別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長生 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡長生村岩沼字西新田畑１６９８番３ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 南6m私道 水道 八積 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       233 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ私道 交通 施設 八積駅北方 850m 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、格別の変動要因もないため今後も現状を維持すると予測する。人口 減少・高齢化により需要の増加は見込めないため、今後も地価は下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長生村及び周辺市町内の住宅地域。需要者は村内在住者及び県内他市町からの転入者が中心であるほか、 県外からの転入者も見られる。八積駅には比較的近いものの、車利用が中心であるため駅徒歩圏のメリットは低く、人 口減少、高齢化等の影響のほか、茂原市外延部地域との競合もあり需要は減少傾向にある。土地は２３０㎡程度で３４ ０万円弱であるが、新築の建売り分譲住宅はほとんどないことから、複合不動産としての価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主とする住宅地域で、賃貸需要が乏しく一般的な賃貸アパートの建築を想定することが非現実的であ るため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、市 場においては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比 準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白子 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 85.1] [104.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 村内においては新型コロナウィルス感染症の 影響は少ないが、隣接の茂原市外延部との比 較化等に伴う需要減から不動産市況は低迷が 続いている。 車利用が中心のため駅徒歩圏であるが八積駅 前の整備の影響による需要回復は望めず、茂 原市外延部の地域との競合関係から依然とし て需要は少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -14.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％