鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１０ -301	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.1m区道、中間画地		商業地区計画等第２種文教地区 (100,306)
b	ＴＫ１－公４取１４ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区地区計画等 (70,224)
c	ＴＫ１－公４取１５ -304	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,240)
d	ＴＫ１－公４取１６ -306	千代田区		建付地	（　）	台形	北東8m区道、東5m、角地		２住居地区計画等 (80,344)
e	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,627,758	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,576,969	100 [ 88.0]	4,064,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,060,000
b	(　 ) 4,066,120	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,066,120	100 [ 89.6]	4,538,080		4,540,000
c	(　 ) 2,996,089	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,864,261	100 [ 88.1]	3,251,148		3,250,000
d	(　 ) 2,611,534	100 [ 130.0]	[ 97.2] 100	100 [ 99.0]	100 [ 105.1]	1,876,639	100 [ 70.5]	2,661,899		2,660,000
e	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 99.7]	3,145,712		3,150,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
d	限定価格	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,190,000 円／㎡]

千代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,747,078,339	2,562,412,964	12	1,940,000	3,759.00	428,000	5,359.50
⑧開発法による価格	3,184,665,375 円　　　　（　 3,290,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
969 ㎡	㎡		㎡		㎡	969.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.00 ㎡	5,359.50 ㎡	3,874.40 ㎡	1,485.10 ㎡	3,759.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 40 戸) 94㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.2 ％）	（ 553.1 ％）	（ 399.8 ％）	（ 153.3 ％）	（ 70.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,940,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,940,000 円／㎡　　×　　 3,759.00 ㎡　　＝　　　　 7,292,460,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,292,460,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 428,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 445,120 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 445,120 円／㎡　　×　　　 5,359.50 ㎡　　＝　　　　 2,385,620,640 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,292,460,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 729,246,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,114,866,640 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	364,623,000 円	( 5 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 316,456,302 円
	販売総額(2期)	364,623,000 円	( 5 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 296,219,725 円
	販売総額(3期)	6,563,214,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 5,134,402,312 円
収入合計		－	－	－	－	5,747,078,339 円
支出	建築工事費(1期)	238,562,064 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 221,194,746 円
	建築工事費(2期)	238,562,064 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 203,183,310 円
	建築工事費(3期)	1,908,496,512 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,493,016,821 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	729,246,000 円	( 100 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 645,018,087 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,562,412,964 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,747,078,339 円　　－　　　　　　 2,562,412,964 円　　＝　　　　　 3,184,665,375 円 3,290,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
千代田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 -1

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　彦坂　正博

TEL.

鑑定評価額

3,130,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区三番町６番２５				②地積　(㎡)	969 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等 (70,400)
	1:1.5	共同住宅ＳＲＣ10	マンション、住宅、事務所等が混在する住宅地域	南11m区道	水道、ガス、下水	半蔵門 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 45 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

マンションは高級分譲マンシ
ョンが中心となっている。

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

半蔵門駅北東方

500m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域の名声の高い高級住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移すると予測する。高級分譲マンションの
販売が好調であることから、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 3,210,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、番町地区を中心とした東京都心部に存する高級住宅地域一円と把握する。需要者は、資金力のある大手
マンションデベロッパーが中心であるが、都心回帰を進める大学等も需要者となり得る。当該地域のマンションの購入
者は高額所得者層であり、高級マンションの堅調な需要に支えられてマンション適地の需要は底堅く、地価はやや上昇
傾向にある。取引価格は規模によりバラツキがあるが、一定規模のもので数十億円程度の取引が見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の主たる需要者は資金力のある大手マンションデベロッパーであり、大規模画地はマンション用地として取
引されることが多い。それゆえ当該主たる需要者は主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係
にある不動産の取引価格にも着目する。一定規模を有する取引事例を採用していることを踏まえ、開発法による価格を
重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千代田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,050,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[105.0]

100
[122.2]

[100.0]
100

3,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が緩和傾向、オフィス市況
は軟調、店舗収益は回復途上だが住宅を中心
に売買市場は好調のため、用途により地価の
動向が異なる。

都心好立地の高級マンション需要は底堅く、
立地稀少性の高さから、マンション開発素地
としての地価は若干の上昇傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 +5.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公４取１５ -304	千代田区		建付地	（　）	長方形	南東6m区道、中間画地		１住居第一種文教地区 (70,240)
b	ＴＫ１－公４取１４ -302	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		２住居地区計画等 (70,320)
c	ＴＫ１ー公４取８ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5.5m区道、北西5.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,330)
d	ＴＫ１－公４取６ -1	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	南10.9m区道、南西6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,514)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,996,089	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,864,261	100 [ 88.1]	3,251,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,250,000
b	(　 ) 3,065,762	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,136,275	100 [ 94.9]	3,304,821		3,300,000
c	(　 ) 2,674,916	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,524,611	100 [ 76.9]	3,282,979		3,280,000
d	(　 ) 3,641,016	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	3,842,434	100 [ 99.7]	3,853,996		3,850,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,290,000 円／㎡]

千代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,525,417,626	2,418,656,957	12	1,910,000	3,759.00	412,000	5,359.50
⑧開発法による価格	3,106,760,669 円　　　　（　 3,210,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -1　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
969 ㎡	㎡		㎡		㎡	969.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.00 ㎡	5,359.50 ㎡	3,874.40 ㎡	1,485.10 ㎡	3,759.00 ㎡	ＲＣ・11F 1B ( 40 戸) 94㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 49.2 ％）	（ 553.1 ％）	（ 399.8 ％）	（ 153.3 ％）	（ 70.14 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,910,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,910,000 円／㎡　　×　　 3,759.00 ㎡　　＝　　　　 7,179,690,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,179,690,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 412,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 428,480 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 428,480 円／㎡　　×　　　 5,359.50 ㎡　　＝　　　　 2,296,438,560 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,179,690,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 717,969,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,014,407,560 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	25 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	29 ヶ月	販売収入(3期目)	29 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	358,984,500 円	( 5 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 317,521,790 円
	販売総額(2期)	358,984,500 円	( 5 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 294,403,188 円
	販売総額(3期)	6,461,721,000 円	( 90 ％)	×　　0.7604	（ 29 ヶ月）	＝　　 4,913,492,648 円
収入合計		－	－	－	－	5,525,417,626 円
支出	建築工事費(1期)	229,643,856 円	( 10 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 210,927,882 円
	建築工事費(2期)	229,643,856 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 191,913,370 円
	建築工事費(3期)	1,837,150,848 円	( 80 ％)	×　　0.7604	（ 29 ヶ月）	＝　　 1,396,969,505 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	502,578,300 円	( 70 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 448,752,164 円
	販売管理費(2期)	215,390,700 円	( 30 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 170,094,036 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,418,656,957 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,525,417,626 円　　－　　　　　　 2,418,656,957 円　　＝　　　　　 3,106,760,669 円 3,210,000 円／㎡