別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 白子 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町古所字北川岸３２９３番２ ②地積 　(㎡) 603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、民宿、別 荘等の混在する住宅 地域 南4m町道、西側道 水道、ガス、下水 八積 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       598 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 9.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸の沿岸部に位置し、民宿等も混在する住宅地域である。土地取引件数は概ね４００件前後で安定的 に推移しているが、住宅地に対する需要は継続的に低調であり、今後とも地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白子町内一円と隣接の茂原市、大網白里市、長生村における市街地郊外の戸建住宅地域で広域的である 。需要者の中心は白子町内及び隣接茂原市の居住者である。準同一市町村内需型であり、千葉方面通勤者の潜在的な需 要が認められる。取引件数はここ数年同水準で推移している。需給関係は幹線町道に近接する熟成した戸建住宅地域で 安定している。土地は６０３㎡程度で７４８万円前後。新築の戸建物件は２２４８万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄駅から遠い住宅地域で、賃貸需要が弱いため投資採算性の観点から収益還元法は適用できなかった。当地 域は農家住宅のほか、民宿、別荘等が混在する戸建住宅地域であり、居住環境をより重視した一戸建向けの土地取引が 中心である。接近条件及び環境条件が類似する複数の取引事例と比較検討した結果は、開差が小さく精度信頼性が高い と判断する。よって、市場性を反映し説得力のあるこの比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波の心理的な不安及び母都市茂原市と比較 した場合の選好劣勢から、地価下落が把握さ れる。新型コロナウイルス感染症の地価への 影響は少ない。 母都市茂原市中心市街地から遠く離れた郊外 に位置し、民宿等も見られる戸建住宅地域で 、現状維持と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％