別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町中里字北濱芝４４８２番４ ②地積 　(㎡) 1,012   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗、作業所兼倉庫 Ｓ1 小売店舗、ホテル等 が混在する既成商業 地域 西7.8m町道 水道、ガス、下水 八積 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,012 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸沿岸の旧地方道飯岡一宮線沿いの路線商業地域である。町中心地区であるが、現在のところ店舗進 出動向はなく、人口の減少とともに土地需要は低迷であることから、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町を中心に、隣接する茂原市，大網白里市，長生村，一宮町の各国道，県道及び幹線町道沿いである 。町内の顧客及び自動車の交通量及び夏季の海水浴客は減少したが、コンビニ店舗・スーパーの顧客数は安定的である 。主な需要者は町内の住民及び町内企業者である。収益性は弱く自社自用目的とした店舗需要は潜在的にあり、店舗の 需給関係は安定している。取引される規模、価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 幹線道路沿いの小売りチェーン店舗等以外は、賃貸需要が少ない中で、店舗密度及び繁華性の程度は普通である。旧来 から営業している店舗等が中心であり、賃貸需要はほとんど見られず、賃貸用不動産の想定は非現実的であるため収益 還元法は適用できなかった。自社自用の店舗兼住宅地利用目的の取引が中心であることから、標準地と同じ中里地区の 事例を含めた精度信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波の不安及び母都市茂原市と比較した場合 の選好劣勢から、商業地も地価下落が把握さ れ、新型コロナウイルス感染症の地価への影 響は少ない。 店舗密度、繁華性の程度及び自動車の交通量 は普通の幹線道路沿いであるが、新規の店舗 営業所利用の需要は少なく、地価水準はやや 下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％