別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長南 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　勝　錬太郎   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長南町長南字土手町２５４６番１外 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (78,200) 1:3 事務所兼住宅 Ｗ2 店舗、事業所、一般 住宅が混在する既成 商業地域 北東9m県道、北西側道 水道、ガス 茂原 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南   180 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 茂原駅南西方 8.6km 法令 規制 （都）  (68,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに小売店舗、飲食店舗及び戸建住宅等が建ち並ぶ地域であるが、閉鎖されている建物も多い。人口の減 少及び後継者不足により商業地需要は低迷し、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長南町及び周辺市町村の商業地域である。閉店する店舗もあり、繁華性、商業集積度は低い。需要者の 中心は、対象標準地の規模の場合、個人事業者で、自己使用目的が主であるものの、取引件数は僅かで、需要者の中心 となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の店舗地の 取引事例の中から事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手 双方にとっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地からの検討結果から見ても妥当な価格である。以上 から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長生 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [119.9] [103.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は少ないが 、人口の減少、とりわけ高齢化率の上昇は顕 著で、宅地需要は減少傾向にある。 既成の商業地域で、地域要因に格別の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％