居宅	237.18	92.1	218.50	5,415	1,183,178	2.0	2,366,356
							1.0	1,183,178
6～ 6	居宅	237.18	92.1	218.50	5,500	1,201,750	2.0	2,403,500
							1.0	1,201,750
～

計		1,452.38	85.4	1,241.00		6,539,306		13,078,612
								6,539,306

⑨年額支払賃料	6,539,306 円　×　12ヶ月　＝　 78,471,672 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,467,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周囲における同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	82,939,272 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 3,619,529 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,559,743 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,078,612 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 125,293 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,539,306 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,129,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	84,815,019 円　　　　（　 143,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-1	6,991 ( 6,881)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	6,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,577 円/㎡　月額支払賃料（　 5,415 円/㎡）　基準階 4 F B
b	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-2	3,335 ( 3,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,764
c	ＴＫ１－公４賃１２　　　　-3	5,050 ( 4,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,611

千代田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,415,000 円	483,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,273,210 円	86,179,272　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,868,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,105,500 円	483,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	483,000 円	483,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	483,000 円	483,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,627,710 円　（　　　　　　 29,877 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9407

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	483,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,452.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0566	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0417 ×　 40 ％　＋　0.0558 × 40 ％　＋ 0.0882 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,337,800 円（　　　　　 46,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	84,815,019 円
②総費用	17,627,710 円
③純収益　①－②	67,187,309 円
④建物等に帰属する純収益	27,337,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,849,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,486,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,013,146,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,720,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
千代田 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 -6

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　浜田　哲司

TEL.

鑑定評価額

1,080,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,830,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区平河町２丁目２１番１｢平河町２－１２－８｣				②地積　(㎡)	590 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等 (80,216)
	台形 1:1	共同住宅ＲＣ4	中層の共同住宅と事務所が混在する住宅地域	南5.4m区道、西側道	水道、ガス、下水	永田町 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 625 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

永田町駅北方

240m

法令

規制

２住居
(80,216)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

すでに中層共同住宅の中に中層事務所等が混在する地域として熟成しているが、周辺地域には政府機関、高層事
務所、ホテル、各種会館が集積しており、引き続き共同住宅、事務所等の集積が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,880,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、平河町、麹町、番町及びその周辺の共同住宅地と事務所地が混在する地域である。需要者はマンション
ディベロッパー、賃貸マンションの建築を目的とする不動産業者等である。ワンルームマンションへの賃貸需要はやや
減退しているが、住宅を中心とする投資用不動産への需要は旺盛で、地価は上昇傾向に転じている。需要の中心となる
価格帯は画地規模にもよるが、土地の場合で１０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格試算に当たって採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域に所在する共同住宅地の事例が中心で、収益価格
試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的の
ほか、分譲マンション建設目的や、自社ビルや非営利法人の会館等の保有目的もみられる。よって、比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,050,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[105.0]

100
[217.8]

[101.0]
100

1,830,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響による厳し
い状況が徐々に緩和されつつある。金融機関
の融資姿勢は引き続き緩和傾向にある。

マンション賃貸需要はコロナ禍で単身者向け
はやや低調な一方、ファミリー向け賃貸需要
や投資用不動産の需要は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +5.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 +1.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

千代田 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取６ -312	千代田区		更地	（　）	ほぼ台形	西4.5m私道、中間画地		２住居地区計画等 (70,179)
b	ＴＫ１－公４取１６ -307	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		２住居地区計画等第１種文教地区 (70,160)
c	ＴＫ１－公４取１５ -304	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,240)
d	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,090,301	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,140,468	100 [ 94.1]	2,274,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	2,300,000
b	(　 ) 927,841	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	1,114,501	100 [ 66.9]	1,665,921		1,680,000
c	(　 ) 2,996,089	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,864,261	100 [ 150.8]	1,899,377		1,920,000
d	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 119.9]	1,565,170		1,580,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
d	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,880,000 円／㎡]

千代田 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,897,908	14,890,510	63,007,398	24,484,200	38,523,198	（　0.9418） 36,281,148	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	1,007,809,667 円　　　　（　 1,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	309.67	ＲＣ6	1,452.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	80 ％	400 ％	216 ％	590 ㎡	24.0 m x 25.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプを想定し１Ｆ２戸、２Ｆ～６Ｆ各３戸。駐車場は平面で６台設置。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

中層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～ 6	共同住宅	237.18	92.1	218.50	5,050	1,103,425	2.0	2,206,850
							0.0	0
1～ 1	共同住宅	266.48	55.7	148.50	5,000	742,500	2.0	1,485,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,452.38	85.4	1,241.00		6,259,625		12,519,250
								0

⑨年額支払賃料	6,259,625 円　×　12ヶ月　＝　 75,115,500 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 1,241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,723,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における管理費水準をもとに査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	78,838,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,880,000 円　　×　　％　＝　　 3,941,925 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	77,776,575 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,519,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	240,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,400 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,897,908 円　　　　（　 132,030 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公４賃１　　　　-2	4,280 ( 4,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,793	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,058 円/㎡　月額支払賃料（　 5,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公４賃１　　　　-3	6,148 ( 6,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	5,175
c	ＴＫ１－公４賃１　　　　-5	5,746 ( 5,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,212

千代田 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,314,000 円	438,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,109,510 円	81,718,500　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,868,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,890,510 円　（　　　　　　 25,238 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9418

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 1,452.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0559	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,484,200 円（　　　　　 41,499 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,897,908 円
②総費用	14,890,510 円
③純収益　①－②	63,007,398 円
④建物等に帰属する純収益	24,484,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,523,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,281,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,007,809,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,710,000 円／㎡）